Tags Posts tagged with "Imobiliare"

Imobiliare

by -
1 5589

Arhitectul-șef din Consiliul Județean Claudiu Salanță spune că bula imobiliară din cea mai scumpă piață din țară, Cluj-Napoca, se sparge peste un an.

“E și un feeling”, spune el pentru actualdecluj.ro, “dar dacă faceți o analiză pe ce s-a întâmplat la criza precedentă, cum au urcat prețurile, acum sunt la același nivel, ceea ce înseamnă că 2018, hai începutul lui 2019, trebuie să se spargă, pentru că aceasta nu e o creștere sustenabilă”.

Ce înseamnă creștere nesustenabilă? Piața suportă aceste prețuri, ceea ce încurajează specula imobiliară – ”
investitorii au înțeles să facă profit maxim cât de repede se poate, nu la un preț care reflectă piața cât de mult se poate. Am avut investitori care au spus că în Florești, au vândut până acum cu 800 euro/mp și au zis hai să văd cum e să încerc să vând cu 950, și vând cu atâta și merge, atunci țin prețul sus. E o creștere se reflectă doar în profitul investitorilor, costurile sunt tot aceleași”, spune el.

Nu înseamnă aceasta însă că piața suportă aceste prețuri? Salanță explică: “piața suportă din două considerente, asta e mare problemă de ce eu cred că se va întîmpla ceva: dacă sunați la orice agenție una dintre primele întrebări va fi “pentru ce doriți să cumpărați, investiție sau locuire?”. În ultimul an asta a fost prima întrebare. Există o piață pentru investitorii în imobiliare, le închiriază, sau alții, plecați prin țări străine, care doresc să investească în domeniul imobiliar. Ei se vor speria prima dată, la primul efect. Mă aștept la o cădere, argumentul meu e acesta: până anul trecut, 2016, prețul a crescut cu 5-10%, după care a luat-o foarte abrupt în sus, ceea ce înseamnă că se îndreaptă spre vârf, care va fi spre sfârșit de 2018″.

Criză, însă, e prea mult spus, consideră Salanță – el o descrie mai degrabă ca o corecție, cu prețuri care vor scădea, dar nu spectaculos de mult. “Nu știu dacă se va simți chiar atât de mult. Se va simți, dar din cauza faptului că nu s-a construit foarte mult în cluj, afluxul de oameni – așa a spus și Banca Mondial[, că e oraș magnet – va duce la o scădere, dar nu atât de gravă, se va reduce la nivelul normal. Scăderea va fi asimilată unei crize dintr-un singur considerent, dacă trebuie să scazi prețul consideri că e criză. Prețul normal ar trebui să fie sub 1000 euro pentru un metru pătrat semifinisat, în medie, chiar 700 euro/mp ar fi sustenabil”.

Salanță dă exemplul Poloniei, despre care a aflat dintr-o delegație primită de Consiliul Județean: acolo, Guvernul a construit un sfert de milion de apartamente constriute de stat, care a eliberat din presiunea imobiliară. “Diferența a fost următoarea: într-un oraș ca Clujul, cu cartiere ca Borhanci, Zorilor și altele, prețul a ajuns la 700euro / mp. Acesta ar fi sustenabil”.

Nu e primul care prevede spargerea bulei imobiliare din cea mai scumpă piață imobiliară din țară. Citește și:

Doctor în economie, șef de firmă de audit din Cluj: vine o nouă criză imobiliară, perdanți vor fi cumpărătorii. Semnalul îl dau vânzările în fază de proiect, datorate de “lăcomia proprie ființei umane”

by -
0 714

Cea mai mare comună din țară, Florești de lângă Cluj-Napoca, a crescut în zece ani cu echivalentul unui orășel de talia Huedinului: 16.000 de case au fost construite aici în ultimul deceniu, considerabil mai multe decât, de exemplu, în cea mai fierbinte piață imobiliară din țară, Cluj-Napoca.

Cifrele vin dintr-un raport publicat ieri de compania de consultanță imobiliară Coldwell Banker România, care arată că peste jumătate (54%) din locuințele finalizate anul trecut în cele mai mari șapte piețe rezidențiale din România – București, Cluj – Napoca, Timișoara, Iași, Constanța, Sibiu și Brașov – au fost ridicate în localitățile limitrofe marilor orașe. Astfel, din cele 27.273 de locuințe finalizate anul trecut în cele mai mari șapte piețe rezidențiale locale, doar 12.417, sau 46%, au fost amplasate în interiorul orașelor, în vreme ce 14.856, adică 54%, au fost amplasate în localitățile limitrofe. Cifrele vin de la Institutul Național de Statistică.

