Tags Posts tagged with "Imobiliare"

Imobiliare

Fostul teren industrial al fabricii Argos, vecin cu imobilul de birouri care a luat locul fostei fabrici Tricotaje Someşul pe B-dul 21 Decembrie, se pregăteşte să urmeze traseul, clasic de acum, al fostelor fabrici bine poziţionate în oraş: de la industrie la Imobiliare. După ce Jolidon (care a preluat Argos cu ani în urmă) a mutat producţia, proprietatea a rămas disponibilă. Noul proiect a fost prezentat în ședința Comisiei de Urbanism din această săptămână: un ansamblu cu funcțiuni mixte, dar și cu spații pentru artiști, cu funcțiuni de sport și cu zone publice, cu scuar și promenadă pe Canalul Morii, conform expunerii proiectantului. După prezentarea cu randări colorate, mai mulți arhitecți din Comisia de Urbanism au atras însă atenția că proiectul e departe de a fi ideal. Mai mult, ar încălca o serie din regulile aduse de noul Plan Urbanistic General al orașului, la care Planwerk a și lucrat de altfel. Printre problemele marcate în ședința de Urbanism: dimensiunea ansamblului e prea mare, lipsesc spațiile verzi în forma cerută de regulamentul de urbanism și nu se respectă retragerea necesară față de Canalul Morii.

 

Investitorii străini au venit la primărie. Ce proiect au adus

Prezent la şedinţa Comisiei Tehnice de Amenajare a Teritoriului și Urbanism (CTATU) a primăriei din această săptămână, dezvoltatorul belgian, Didier Balcaen, CEO al companiei Speedwell, a precizat că pe terenul Argos se doreşte un ansamblu cu funcţiuni mixte, fiind o investiţie de tip brownfield (care valorifică un teren anterior utilizat). “Vrem funcţiuni mixte, un loc unde să se poată face de toate: e şi spaţiu de locuinţe şi de birou, va exista şi grădiniţă, vrem un loc unde să se poată ajunge pe jos şi cu bicicleta. Suntem atenţi la trecutul parcelei (fostul ştrand Record era în zonă) şi vom avea şi facilităţi de relaxare”, a spus Balcaen. După o scurtă introducere făcută de reprezentantul dezvoltatorilor, salutată, în engleză, de primarul Emil Boc, prezentarea proiectului a fost preluată de arhitectul Eugen Pănescu, de la Planwerk, care a expus intenţiile de restructurare a parcelei vizate. “Proiectul rezolvă o situaţie urbană într-o zonă centrală prin restructurarea unei zone industriale. Am cercetat în arhive, e parcela unei unităţi industriale şi de depozitare. Una dintre clădirile pe care le mai avem a putut fi identificată în planuri de arhivă. Această clădire e o clădire de patrimoniu industrial neclasată, în situaţie fragilă, care a fost conservată în forma ei de azi; prin funcţiunea pe care o prevede proiectul, acest spațiu se conectează direct la proiectele strategice din dezvoltarea oraşului: vor fi acolo spaţii pentru industrii creative, ateliere pentru cercetare, spaţii care fac legătura între Tehnologie, artă şi cultură. Acest proiect sprijină din zona privată proiectele publice”, a susţinut Pănescu. Arhitectul a făcut referire şi la partea de circulaţii şi accese. “Acest proiect deschide legătura către Mărăşti, există posibilitatea legăturii cu transport în comun și se conectează cu un proiect mare în curs de finalizare, The Office. Prin reîntregirea parcelei iniţiale acest proiect devine transparent şi zona devine accesibilă 24 de ore din 24”, a subliniat Pănescu. S-a făcut referire şi la spaţiile comune şi zonele verzi, ar exista acces pentru pietoni şi biciclişti. De-a lungul Canalului Morii se păstrează profilul unei promenade, cu vegetaţie. Vor mai fi amenajate două poduri, conform proiectului. De asemenea, a fost elaborat şi un studiu de trafic, a mai precizat Pănescu. Fosta bază Record, împărţită între doi proprietari, e un alt subiect de menţionat. “Acest proiect a putut să cumpere jumătate din terenul bazei sportive şi să îl amenajeze ca parc, cu acces public”, a mai spus Pănescu, completând că noul proiect îmbină funcţiuni de locuire, muncă, agrement şi cultură. Conform prezentării, proiectul prevede şi un scuar public, are aviz de la Mediu, iar construcţia clădirilor va urma procedura de certificare pentru clădiri “verzi”, conform standardelor BREEAM. Noul ansamblu va avea şi apartamente. 250, mai precis.

 

 

După derularea imaginilor cu spaţii verzi şi prezentarea în care s-a vorbit de spaţii pentru artă, accese publice şi promenadă pe Canalul Morii, a urmat însă reacţia CTATU. Unul dintre membrii Comisiei, arhitectul Vlad Negru, a “desfiinţat”, rând pe rând, o serie de aspecte ale proiectului, arătând că acesta nu respectă norme din Planul Urbanistic General, la care biroul Planwerk chiar a lucrat.

“Sunt lucruri de principiu, care, venind de la proiectantul PUG, mi se par periculoase”.

“Tata locuieşte pe strada Onisifor Ghibu. Suntem în total accord cu propunerile dvs, dar ar fi nişte probleme. Între ce vedem în planşe şi regulamentul de urbanism aferent PUG există mari discrepanţe”, a început Negru. “Regimul maxim de înălţime e de 9. Nu P+5. Accesul la spaţii verzi trebuia să fie public şi nelimitat. La UTR (Unitate Teritorială de Referinţă) Argos, vedem 0 procent de spaţii verzi, necum 30%. 0 mi se pare foarte puţin. Sunt lucruri de principiu, care, venind de la proiectantul PUG, mi se par periculoase. Un principiu ce se regăseşte în toate UTR-urile din PUG e retragerea garajelor de la frontul străzii. În proiectul dvs, la strada Onisifor Ghibu se prevede un front perfect opac. Aici ar putea fi locul ideal pentru desenatorii de grafitti. Vizavi de un liceu, acest front opac e o vecinătate neprimitoare şi unde controlul social devine redus”, a menționat arhitectul din Comisie. Proiectul redefineşte principiile a ceea ce înseamnă un etaj retras, creându-se premisa ca acestea să devină etaje, a mai remarcat Vlad Negru, adăugând că distanţa dintre clădiri impusă în regulament nu va putea fi respectată de acest proiect. “Distanţa între clădiri nu poate fi asigurată, nu văd de ce am deroga de la principiul PUG. Se redefineşte “aliniamentul”. Venind de la proiectantul PUG, asta mi se pare grav”, a spus arhitectul din CTATU. Un alt aspectat punctat de acesta: valorificarea spaţiului dinspre Canalul Morii. Asta în contextul în care Eugen Pănescu e unul dintre arhitecţii care se implică în activităţi ce promovează deschiderea oraşului spre apă (Someş Delivery, de ex.). “Se defineşte acest spaţiu ca aliniament, nu ca limită posterioară de proprietate. Clădirea The Office are 12 metri retragere, acest proiect are mult mai puţin. Pe 5 metri nu se pot asigura promenade, spaţii verzi. Dacă merge această reglementare aşa, toţi posesorii de parcele lângă Nadăş, Canalul Morii vor veni să construiască pe partea din spate. Mai există și problema de reconfigurare a terenului Argos”, a mai spus Negru. “Ca această parcelă să fie construibilă, trebuie să îşi asigure acces auto. Asta înseamnă un fir de intrare, două de ieşire. Al doilea se rezolvă prin UTR de spaţiu verde (V). Alei carosabile se pot face doar pentru a deservi funcţiuni de V. O altă problemă e regimul de înălţime excesiv. Pentru această clădire e nevoie de un adăpost de protecţie civilă de mari dimensiuni, care se amplasează la distanţă de h/3 de clădiri. Nu poate fi realizat. E vorba şi de nerespectarea avizului de oportunitate unde se prevăd spaţii publice cu acces nelimitat.  În “UTR Argos”, spaţiul verde nu există”, a constatat Negru. Şi problemele nu se opresc aici, potrivit acestuia. “Profilele stradale nu sunt respectate, conform PUG, nici nu e necesar, fiind un număr mare de parcări. Dar se ratează oportunitatea de piste de biciclete, care ar putea lega inclusiv liceele din zonă. Grav mi se pare că am cerut la alte proiecte ca restructurea să se refacă conform procedurii din PUG – conform unui contract de restructurare.  Să nu facem excepţii! Documentaţia în forma asta nici nu ar fi trebuit să ajungă aici”, a conchis Vlad Negru.

După prezentarea extinsă, primarul Emil Boc a intervenit, cu un comentariu care a părut să atenueze gravitatea situaţiei: o parte din aspectele prezentate de arhitectul Vlad Negru ar fi fost “exagerate”. “Consider că o parte din lucruri trebuie verificate, o parte le consider exagerate şi nu cred că pot pune piedici proiectului, dacă se respectă legalitatea. Zidul de grafitti mi se pare o chestiune neimportantă vorbind de regenerarea unei zone mari. Aţi amestecat lucrurile serioase cu cele mai puţin serioase. Aţi alunecat pe o pantă a can-can-ului”, a susţinut primarul care conduce şedinţele de Urbanism. “Distanţele de la Canalul Morii sunt importante”, a admis totuşi Boc.

Negru nu a fost însă singurul membru CTATU care a avut de semnalat probleme în documentație. Nicolae Burnete, profesor la Universitatea Tehnică în cadrul departamentului de autovehicule rutiere și transporturi și membru CTATU, a atras atenţia că sunt probleme şi la studiul de trafic: acesta e nesemnat şi nu are precizată perioada în care a făcut, potrivit lui Burnete. Voicu Bozac a intervenit şi el cu mici observaţii. “Apare o legătură carosabilă pe sub Canalul Morii între parking-ul The Office şi acest ansamblu. E necesară? Mie personal mi se pare un lucru bun că se deschide o zonă”, a intervenit Bozac.

Proiectul vizează parte din baza sportivă Record, au mai sesizat membrii CTATU, iar schimbarea destinaţiei sau desfiinţarea unor baze sportive se pot face doar cu hotărârea guvernului şi cu construirea în prealabil a unor baze sportive similare. Pănescu a intervenit însă cu o precizare. “Această funcţiune se păstrează – bazin, teren de sport. Dar bazinul de înot are o situaţie aparte, e tăiat în două, între doi proprietari”, a menţionat Pănescu.

Pe parcursul prezentării proiectului, primarul Boc a anunţat că se retrage pentru a ajunge la un alt eveniment, dar a precizat că la şedinţa următoare proiectul va fi rediscutat. Nu a uitat să mai facă o remarcă despre importanţa zonei şi a proiectului. “E un proiect important, e vorba de o zonă ce are nevoie de restructurare. Totul trebuie făcut cu respectarea tuturor elementelor legale şi a PUG-ului”.

Întrebare de la arhitectul șef al Județului: Ce câștigă comunitatea?