Cele mai disproporționate raporturi se întâlnesc în București, Timișoara și Sibiu, piețe rezidențiale unde numărul locuințelor livrate în localitățile limitrofe este dublu comparativ cu cel al locuințelor predate în interiorul orașelor.
“Existența unor parcele mari de teren, la prețuri semnificativ mai reduse față de cele din interiorul orașelor, a permis dezvoltatorilor să construiască locuințe pretabile acestei cereri. Reverimentul economic din ultimii ani s-a concretizat și în dezvoltarea segmentului middle – market, caracterizat prin amplasament în interiorul orașelor și de regulă suprafețe mai mari comparativ cu cele ale locuințelor vechi. Deși unii dezvoltatori au construit adevărate mini-orașe în localitățile limitrofe, probleme generale de infrastructura continuă să reprezinte principală provocare a dezvoltării limitrofe din România”, explică directorul diviziei New Homes, Gabriel Voicu.  Acesta dă exemplul comunei Florești, unde în ultimii zece ani au fost finalizate peste 16.300 de locuințe în Florești, comparativ cu 12.400 în Cluj – Napoca.

În Constanța au fost finalizate anul trecut 1445 de locuințe, cu puțin peste 100 comparativ cu numărul locuințelor livrate în localitățile amplasate în imediată apropiere a orașului, Năvodari fiind din acest punct de vedere cea mai dezvoltată localitate.

Și în cazul Iasiului, localitățile limitrofe au atras un număr similar de livrări cu cel din interiorul orașului, cea mai dezvoltată localitate limitrofa fiind Miroslava, cu 960 de locuințe finalizate în 2016, comparativ cu aproximativ 1500 în interiorul orașului.

Brașovul este singurul oraș din cele mai mari șapte piețe rezidențiale din România unde numărul de locuințe finalizate în oraș este net mai ridicat comparativ cu cel din localitățile limitrofe: aproximativ 1300 comparativ cu 163 în imprejurimi.

by -
0 322

Analiștii imobiliari se minunează: Cluj-Napoca are cel mai alert ritm de scumpire a locuințelor, mult peste Capitală. Sau, mai bine zis, pretențiile proprietarilor care scot imobile la vânzare sunt cele mai mari din țară.

Cluj-Napoca a consemnat în ultimii ani cel mai alert ritm de scumpire a locuinţelor, pretenţiile vânzătorilor locali fiind acum, per ansamblu, mai ridicate decât ale celor din Capitală, conform datelor Imobiliare.ro. În Cluj-Napoca, preţurile medii solicitate pentru apartamentele vechi sunt mai mari decât cele ale apartamentelor noi în majoritatea zonelor analizate, cu excepția cartierului Mărăști, unde valorile sunt aproximativ egale – 1.414 euro pe metru pătrat util în apartamentele vechi, respectiv 1.416 euro pe metru pătrat util în apartamentele noi. Cele mai mari valori sunt în cartierul Bună Ziua: 1.355 euro pe metru pătrat în medie pentru apartamentele vechi scoase la vânzare, respectiv 1.275 euro/mp pentru un apartament nou).

Spre comparație în București, capitala țării, prețurile sunt semnificativ mai mici: 1.000 de euro/mp pentru un apartament vechi și 900 de euro/mp pentru un apartament nou în Militari, în Berceni – 984 euro/mp și  respectiv 956 euro/mp. Acestea sunt însă cele mai slab cotate cartiere; în cele mai bine-văzute valorile sunt mai mari: 1.198 euro/mp pentru un apartament vechi, respectiv 1.369 de euro/mp pentru un apartament nou în Mihai Bravu, 1.060 euro/mp, respectiv 1.141 euro/mp în Titan, iar în zonele exclusiviste din nordul Bucureştiului, respectiv Herăstrău și Floreasca, valorile depășesc Clujul: 1.914 euro/mp și 2.213 euro/mp, respectiv 1.735 euro/mp și 2.032 euro/mp.

Restul prețurilor cerute pe cartiere în Cluj, conform imobiliare.ro:

Gheorgheni (1.435 euro/mp, respectiv 1.363 euro/mp),

Mănăştur (1.266 euro/mp, respectiv 1.199 euro/mp),

Zorilor (1.455 euro/mp, respectiv 1.305 euro/mp),

Central (1.602 euro/mp, respectiv 1.579 euro/mp),

Borhanci (1.376 euro/mp, respectiv 1.229 euro/mp) şi

Grigorescu (1.360 euro/mp, respectiv 1.200 de euro/mp).