Arhitectul şef al Judeţului, Claudiu Salanţă, a avut şi el de făcut o serie de precizări. “Nu înţeleg. Sunt 86 de UTR-uri în PUG. De ce acesta trebuie să fie “UTR Argos”?”, s-a întrebat Salanţă. “Se propune şi se realizează Record-ul?”, a mai vrut să se lămurească arhitectul. Pănescu a menţionat că proiectul se va realiza doar pe terenul beneficiarului. Salanţă a adus şi el în discuţie lipsurile proiectului. “Practic, proiectul aduce trei construcţii mari, cu CUT de 3, peste cel din PUG de 2,8 (3 e CUT-ul din studiul de oportunitate, a precizat Pănescu, n.red.). Dacă îl dezbrăcăm de imaginile frumoase pe care le-am văzut şi lăsăm ce se va întâmpla prin proiect o să constatăm că avem 3 clădiri şi una reabilitată. Ţin minte tot discursul de la PUG, cu spaţii publice, cu ceea ce trebuie să se întâmple cu zona de râu şi un pic parcă e un moment pierdut. The Office dă o retragere, clădirea lungă din proiectul dvs nu se retrage nici măcar ca imobilele existente. Văd acelaşi lucru, aceeaşi atitudine: “de ce să nu?” Aş vedea această investiţie, dar trebuie să punem în balanţă ce pierde oraşul. De la Canalul Morii nu ne retragem 9 metri, ci 5 metri. Şi ce câştig? Un spaţiu de birouri P +6, o super parcare dedesubt şi încă două blocuri. Ce câştig, ca comunitate?”, a spus Salanţă. În replică, Pănescu a ţinut să precizeze că în şedinţă s-au făcut afirmaţii care nu sunt exacte.

După Negru şi Salanţă, şi fostul arhitect şef Adrian Iancu a avut de ridicat o serie de probleme. Menţionăm că Iancu a contestat aspecte ale PUG-ului încă din perioada elaborării acestuia şi după intrarea sa în vigoare, având divergenţe cu echipa de proiect. “Numai PUG-ul poate schimba UTR V. Spaţiile verzi trebuie să fie 30% pe UTR-ul respectiv, fără nimic dedesubt (de pildă parcări). Grădiniţa trebuie să asigure suficiente locuri raportat la numărul de locuitori pe care îi va aduce noul ansamblu și trebuie să aibă și spațiu verde. Ieşirea din parking nu e în regulă, unul face plajă în zona de relaxare – altul iese cu maşina”, a remarcat Iancu. Pănescu a precizat însă că cele două garaje sunt despărţite şi au acces propriu. “Regimul de înălţime poate fi schimbat prin PUZ. CUT-ul poate fi atins. Pentru respectarea normei de spaţiu verde şi a UTR-ului V insist. E foarte interesant cum se dă aviz de la Mediu pentru aşa ceva”, a mai observat Iancu. Acesta a ţinut să amintească şi de o recomandare pe care ar fi făcut-o elaboratorilor PUG, în contextul propunerii acelui nou mod de lucru: “contractul de restructurare”, pe care beneficiarii ar trebui să îl încheie cu municipalitatea. “Printre observaţiile mele apropo de PUG era şi cea în care spuneam să eliminaţi prevederi care nu sunt cuprinse în legi. Nu aţi făcut-o”, a amintit Iancu. “Acel contract de restructurare a fost discutat, e la dosar”, a răspuns Pănescu.

Discuţia pe acest subiect s-a încheiat fără ca proiectul să primească girul CTATU – urmează ca membrii Comisiei să îşi formuleze în scris întrebările şi observaţiile, iar proiectanţii Planwerk să vină cu răspunsuri.

by -
0 5075

Proprietarul unei mari companii de audit din Cluj trage un semnal de alarmă și spune că piața imobiliară se aproprie de o nouă bulă, ce va exploda și va trage după sine drame în special în rândul cumpărătorilor, nu a speculatorilor.

Adrian Crivii conduce compania de audit Darian DRS, cu sedii la Cluj, București, Timișoara și Brașov, e doctor în economie din 2007 și a condus pentru trei ani, între 2001 și 2003, Asociația Națională a Evaluatorilor Autorizați (ANEVAR). Acum, din birourile firmei sale, spune că primăvara din 2017 are o mulțime de asemănări cu perioada de dinaintea crizei imobiliare din urmă cu mai puțin de zece ani. “Atitudinea, comportamentul jucătorilor pe piață, asemănătoare cu perioada de dinaintea crizei, mă face să cred că nu va trece mult timp și ne vom confrunta cu o nouă bulă imobiliară, cu începuturile unei noi crize în această industrie”, spune el. Motivele – nivelul atractiv al dobânzilor, relaxarea politicii de credit, creșterea spectaculoasă a salariilor bugetarilor și altor categorii sociale. “O caracteristică aproape identică a pieței de azi cu cea de dinaintea crizei e faptul că au început să se vândă aproape în exclusivitate apartamentele în fază de proiect, ce incumbă niște riscuri pe care cumpărătorii și le asumă fără să-și dea seama de importanța sau anvergura lor. Din păcate multe dintre aceste dezvoltări, plecate de la lăcomia dezvoltatorilor, lipsa unor rigori și a unui control, sunt purtătoare de litigii care pot influența termenul, respectiv finalizarea cu succes a investiției”, avertizează Crivii și dă ca exemplu situația de după debutul crizei imobiliare din 2008: “un număr mare dintre proiectele rezidențiale în dezvoltare au fost nefinalizate. fie din cauza lipsei de finanțare, fie din cauza potențialilor cumpărători. Din păcate cei care au investit în aceste proiecte și au încercat să-și cumpere locuințe s-au trezit că nu primesc în schimbul banilor locuința visată și au reușit foarte greu să-și mai recupereze banii investiți”.

De ce ar fi cineva dispus să-și riște economiile ori să se îndatoreze pe zeci de ani pentru promisiunea unei locuințe ce nu există la momentul tranzacției și, având în vedere experiența crizei, riscă să nici nu se materializeze vreodată? “Înainte de criză, în deceniul trecut, din cauza lăcomiei proprie ființei umane atât dezvoltatorii cât și cumpărătorii au intrat în acest joc al achiziției unor locuințe în fază de proiect, dezvoltatorii forțând limitele, cumpărătorii sperând că vor cumpăra o proprietate sub valoarea pieței. Din păcate acest fenomen a avut repercursiuni neplăcute pentru mulți dintre actorii pieței imobiliare o dată cu apariția crizei. Revenirea în actualitate a acestui comportament va duce inevitabil la apariția unei bule imobiliare, a unei crize în care perdanți vor fi cei care vor să-și achiziționeze o locuință, nu cei care joacă în scop speculativ”.