Trebuie să facem însă precizarea că acestea sunt valorile din ofertă: proprietarii cer sume mari, dar în realitate tranzacțiile se încheie pe sume mult mai mici, în medie 1.000 euro/mp. Datele de la Cadastru sunt cele mai elocvente:

S-au publicat datele oficiale din tranzacții imobiliare. Care e prețul mediu pe metru pătrat pentru apartamentele din Cluj-Napoca

by -
0 350

Saltă pretențiile proprietarilor de apartamente în cea mai scumpă piață din țară, care e Cluj-Napoca, și nu oricum – 2% creștere de la o lună pe alta și nu mai puțin de 78% mai mult decât acum trei ani și jumătate. “Clujul este, de departe, oraşul în care locuinţele s-au scumpit cel mai mult; alimentând astfel, o dată în plus, părerea că această piaţă este în pericol de supraîncălzire”, constată reprezentanții portalului imobiliare.ro.

În Cluj-Napoca, aşteptările proprietarilor de apartamente, atât noi cât și vechi, au crescut cu 2% în septembrie, de la 1.426 la 1.455 de euro pe metru pătrat util. “Clujul este, de departe, oraşul în care locuinţele s-au scumpit cel mai mult faţă de pragul de jos al pieţei, valoarea actuală fiind cu aproape 78% mai mare decât punctul minim atins în ianuarie 2014, respectiv 818 euro pe metru pătrat util”, constată imobiliare.ro. În plus în septembrie locuinţele din blocurile vechi din Cluj-Napoca s-au scumpit cu 3,3%, de la 1.459 la 1.507 euro pe metru pătrat util, iar cele noi – cu 0,8%, de la 1.379 la 1.390 de euro pe metru pătrat util, potrivit aceleiași analize.

Spre comparație la nivel național prețurile au crescut în medie cu 1,9%, de la 1.141 de euro pe metru pătrat util la sfârșitul lunii august, până la 1.163 de euro pe metru pătrat util în septembrie. Preţul actual se situează cu 30,5% peste cea mai mică valoare consemnată de la declanşarea crizei încoace, respectiv 891 de euro pe metru pătrat util, în decembrie 2014. Cel mai semnificativ avans de la pragul de jos al pieţei a avut loc în Cluj-Napoca – “alimentând astfel, o dată în plus, părerea că această piaţă este în pericol de supraîncălzire”, constată imobiliare.ro.

by -
2 5803

Sătui să vadă anunțuri de chirii nesimțite peste tot, doi tineri iau la puricat cea mai scumpă piață imobiliară din țară, cea din Cluj-Napoca, și îți arată care sunt cele mai nesimțite oferte.

“Ideea ne-a venit după ce am observat că din ce în ce mai multă lume este nemulțumită de direcția în care piața chiriilor din Cluj-Napoca se îndreaptă”, spune unul dintre ei, pentru actualdecluj.ro. Ei spun că și ei sunt chiriași, dar că au contracte pe o perioadă mai lungă iar prețurile “sunt în continuare suportabile” – adică 300 de euro pentru un apartament cu două camere. “În schimb am avut și experiențe negative, la început, fără experiență în calitate de chiriaș și student nou-venit la Cluj, am pățit de nenumărate ori să fiu trezit dimineața de proprietar sau să văd lucruri mutate prin apartament fără ca eu să fiu prezent”, spune unul dintre cei doi – de altfel cei doi tineri care administrează pagina de Facebook Chirii Police insistă să rămână anonimi.

Până acum cei doi au recenzat zeci de anunțuri de imobile scoase la închiriere. I-am întrebat cam care ar fi cea mai nesimțită ofertă dintre cele văzute și arată un anunț în care e scoasă la închiriere o cameră de 20 de metri pătrați pe Calea Dorobanților, pentru suma de 290 de euro. În cameră pot fi observate două paturi de o persoană, semn că ar fi pretabil pentru studenți. Pe un perete al încăperii – o chiuvetă. În stânga acesteia – o mașină de spălat, deasupra căreia a fost amenajată o plită de gătit. “E greu de crezut că cineva ar plăti 290 de euro pentru a trăi zi de zi în asemenea condiții. Mănânci, dormi și te speli în aceiași 20 metri pătrați”.

Mai jos, imagini – dar să spunem, înainte, că între timp anunțul a fost retras de la închiriere, altfel l-am fi vizitat și noi ca să vedem oferta la fața locului :

 

Cea mai scumpă ofertă găsită – un apartament cu două camere scos la închiriere pentru nu mai puțin de 1.300 de euro. Are 83 metri pătrați plus o terasă de 20 mp, plus două băi, un dresing și, precizează agenția imobiliară, “hol spațios”. În cei 1.300 euro ceruți pentru chirie, proprietarul asigură și wi-fi, un “cablu RCS” și loc de parcare.

 

 

 

by -
1 865

După ce că orașul Cluj Napoca e cea mai scumpă piață imobiliară din țară, datele de la cadastru arată că, în ciuda faptului că prețul pe metru pătrat depășește chiar și Bucureștiul, contractele de vânzare-cumpărare se numără cu miile: județul Cluj e cea mai activă piață imobiliară din țară după Capitală.

Agenția Națională de Cadastru și Publicitate Imobiliară arată că în primele cinci luni ale acestui an au fost înregistrate, la nivel național, 234.525 de vânzări de imobile: doar în luna mai numărul imobilelor care au făcut obiectul contractelor de vânzare-cumpărare la nivel național a ajuns la aproape 62.000 – mai exact, 61.858.

Cele mai multe vânzări de imobile au fost înregistrate, în primele cinci luni ale acestui an, în București – 26.673, Cluj – 15.646 și Ilfov – 13.320. Spre comparație, județele cu cele mai puține imobile vândute în aceeași perioadă sunt Sălaj – 1.566, Gorj – 1.812 și Caraș-Severin cu 1.815 imobile vândute. Cât privește numărul ipotecilor pe imobile, în primele cinci luni ale anului acesta ajunge la 88.500. Cele mai multe sunt în București – 18.102, Ilfov – 6.240 și Cluj – 5.737.

Pentru prima dată, cifrele publicate azi de ANCPI, față de clasamentele anilor anteriori, arată strict tranzacțiile de vânzare-cumpărare ale imobilelor – spre comparație, până anul trecut tranzacții însemnau schimbarea de proprietate prin orice mijloace, inclusiv executare silită sau donație.

Număr tranzacții ianuarie – mai 2017

BUCURESTI 26673
CLUJ 15646
ILFOV 13320
TIMIS 12779
IASI 11287
CONSTANTA 10720
BRASOV 9224
SUCEAVA 7029
BIHOR 6441
PRAHOVA 6365

Fostul teren industrial al fabricii Argos, vecin cu imobilul de birouri care a luat locul fostei fabrici Tricotaje Someşul pe B-dul 21 Decembrie, se pregăteşte să urmeze traseul, clasic de acum, al fostelor fabrici bine poziţionate în oraş: de la industrie la Imobiliare. După ce Jolidon (care a preluat Argos cu ani în urmă) a mutat producţia, proprietatea a rămas disponibilă. Noul proiect a fost prezentat în ședința Comisiei de Urbanism din această săptămână: un ansamblu cu funcțiuni mixte, dar și cu spații pentru artiști, cu funcțiuni de sport și cu zone publice, cu scuar și promenadă pe Canalul Morii, conform expunerii proiectantului. După prezentarea cu randări colorate, mai mulți arhitecți din Comisia de Urbanism au atras însă atenția că proiectul e departe de a fi ideal. Mai mult, ar încălca o serie din regulile aduse de noul Plan Urbanistic General al orașului, la care Planwerk a și lucrat de altfel. Printre problemele marcate în ședința de Urbanism: dimensiunea ansamblului e prea mare, lipsesc spațiile verzi în forma cerută de regulamentul de urbanism și nu se respectă retragerea necesară față de Canalul Morii.

 