Firma de audit a lui Crivii are 20 de ani de experiență în evaluarea proprietăților imobiliare, inclusiv în vremea privatizării întreprinderilor de stat.

 

by -
0 67

Piaţa imobiliară din România trece printr-o perioadă de efervescenţă, însă dezvoltatorii imobiliari ar trebui să rămână temperaţi, pentru a evita un colaps similar celui din 2008, odată cu instalarea crizei economice.

Sectorul de birouri are o nouă ţintă, şi anu­me atingerea şi depăşirea pragului de trei mi­lioane de metri pătraţi, în vreme ce rezi­den­ţia­lul a ajuns din nou în punctul în care lo­cu­in­ţele sunt cumpărate masiv din stadiul de pro­iect, deşi băncile sunt mai precaute decât în trecut.

Atât pe piața birourilor, cât și pe cea rezidențială, ora­şe­le regionale se consolidează. Companii mari in­­ter­­naţionale îşi deschid birouri în oraşe pre­cum Cluj-Napoca sau Timişoara, iar proiectele rezi­denţiale devin din ce în ce mai pre­ten­ţioase, oamenii căutând tot mai mult să-şi cum­pere locuinţe în zone mai bine poziţionate, arată ZF.ro.

by -
0 590

Fondatorul casei de consultanță Darian SA Adrian Crivii critică programul Prima Casă, despre care spune că a ajuns doar să umfle piața imobiliară și că ar trebui înlocuit cu alte măsuri.

Imagini pentru crivii site:darian.ro“Programul Prima Casă este un exemplu de inițiativă bună, implementată la momentul oportun, care continuă însă în virtutea inerției și amplifică astfel problemele pieței imobiliare în loc să le soluționeze”, arată acesta. Crivii adaugă că, după efectele benefice ale programului în timpul crizei imobiliare, programul contribuie la creșterea substanțială a prețului la imobiliare. “Acum, prin acest program, statul nu face altceva decât să distorsioneze piața imobiliară prin stimularea cererii și să contribuie la creșterea exacerbată a prețurilor proprietăților imobiliare, care în marile orașe au ajuns din nou la un nivel ridicat. Astfel, statul amplifică riscul apariției unei noi bule imobiliare, care va putea exploda oricând”, arată el.

În acest an Guvernul a decis eliminarea impozitului pentru tranzacțiile imobiliare cu o valoare mai mică de 100.000 de euro și dorește să renunțe la TVA pentru locuințele noi. “Acestea sunt măsuri pozitive, de stimulare a industriei imobiliare și consider că ar fi momentul ca statul să nu se mai implice și în zona de finanțare, pentru a oferi garanții cumpărătorilor, stimulând cererea. În cel mai bun caz am putea avea un program Prima Casă cu un caracter strict social, destinat exclusiv persoanelor cu venituri mai mici. În caz contrar, scopul acestuia, de a oferi acces tinerilor pe piața imobiliară, este pervertit, iar continuarea programului va genera un efect opus, contribuind la creșterea prețurilor proprietăților imobiliare și făcând achiziția unei locuințe mai puțin accesibilă”, subliniază el, adăugând că acum dobânzile băncilor la împrumuturile imobiliare sunt “rezonabile”. “Astfel, nu mai avem diferențe majore între condițiile de creditare din programul Prima Casă și creditele ipotecare oferite de bănci. Intervenția statului în piață generează, pe lângă efectele deja amintite, o creștere a profitului băncilor și dezvoltatorilor imobiliari, dar și a gradului de îndatorare al populației. Nu cred că este normal ca băncile să își asume doar jumătate din riscul unui credit imobiliar, dar să încaseze 100% din profit”.

by -
2 6160

Garsoniere pe sute de euro ori apartamente pe mii de lei – cam acestea sunt ofertele de chirii în Cluj-Napoca. Acum un grup informal de chiriași vor să se asocieze și să limiteze explozia chiriilor din Cluj-Napoca, ce au făcut din acest oraș cel mai scump din țară.

sursa foto: Dan Bodea

Alex Boguș e doctor în filosofie, are 29 de ani și lucrează la un ONG care încearcă să îmbunătățească situația locativă a comunității de rromi de la Pata Rât. Acum a pus pe roate un grup informal de chiriași care încearcă să facă același lucru, doar că pentru o comunitate mult mai mare, cea a chiriașilor, în special în Cluj-Napoca, oraș în care chiriile au explodat și continuă să urce substanțial: 75% dintre chiriași nu-și pot permite locuința, spune el.

No automatic alt text available.“Nu vom fi un ONG”, clarifică Boguș din start. “Noi urmărim să fie reglementat statutul chiriașilor în lege, așa ca în legea locuinței unde apare asociația de proprietari, să apară și asociația chiriașilor”. Această asociație se lansează sâmbătă la Cluj și a fost precedată de o campanie de teasing cu afișe lipite prin oraș, unde singurul element de identificare era un logo. “A fost o campanie de teasing. Afișele aveau un mesaj, dar niciun indiciu despre cine sau de ce. Ideea a fost să facem un teaser ca să rămână în memoria oamenilor tocmai pentru că nu știi nimic despre afiș, doar logo-ul”.

L-am întrebat cum descrie piața chiriilor din Cluj-Napoca – nu e niciun secret că aceasta e cea mai scumpă din țară, peste București. “Piața chiriilor e una extrem de artificial umflată”, spune el. “E o bună doză de artificialitate în acest preț. E scumpă, reflectă și poate fi accesată de o minoritate a Clujului, cam 20-25% din salariați, în timp ce pentru restul de 75% e din ce în ce mai greu să locuiască în Cluj pentru că lucrează pentru un salariu sub cel mediu.  Piața chiriilor e extrem, extrem de împovărătoare. e aproape imposibil să găsești ceva chiar OK”.

Boguș locuiește în Cluj-Napoca de 11 ani dar s-a mutat în chirie doar de un an. “Eu am avut o conjunctură extrem de favorabilă, irepetabilă pentru covârșitoarea majoritate a oamenilor. Dar am văzut pe viu lipsa de drepturi ale chiriașilor, cum intra proprietarul peste oameni, ori vecinii că cheamă Poliția. Am avut un prieten care își căuta chirie și m-a întrebat dacă poate sta la mine două zile, dar au fost două săptămâni până a putut să-și găsească ceva”.

Ce va face această asociație informală a chiriașilor din Cluj? “Cred că modificarea legii e un mic pas înainte. E pur și simplu o chestiune care îți garantează existența. Dar când 70% din piața chiriilor e la negru, nu prea există și chiariași. La ANAF în toată țara sunt încheiate foarte puține contracte cu persoane fizice. Asta presupune în primul rând că exiști și ai drepturi, dar asta nu schimbă nimic referitor la costul chiriilor. Schimbarea prețului poate veni puțin mai greu fără statut, fără să te poți organiza legal. Dacă ai în vedere că situația se datorează lipsei de investiții și interes a statului, soluția e straight forward, statul să investească în locuințe sociale, ANL-uri, universitatea să investească în noi facilități de cazare pentru studenți, numărul a crescut de 3 ori în 15 ani iar numărul căminelor a rămas același. Al treilea palier, urmat și în orașe ca Berlin sau Madrid, New York sau Barcelona, e să ai un plafon al chiriilor pentru anumite zone ale orașului, cu tipuri de subvenționare a proprietarului căruia îi faci această “nedreptate colosală”, îi poți da reducere de impozit pe zece ani ori pe a doua locuință”.

by -
0 204

Propunerea de TVA 0% la achiziția de locuințe noi este evazivă și lasă loc de interpretare, spun jucători din piața imobiliară. Reprezentanții unui important portal imobiliar din România atrag atenția asupra imposibilității aplicării acestei măsuri și propune câteva soluții alternative. Pe de altă parte, premierul Grindeanu declara recent că această măsură ar aduce un impuls pieței imobiliare și ar ajuta la reducerea deficitului de locuințe.

“Concret, legea propusă de președintele PSD, Liviu Dragnea, vehiculează ideea aplicării unei cote de TVA de 0% pentru „livrarea locuințelor, inclusiv a terenului pe care sunt construite, către persoane fizice”, măsura având în vedere „facilitarea accesului populației la o locuință fără suportarea TVA”, așa cum se arată în expunerea de motive a inițiativei. Totuși, această prevedere încalcă o directivă europeană”, spun reprezentanții Imobiliare.ro. Pe piața rezidențială din România se aplică deja o cotă redusă de TVA, în valoare de 5%, la cumpărarea unei locuințe nou-construite – de această facilitate un cumpărător poate beneficia însă doar o dată și doar pentru un imobil cu un preț de până la 450.000 de lei (adică aproximativ 100.000 de euro). Pentru restul tranzacțiilor, se aplică cota normală de TVA, respectiv 19%.

“Propunerea este evazivă, lasă loc de interpretare și, în ciuda numeroaselor discuții pe acest subiect, până acum nu este clar în ce condiții s-ar putea aplica implementarea TVA de 0%”, subliniază Daniel Crainic, director de marketing Imobiliare.ro.

Dincolo de nuanțele legii și de potențialele efecte ale acesteia, atât asupra pieței imobiliare și a construcțiilor, cât și asupra bugetului de stat, se pune problema neconcordanței sale cu reglementările Uniunii Europene, după cum arată Simona Chirică, partener în cadrul casei de avocatură Schoenherr România, consultată de Imobiliare.ro: „Conform prevederilor Directivei 2006/112 care reglementează sistemul comun al taxei pe valoarea adăugată, statele membre pot aplica cel mult două cote reduse de TVA și acestea nu pot fi mai mici de 5%. Acele state membre care doresc să aplice cotele reduse de TVA pentru anumite prestări de servicii și livrări de bunuri trebuie într-adevăr să notifice Comisia Europeană. Acestea fiind spuse, inițiativa de introducere a cotei de 0% pentru vânzarea de locuințe către persoanele fizice se confruntă cu următoarele două obstacole destul de greu de depășit: (1) România are deja două cote reduse de TVA, de 9% și de 5%, nemaifiind loc pentru a treia; (2) cota redusă de 0% este sub limita minimă de 5% prevăzută de Directivă. În aceste condiții, considerăm că sunt șanse relativ reduse ca România să primească undă verde pentru implementarea acestei măsuri fiscale. Mai mult, ne așteptăm că, dacă România nu va ține cont de poziția Comisiei Europene, se va expune inclusiv unei proceduri de infringement pentru încălcarea prevederilor Directivei privind TVA”, a spus Chirică. Vezi și informații privind prevederile Directivei 2006/112

Propuneri pentru piața construcțiilor. Cum sunt dezavantajați cumpărătorii din orașe cu apartamente scumpe

România are nevoie de politici sociale bine conturate și gândite conform unei strategii naționale, spun jucătorii din Imobiliare. O soluție viabilă, subliniată și de alți jucători din piață, ar fi aplicarea cotei reduse actuale și pentru tranzacțiile pentru care acum se plătește 19%. “Astfel, cumpărătorii ar putea beneficia de 5% TVA și la achiziția unei a doua sau a treia locuințe noi, ceea ce ar avea cu siguranță un efect de stimulare a construcțiilor. Dincolo de micii investitori, de această măsură pot beneficia tinerele familii care se gândesc să aibă copii și care doresc să se mute de la apartamentul cu 1 sau 2 camere achiziționat initial, la unul cu 3 camere”, transmit reprezentanții Imobiliare.ro.