Investitorii străini au venit la primărie. Ce proiect au adus

Prezent la şedinţa Comisiei Tehnice de Amenajare a Teritoriului și Urbanism (CTATU) a primăriei din această săptămână, dezvoltatorul belgian, Didier Balcaen, CEO al companiei Speedwell, a precizat că pe terenul Argos se doreşte un ansamblu cu funcţiuni mixte, fiind o investiţie de tip brownfield (care valorifică un teren anterior utilizat). “Vrem funcţiuni mixte, un loc unde să se poată face de toate: e şi spaţiu de locuinţe şi de birou, va exista şi grădiniţă, vrem un loc unde să se poată ajunge pe jos şi cu bicicleta. Suntem atenţi la trecutul parcelei (fostul ştrand Record era în zonă) şi vom avea şi facilităţi de relaxare”, a spus Balcaen. După o scurtă introducere făcută de reprezentantul dezvoltatorilor, salutată, în engleză, de primarul Emil Boc, prezentarea proiectului a fost preluată de arhitectul Eugen Pănescu, de la Planwerk, care a expus intenţiile de restructurare a parcelei vizate. “Proiectul rezolvă o situaţie urbană într-o zonă centrală prin restructurarea unei zone industriale. Am cercetat în arhive, e parcela unei unităţi industriale şi de depozitare. Una dintre clădirile pe care le mai avem a putut fi identificată în planuri de arhivă. Această clădire e o clădire de patrimoniu industrial neclasată, în situaţie fragilă, care a fost conservată în forma ei de azi; prin funcţiunea pe care o prevede proiectul, acest spațiu se conectează direct la proiectele strategice din dezvoltarea oraşului: vor fi acolo spaţii pentru industrii creative, ateliere pentru cercetare, spaţii care fac legătura între Tehnologie, artă şi cultură. Acest proiect sprijină din zona privată proiectele publice”, a susţinut Pănescu. Arhitectul a făcut referire şi la partea de circulaţii şi accese. “Acest proiect deschide legătura către Mărăşti, există posibilitatea legăturii cu transport în comun și se conectează cu un proiect mare în curs de finalizare, The Office. Prin reîntregirea parcelei iniţiale acest proiect devine transparent şi zona devine accesibilă 24 de ore din 24”, a subliniat Pănescu. S-a făcut referire şi la spaţiile comune şi zonele verzi, ar exista acces pentru pietoni şi biciclişti. De-a lungul Canalului Morii se păstrează profilul unei promenade, cu vegetaţie. Vor mai fi amenajate două poduri, conform proiectului. De asemenea, a fost elaborat şi un studiu de trafic, a mai precizat Pănescu. Fosta bază Record, împărţită între doi proprietari, e un alt subiect de menţionat. “Acest proiect a putut să cumpere jumătate din terenul bazei sportive şi să îl amenajeze ca parc, cu acces public”, a mai spus Pănescu, completând că noul proiect îmbină funcţiuni de locuire, muncă, agrement şi cultură. Conform prezentării, proiectul prevede şi un scuar public, are aviz de la Mediu, iar construcţia clădirilor va urma procedura de certificare pentru clădiri “verzi”, conform standardelor BREEAM. Noul ansamblu va avea şi apartamente. 250, mai precis.

 

 

După derularea imaginilor cu spaţii verzi şi prezentarea în care s-a vorbit de spaţii pentru artă, accese publice şi promenadă pe Canalul Morii, a urmat însă reacţia CTATU. Unul dintre membrii Comisiei, arhitectul Vlad Negru, a “desfiinţat”, rând pe rând, o serie de aspecte ale proiectului, arătând că acesta nu respectă norme din Planul Urbanistic General, la care biroul Planwerk chiar a lucrat.

“Sunt lucruri de principiu, care, venind de la proiectantul PUG, mi se par periculoase”.

“Tata locuieşte pe strada Onisifor Ghibu. Suntem în total accord cu propunerile dvs, dar ar fi nişte probleme. Între ce vedem în planşe şi regulamentul de urbanism aferent PUG există mari discrepanţe”, a început Negru. “Regimul maxim de înălţime e de 9. Nu P+5. Accesul la spaţii verzi trebuia să fie public şi nelimitat. La UTR (Unitate Teritorială de Referinţă) Argos, vedem 0 procent de spaţii verzi, necum 30%. 0 mi se pare foarte puţin. Sunt lucruri de principiu, care, venind de la proiectantul PUG, mi se par periculoase. Un principiu ce se regăseşte în toate UTR-urile din PUG e retragerea garajelor de la frontul străzii. În proiectul dvs, la strada Onisifor Ghibu se prevede un front perfect opac. Aici ar putea fi locul ideal pentru desenatorii de grafitti. Vizavi de un liceu, acest front opac e o vecinătate neprimitoare şi unde controlul social devine redus”, a menționat arhitectul din Comisie. Proiectul redefineşte principiile a ceea ce înseamnă un etaj retras, creându-se premisa ca acestea să devină etaje, a mai remarcat Vlad Negru, adăugând că distanţa dintre clădiri impusă în regulament nu va putea fi respectată de acest proiect. “Distanţa între clădiri nu poate fi asigurată, nu văd de ce am deroga de la principiul PUG. Se redefineşte “aliniamentul”. Venind de la proiectantul PUG, asta mi se pare grav”, a spus arhitectul din CTATU. Un alt aspectat punctat de acesta: valorificarea spaţiului dinspre Canalul Morii. Asta în contextul în care Eugen Pănescu e unul dintre arhitecţii care se implică în activităţi ce promovează deschiderea oraşului spre apă (Someş Delivery, de ex.). “Se defineşte acest spaţiu ca aliniament, nu ca limită posterioară de proprietate. Clădirea The Office are 12 metri retragere, acest proiect are mult mai puţin. Pe 5 metri nu se pot asigura promenade, spaţii verzi. Dacă merge această reglementare aşa, toţi posesorii de parcele lângă Nadăş, Canalul Morii vor veni să construiască pe partea din spate. Mai există și problema de reconfigurare a terenului Argos”, a mai spus Negru. “Ca această parcelă să fie construibilă, trebuie să îşi asigure acces auto. Asta înseamnă un fir de intrare, două de ieşire. Al doilea se rezolvă prin UTR de spaţiu verde (V). Alei carosabile se pot face doar pentru a deservi funcţiuni de V. O altă problemă e regimul de înălţime excesiv. Pentru această clădire e nevoie de un adăpost de protecţie civilă de mari dimensiuni, care se amplasează la distanţă de h/3 de clădiri. Nu poate fi realizat. E vorba şi de nerespectarea avizului de oportunitate unde se prevăd spaţii publice cu acces nelimitat.  În “UTR Argos”, spaţiul verde nu există”, a constatat Negru. Şi problemele nu se opresc aici, potrivit acestuia. “Profilele stradale nu sunt respectate, conform PUG, nici nu e necesar, fiind un număr mare de parcări. Dar se ratează oportunitatea de piste de biciclete, care ar putea lega inclusiv liceele din zonă. Grav mi se pare că am cerut la alte proiecte ca restructurea să se refacă conform procedurii din PUG – conform unui contract de restructurare.  Să nu facem excepţii! Documentaţia în forma asta nici nu ar fi trebuit să ajungă aici”, a conchis Vlad Negru.