O a doua măsură de interes ar fi și eliminarea plafonului maxim de preț impus celor interesați de această facilitate, ce ar favoriza mult și vânzarea unităților cu mai mult de trei camere. “Mai mult, o alternativă ar fi ca Executivul să ia in considerare un plafon în ceea ce privește suprafața, încurajând astfel achiziția de locuințe noi și, indirect, natalitatea. O familie cu doi copii are nevoie de un apartament cu trei sau patru camere, deci de o suprafață utilă care poate ajunge la 100-120 de metri pătrați. Însă, o proprietate nouă care are o astfel de suprafață, într-un oraș dinamic precum Bucureștiul, Timișoara sau Cluj-Napoca, nu se poate încadra, în condițiile actuale de piață, în limita a 100.000 euro. De altfel, o plafonare la nivelul prețului determină inegalități și discriminare: locuitorii unui oraș precum Reșița pot accesa proprietăți semnificativ mai mari spre comparație cu marile centre economice, unde de altfel sunt concentrate investițiile și unde există potențial de achiziție”, explică reprezentanții Imobiliare.ro.

Premierul Grindeanu: măsura aduce “impuls” pe piața imobiliară. Efectele – pe termen lung

Premierul Sorin Grindeanu a declarat, în urmă cu câteva zile, că proiectul de lege privind TVA zero la locuințe pentru persoane fizice are susținerea Guvernului și va fi adoptat în această sesiune parlamentară, scrie Hotnews.ro. “Proiectul este în Parlament și are susținerea Guvernului. Sigur că dacă vorbim cu un finanțist care stă și doar adună plusuri și minusuri, fără să afle efectele secundare, prima impresie este că o să avem un minus important la buget. Dacă, în schimb, vorbim de efectele în întreg domeniul, ceea ce înseamnă un impuls pe această piață, ceea ce înseamnă să începem să reducem acel deficit care este de aproximativ un milion de locuinte noi de care avem nevoie, este unul din puținele lucruri pe care le putem face în acest domeniu”, a declarat vineri Sorin Grindeanu, la o dezbatere pe teme imobiliare. El a mai spus că efectele anulării TVA pentru vânzarea de locuințe persoanelor fizice vor putea fi observate în faza a doua, inclusiv prin încasări mai mari, admițând că în această fază de proiect, ar putea apărea incertitudine în piață. Premierul a mai spus că va fi nevoie să trimită o notificare Comisiei Europene, regulile europene fiind extrem de clare: pentru orice cotă de TVA mai mică de 5%, e nevoie de o derogare, scrie Hotnews.ro. Citiți știrea integrală AICI

by -
0 983

Proprietarii cer pe apartamentele de două camere din Cluj-Napoca cu 80 de euro/mp în plus faţă de suma pretinsă la finalul anului trecut. Datele fac parte din analiza de final de an a unei agenţii imobiliare din oraş. Clujul a ajuns să fie catalogat drept cel mai scump oraş din ţară pe piaţa rezidenţială, e în continuare atractiv pentru dezvoltatori şi pentru cumpărători, dar preţurile în continuă creştere au devenit inaccesibile pentru o parte dintre cei care îşi căutau locuinţă în 2016.
Unul dintre instrumentele care “măsoară” preţuri în piaţă – “indicele Blitz” a crescut cu 3 euro/mp față de luna noiembrie pentru zona Cluj, iar în raport cu aceeași lună a anului precedent, creșterea e mult mai vizibilă: plus de 83 euro/mp. Precizăm că “indicele Blitz” nu se referă la tranzacţii încheiate pe piaţa locală, ci oferă informaţii cu privire la media preţurilor publice pentru apartamentele de vânzare din Cluj, exprimată în euro/mp. Pentru calculul acestuia au fost analizate doar oferte publice, actualizate în luna iulie, din baza de date a agenţiei. Astfel, preţul mediu pentru apartamentele din Cluj-Napoca a ajuns la 1219 euro/mp, iar media celor din Cluj și localităţile vecine la 1075 euro/mp, cu 4 euro/mp mai mult față de luna noiembrie și cu 111 euro/mp față de decembrie 2015. Apartamente cu 2, 3, 4 camere au cunoscut creșteri de preţuri atât față de luna precedentă, cât și față de aceeași lună a anului trecut. “Putem spune că orașul Cluj-Napoca este în continuare un centru de interes și un magnet pentru investitori și nu numai. Excepție au făcut apartamentele cu o cameră, care au înregistrat o scădere de 14 euro/mp în orașul Cluj-Napoca față de luna noiembrie și de 9 euro/mp în Cluj și vecinătăți”, menţionează reprezentanţii Blitz Imobiliare.

Creşteri de preţuri decembrie 2016 faţă de decembrie 2015:

  • La 1 cameră – cu 103 euro/mp;
  • La 2 camere – cu 80 euro/mp;
  • La 3 camere – cu 90 euro/mp;
  • La 4 camere – cu 65 euro/mp.

Situația pentru zona Cluj plus localităţile învecinate este asemănătoare. Indicele Blitz are scăderi față de luna noiembrie cu 9 euro/mp la apartamentele cu 1 cameră și creșteri de 6 euro/mp la cele cu 2 camere, cu 4 euro/mp mai mult pentru apartamentele cu 3 camere și cu 4 euro/mp pentru 4 camere.

Luând în considerare luna decembrie a anului 2015, majorările de preț arată astfel:

  • Pentru apartamentele cu 1 cameră – cu 187 euro/mp;
  • Pentru 2 camere – cu 120 euro/mp;
  • Pentru 3 camere – cu 109 euro/mp;
  • Pentru 4 camere – cu 47 euro/mp.