După prezentarea extinsă, primarul Emil Boc a intervenit, cu un comentariu care a părut să atenueze gravitatea situaţiei: o parte din aspectele prezentate de arhitectul Vlad Negru ar fi fost “exagerate”. “Consider că o parte din lucruri trebuie verificate, o parte le consider exagerate şi nu cred că pot pune piedici proiectului, dacă se respectă legalitatea. Zidul de grafitti mi se pare o chestiune neimportantă vorbind de regenerarea unei zone mari. Aţi amestecat lucrurile serioase cu cele mai puţin serioase. Aţi alunecat pe o pantă a can-can-ului”, a susţinut primarul care conduce şedinţele de Urbanism. “Distanţele de la Canalul Morii sunt importante”, a admis totuşi Boc.

Negru nu a fost însă singurul membru CTATU care a avut de semnalat probleme în documentație. Nicolae Burnete, profesor la Universitatea Tehnică în cadrul departamentului de autovehicule rutiere și transporturi și membru CTATU, a atras atenţia că sunt probleme şi la studiul de trafic: acesta e nesemnat şi nu are precizată perioada în care a făcut, potrivit lui Burnete. Voicu Bozac a intervenit şi el cu mici observaţii. “Apare o legătură carosabilă pe sub Canalul Morii între parking-ul The Office şi acest ansamblu. E necesară? Mie personal mi se pare un lucru bun că se deschide o zonă”, a intervenit Bozac.

Proiectul vizează parte din baza sportivă Record, au mai sesizat membrii CTATU, iar schimbarea destinaţiei sau desfiinţarea unor baze sportive se pot face doar cu hotărârea guvernului şi cu construirea în prealabil a unor baze sportive similare. Pănescu a intervenit însă cu o precizare. “Această funcţiune se păstrează – bazin, teren de sport. Dar bazinul de înot are o situaţie aparte, e tăiat în două, între doi proprietari”, a menţionat Pănescu.

Pe parcursul prezentării proiectului, primarul Boc a anunţat că se retrage pentru a ajunge la un alt eveniment, dar a precizat că la şedinţa următoare proiectul va fi rediscutat. Nu a uitat să mai facă o remarcă despre importanţa zonei şi a proiectului. “E un proiect important, e vorba de o zonă ce are nevoie de restructurare. Totul trebuie făcut cu respectarea tuturor elementelor legale şi a PUG-ului”.

Întrebare de la arhitectul șef al Județului: Ce câștigă comunitatea?

Arhitectul şef al Judeţului, Claudiu Salanţă, a avut şi el de făcut o serie de precizări. “Nu înţeleg. Sunt 86 de UTR-uri în PUG. De ce acesta trebuie să fie “UTR Argos”?”, s-a întrebat Salanţă. “Se propune şi se realizează Record-ul?”, a mai vrut să se lămurească arhitectul. Pănescu a menţionat că proiectul se va realiza doar pe terenul beneficiarului. Salanţă a adus şi el în discuţie lipsurile proiectului. “Practic, proiectul aduce trei construcţii mari, cu CUT de 3, peste cel din PUG de 2,8 (3 e CUT-ul din studiul de oportunitate, a precizat Pănescu, n.red.). Dacă îl dezbrăcăm de imaginile frumoase pe care le-am văzut şi lăsăm ce se va întâmpla prin proiect o să constatăm că avem 3 clădiri şi una reabilitată. Ţin minte tot discursul de la PUG, cu spaţii publice, cu ceea ce trebuie să se întâmple cu zona de râu şi un pic parcă e un moment pierdut. The Office dă o retragere, clădirea lungă din proiectul dvs nu se retrage nici măcar ca imobilele existente. Văd acelaşi lucru, aceeaşi atitudine: “de ce să nu?” Aş vedea această investiţie, dar trebuie să punem în balanţă ce pierde oraşul. De la Canalul Morii nu ne retragem 9 metri, ci 5 metri. Şi ce câştig? Un spaţiu de birouri P +6, o super parcare dedesubt şi încă două blocuri. Ce câştig, ca comunitate?”, a spus Salanţă. În replică, Pănescu a ţinut să precizeze că în şedinţă s-au făcut afirmaţii care nu sunt exacte.