La analiza de Top 5 cartiere, în decembrie clasamentul e similar celui de luna precedentă. Astfel, zona centrală rămâne pe prima poziție, cu o valoare de 1417 euro/mp, mai mare cu 14 euro/mp față de luna precedentă. Pe locul 2 se află cartierul Andrei Mureșanu, unde preţurile au crescut cu 6 euro/mp și au atins valoarea de 1366 euro/mp. Cartierul Mărăști se menține pe locul 3, cu 1291 euro/mp. Pentru cartierul Zorilor s-a înregistrat o scădere cu 9 euro/mp față de noiembrie, dar şi acesta își păstrează poziția, cu o valoare medie de 1281 euro/mp. Poziția 5 este deținută de Gheorgheni, unde indicele a înregistrat 1238 euro/mp.

Şi reprezentanţii REMS Imobiliare arată că în 2016 s-a înregistrat o creştere continuă în ceea ce priveşte costul proprietăţilor cu destinaţie rezidenţială, cu plusuri de 10-15% pe parcursul anului. Se vorbeşte chiar de preţuri care aduc aminte de anii de boom imobiliar de dinainte de criză: între 1400 şi 1500 de euro/ mp util, în zone precum Gheorgheni, zona semicentrală sau Andrei Mureşanu.

Vezi şi:

Final de an imobiliar. Adunăm concluzii

Pe de altă parte, se construieşte în continuare. Consultanţii de la Coldwell Banker Transilvania anunţau la rândul lor un număr record de unităţi locative aflate în curs de finalizare: 2.300 de locuinţe vor fi livrate pieţei în oraşul Cluj-Napoca în 2016, în creștere cu aproape 50% față de anul trecut.

Amintim că prețul mediu pentru apartamentele din Cluj-Napoca a ajuns la 1.243 de euro pe metru pătrat util, după datele Imobiliare.ro, contabilizate în funcție de sumele cerute în ofertele intermediate de portal.  Față de sumele vehiculate în urmă cu un an, pretențiile proprietarilor au crescut cu 10%. Spre comparație, în funcție de prețurile cerute, prețurile apartamentelor din mari orașe ale țării sunt destul de mult în urmă: București – 1.129 de euro pe metru pătrat, Timișoara – 1.036 de euro pe metru pătrat util. Dacă vorbim însă de valoarea de piață, datele evaluatorilor arată cifre mai mici. Astfel, potrivit datelor Asociației Naționale a Evaluatorilor Autorizați din România, la nivelul perioadei 1 iulie 2015 – 30 iunie 2016, Cluj-Napoca a detronat Bucureștiul în materie de valori de piață pe metru pătrat al apartamentelor amplasate în bloc; dar sumele sunt mai mici decât cele care figurează în analizele care interpretează preţuri din oferte. Astfel, în Cluj-Napoca, valoarea de piață pentru acest tip de locuințe s-a ridicat la 1.048 Euro/ mp

Cât de repede am uitat de criza imobiliară: apartamente cu prețuri de vârf și vândute în șantier

şi

Apartamente vechi vs apartamente noi: cum a evoluat piața în patru ani

by -
0 121

Vestea bună pentru potențialii cumpărători de apartamente din Cluj este că, în octombrie, pretențiile vânzătorilor de apartamente au scăzut (foarte puțin, e adevărat) față de luna precedentă. Veștile proaste: față de acum un an, prețurile sunt cu 8% mai mari, iar Clujul e în continuare cel mai scump oraș din țară într-un clasament realizat în funcție de suma medie cerută pe un apartament. Timișoara este, a doua lună consecutiv, pe prima poziție în clasamentul scumpirilor la 12 luni, după ce luna trecută a surclasat Cluj-Napoca la acest capitol, mai arată datele portalului Imobiliare.ro.

“Dacă prima lună de toamnă a dus la creșterea entuziasmului vânzătorilor și, implicit, a prețurilor solicitate, în octombrie așteptările acestora s-au mai temperat”, arată reprezentanții portalului care realizează lunar această analiză, în funcție de sumele cerute în ofertele intermediate. Potrivit Indicelui Imobiliare.ro, valoarea medie de listare pentru apartamentele disponibile spre vânzare la nivel național (noi și vechi) s-a diminuat ușor în ultimele 30 de zile, cu 0,3% mai exact, de la 1.045 la 1.042 de euro pe metru pătrat util. Față de perioada similară a anului trecut, când un apartament costa, în medie, 980 de euro pe metru pătrat, nivelul actual este cu 6,3% mai ridicat. Dintre marile orașe analizate în detaliu, jumătate au consemnat creșteri, iar celelalte scăderi de preț. 

În Cluj-Napoca s-a înregistrat “un recul al prețurilor” în a doua lună de toamnă, în valoare de 0,7%, de la 1.231 la 1.222 de euro pe metru pătrat; spre comparație, în octombrie 2015, un apartament costa 1.131 de euro pe metru pătrat, ceea ce echivalează cu o diferență anuală de 8%. În ultimele 30 de zile, atât locuințele vechi, cât și cele noi s-au ieftinit cu 0,3% – cele dintâi de la 1.261 la 1.257 de euro pe metru pătrat, iar cele din urmă de la 1.174 la 1.170 de euro pe metru pătrat.

Prețuri în țară, potrivit Imobiliare.ro

București:

În Capitală, pretențiile proprietarilor s-au diminuat cu 0,3% în octombrie (de la 1.144 la 1.141 de euro pe metru pătrat util), dar se situează, per ansamblu, cu 3,1% peste valoarea consemnată în urmă cu 12 luni (respectiv 1.107 euro pe metru pătrat). În decursul ultimelor 30 de zile, prețurile apartamentelor vechi au rămas constante, la o valoare de 1.062 de euro pe metru pătrat, în vreme ce locuințele noi s-au depreciat cu 0,2%, de la 1.201 la 1.198 de euro pe metru pătrat.