După Negru şi Salanţă, şi fostul arhitect şef Adrian Iancu a avut de ridicat o serie de probleme. Menţionăm că Iancu a contestat aspecte ale PUG-ului încă din perioada elaborării acestuia şi după intrarea sa în vigoare, având divergenţe cu echipa de proiect. “Numai PUG-ul poate schimba UTR V. Spaţiile verzi trebuie să fie 30% pe UTR-ul respectiv, fără nimic dedesubt (de pildă parcări). Grădiniţa trebuie să asigure suficiente locuri raportat la numărul de locuitori pe care îi va aduce noul ansamblu și trebuie să aibă și spațiu verde. Ieşirea din parking nu e în regulă, unul face plajă în zona de relaxare – altul iese cu maşina”, a remarcat Iancu. Pănescu a precizat însă că cele două garaje sunt despărţite şi au acces propriu. “Regimul de înălţime poate fi schimbat prin PUZ. CUT-ul poate fi atins. Pentru respectarea normei de spaţiu verde şi a UTR-ului V insist. E foarte interesant cum se dă aviz de la Mediu pentru aşa ceva”, a mai observat Iancu. Acesta a ţinut să amintească şi de o recomandare pe care ar fi făcut-o elaboratorilor PUG, în contextul propunerii acelui nou mod de lucru: “contractul de restructurare”, pe care beneficiarii ar trebui să îl încheie cu municipalitatea. “Printre observaţiile mele apropo de PUG era şi cea în care spuneam să eliminaţi prevederi care nu sunt cuprinse în legi. Nu aţi făcut-o”, a amintit Iancu. “Acel contract de restructurare a fost discutat, e la dosar”, a răspuns Pănescu.

Discuţia pe acest subiect s-a încheiat fără ca proiectul să primească girul CTATU – urmează ca membrii Comisiei să îşi formuleze în scris întrebările şi observaţiile, iar proiectanţii Planwerk să vină cu răspunsuri.

by -
0 8121

Proprietarul unei mari companii de audit din Cluj trage un semnal de alarmă și spune că piața imobiliară se aproprie de o nouă bulă, ce va exploda și va trage după sine drame în special în rândul cumpărătorilor, nu a speculatorilor.

Adrian Crivii conduce compania de audit Darian DRS, cu sedii la Cluj, București, Timișoara și Brașov, e doctor în economie din 2007 și a condus pentru trei ani, între 2001 și 2003, Asociația Națională a Evaluatorilor Autorizați (ANEVAR). Acum, din birourile firmei sale, spune că primăvara din 2017 are o mulțime de asemănări cu perioada de dinaintea crizei imobiliare din urmă cu mai puțin de zece ani. “Atitudinea, comportamentul jucătorilor pe piață, asemănătoare cu perioada de dinaintea crizei, mă face să cred că nu va trece mult timp și ne vom confrunta cu o nouă bulă imobiliară, cu începuturile unei noi crize în această industrie”, spune el. Motivele – nivelul atractiv al dobânzilor, relaxarea politicii de credit, creșterea spectaculoasă a salariilor bugetarilor și altor categorii sociale. “O caracteristică aproape identică a pieței de azi cu cea de dinaintea crizei e faptul că au început să se vândă aproape în exclusivitate apartamentele în fază de proiect, ce incumbă niște riscuri pe care cumpărătorii și le asumă fără să-și dea seama de importanța sau anvergura lor. Din păcate multe dintre aceste dezvoltări, plecate de la lăcomia dezvoltatorilor, lipsa unor rigori și a unui control, sunt purtătoare de litigii care pot influența termenul, respectiv finalizarea cu succes a investiției”, avertizează Crivii și dă ca exemplu situația de după debutul crizei imobiliare din 2008: “un număr mare dintre proiectele rezidențiale în dezvoltare au fost nefinalizate. fie din cauza lipsei de finanțare, fie din cauza potențialilor cumpărători. Din păcate cei care au investit în aceste proiecte și au încercat să-și cumpere locuințe s-au trezit că nu primesc în schimbul banilor locuința visată și au reușit foarte greu să-și mai recupereze banii investiți”.

De ce ar fi cineva dispus să-și riște economiile ori să se îndatoreze pe zeci de ani pentru promisiunea unei locuințe ce nu există la momentul tranzacției și, având în vedere experiența crizei, riscă să nici nu se materializeze vreodată? “Înainte de criză, în deceniul trecut, din cauza lăcomiei proprie ființei umane atât dezvoltatorii cât și cumpărătorii au intrat în acest joc al achiziției unor locuințe în fază de proiect, dezvoltatorii forțând limitele, cumpărătorii sperând că vor cumpăra o proprietate sub valoarea pieței. Din păcate acest fenomen a avut repercursiuni neplăcute pentru mulți dintre actorii pieței imobiliare o dată cu apariția crizei. Revenirea în actualitate a acestui comportament va duce inevitabil la apariția unei bule imobiliare, a unei crize în care perdanți vor fi cei care vor să-și achiziționeze o locuință, nu cei care joacă în scop speculativ”.

Firma de audit a lui Crivii are 20 de ani de experiență în evaluarea proprietăților imobiliare, inclusiv în vremea privatizării întreprinderilor de stat.

 

by -
0 105

Piaţa imobiliară din România trece printr-o perioadă de efervescenţă, însă dezvoltatorii imobiliari ar trebui să rămână temperaţi, pentru a evita un colaps similar celui din 2008, odată cu instalarea crizei economice.

Sectorul de birouri are o nouă ţintă, şi anu­me atingerea şi depăşirea pragului de trei mi­lioane de metri pătraţi, în vreme ce rezi­den­ţia­lul a ajuns din nou în punctul în care lo­cu­in­ţele sunt cumpărate masiv din stadiul de pro­iect, deşi băncile sunt mai precaute decât în trecut.

Atât pe piața birourilor, cât și pe cea rezidențială, ora­şe­le regionale se consolidează. Companii mari in­­ter­­naţionale îşi deschid birouri în oraşe pre­cum Cluj-Napoca sau Timişoara, iar proiectele rezi­denţiale devin din ce în ce mai pre­ten­ţioase, oamenii căutând tot mai mult să-şi cum­pere locuinţe în zone mai bine poziţionate, arată ZF.ro.

by -
0 659

Fondatorul casei de consultanță Darian SA Adrian Crivii critică programul Prima Casă, despre care spune că a ajuns doar să umfle piața imobiliară și că ar trebui înlocuit cu alte măsuri.

Imagini pentru crivii site:darian.ro“Programul Prima Casă este un exemplu de inițiativă bună, implementată la momentul oportun, care continuă însă în virtutea inerției și amplifică astfel problemele pieței imobiliare în loc să le soluționeze”, arată acesta. Crivii adaugă că, după efectele benefice ale programului în timpul crizei imobiliare, programul contribuie la creșterea substanțială a prețului la imobiliare. “Acum, prin acest program, statul nu face altceva decât să distorsioneze piața imobiliară prin stimularea cererii și să contribuie la creșterea exacerbată a prețurilor proprietăților imobiliare, care în marile orașe au ajuns din nou la un nivel ridicat. Astfel, statul amplifică riscul apariției unei noi bule imobiliare, care va putea exploda oricând”, arată el.

În acest an Guvernul a decis eliminarea impozitului pentru tranzacțiile imobiliare cu o valoare mai mică de 100.000 de euro și dorește să renunțe la TVA pentru locuințele noi. “Acestea sunt măsuri pozitive, de stimulare a industriei imobiliare și consider că ar fi momentul ca statul să nu se mai implice și în zona de finanțare, pentru a oferi garanții cumpărătorilor, stimulând cererea. În cel mai bun caz am putea avea un program Prima Casă cu un caracter strict social, destinat exclusiv persoanelor cu venituri mai mici. În caz contrar, scopul acestuia, de a oferi acces tinerilor pe piața imobiliară, este pervertit, iar continuarea programului va genera un efect opus, contribuind la creșterea prețurilor proprietăților imobiliare și făcând achiziția unei locuințe mai puțin accesibilă”, subliniază el, adăugând că acum dobânzile băncilor la împrumuturile imobiliare sunt “rezonabile”. “Astfel, nu mai avem diferențe majore între condițiile de creditare din programul Prima Casă și creditele ipotecare oferite de bănci. Intervenția statului în piață generează, pe lângă efectele deja amintite, o creștere a profitului băncilor și dezvoltatorilor imobiliari, dar și a gradului de îndatorare al populației. Nu cred că este normal ca băncile să își asume doar jumătate din riscul unui credit imobiliar, dar să încaseze 100% din profit”.