Brașov:

În orașul de la poalele Tâmpei, Indicele Imobiliare.ro a consemnat o scădere de 1,3% în ultima lună, de la 920 la 908 euro pe metru pătrat util; cea din urmă valoare este cu 4,4% mai mare decât cea consemnată în perioada similară din 2015, respectiv 870 de euro pe metru pătrat. În octombrie, apartamentele vechi s-au ieftinit cu 0,3%, de la 907 la 904 euro pe metru pătrat, iar cele noi cu 5%, de la 975 la 926 de euro pe metru pătrat.

Constanța:

Orașul de la malul mării se numără printre cele care au consemnat scumpiri în octombrie; aici, suma medie solicitată în prezent pentru un apartament, respectiv 957 de euro pe metru pătrat util, este cu 0,4% mai mare decât la finele lui septembrie (când ajungea la 953 de euro pe metru pătrat) și cu 5,2% mai mare decât în urmă cu 12 luni (când se situa la 910 euro pe metru pătrat). În ultima lună, prețurile locuințelor vechi au rămas constante, la 949 de euro pe metru pătrat, în vreme ce unitățile locative nou-construite s-au apreciat cu 2,3%, de la 966 la 988 de euro pe metru pătrat.

Iași:

În capitala Moldovei, Indicele Imobiliare.ro a înregistrat un avans al prețurilor de 0,3% în ultima lună (de la 897 la 900 de euro pe metru pătrat util), alături de un plus de 4,4% la 12 luni (de la 862 de euro pe metru pătrat). Apartamentele vechi s-au scumpit în octombrie cu 0,9%, de la 873 la 881 de euro pe metru pătrat, însă cele vechi s-au ieftinit ușor, cu 0,2% mai exact, de la 927 la 925 de euro pe metru pătrat.

Timișoara:

Dintre centrele regionale analizate, în orașul de pe Bega a avut loc cea mai mare creștere a prețurilor în ultima lună, pretențiile vânzătorilor majorându-se cu 0,7% (de la 1.022 la 1.029 de euro pe metru pătrat util); tot aici se regăsește și cel mai mare avans la 12 luni, respectiv 9,6%, de la valoarea de 939 de euro pe metru pătrat valabilă în octombrie 2015. În ultimele 30 de zile, apartamentele vechi s-au apreciat cu 0,2% (de la 1.024 la 1.026 de euro pe metru pătrat), însă cele noi s-au scumpit cu 2,8%, de la 1.014 la 1.042 de euro pe metru pătrat.

by -
0 52

Numărul tranzacțiilor imobiliare din luna iunie în Cluj e printre cele mai mari din țară, arată Agenția de Cadastru și Publicitate Imobiliară, în evidențele căreia Clujul figurează cu cele mai multe tranzacții imobiliare din țară, în iunie, după București și Ilfov.

În prima jumătate a acestui an numărul total al tranzacțiilor imobiliare ajunge la 456.070, cu peste 40.000 mai mult decât în aceeași perioadă a anului trecut, arată instituția. Doar în luna iunie au fost tranzacționate 80.173 imobile în țară, în creștere cu 1.000 față de luna precedentă și cu 7.000 peste luna iunie 2015.

Cele mai multe tranzacții imobiliare, în primul semestru al anului 2016, au fost înregistrate în București – 45.260, Ilfov – 25.905 și Timiș – 22.029. Județele în care au fost înregistrate cele mai puține imobile tranzacționate în aceeași perioadă sunt: Mehedinți – 4.256, Gorj – 4.222 și Bistrița-Năsăud – 3.824.

În luna iunie 2016 cele mai multe tranzacții imobiliare au fost înregistrate în București – 8.466, Ilfov – 5.037 și Cluj – 4.087. În primul semestru al anului 2016, numărul ipotecilor și al privilegiilor înscrise în cartea funciară la nivel național a fost 96.946, în creștere cu peste 11.000 față de aceeași perioadă a anului 2015. Numărul operațiunilor de cadastru și carte funciară efectuate la nivel național în primele șase luni ale anului este de aproape 3,2 milioane, în scădere cu 83.923 comparativ cu perioada similară a anului trecut.

by -
0 467

E groasă: decizia de arestare preventivă a țeparului imobiliar Floarea Ianson, cu nu mai puțin de 37 de infracțiuni de înșelăciune în cârcă, devoalează ușurința cu care zecile de persoane păgubite s-au lăsat înșelate când și-au cumpărat apartamente ilegale, dar și determinarea cu care țeparul Ianson și-a intensificat activitatea după ce intențiile sale necinstite au fost devoalate în presă.

actualdecluj.ro a obținut motivarea instanței Judecătoriei Cluj-Napoca ce a dispus vineri arestarea preventivă pentru 30 de zile a lui Traian Floarea Ianson, din care aflăm că mulți dintre cumpărătorii înșelați au ajuns într-o asemenea stare de disperare încât s-au baricadat în locuințele cumpărate, deși acestea erau nefinisate și au acceptat un mediu locativ “sub limita decenţei”, pentru a nu se trezi în situaţia de a fi evacuaţi de către alţi promitenţi-cumpărători care îşi arogă drepturi asupra imobilelor. Căci, așa cum a stabilit procurorul de caz iar judecătorul i-a dat dreptate, apartamentele erau vândute către mai multe persoane. Floarea Ianson a răspuns că această acuzație nu poate fi probată fiindcă … apartamentele nu erau numerotate.

În plus unii cumpărători au achiziționat apartamente la etajul 9 al blocului, deși clădirea, după ce că era autorizată ca spațiu de birouri și nu de locuințe, avea autorizație pentru doar opt etaje.

9824-211-2016-ARESTARE

Un pasaj din argumentarea instanței care a dispus arestarea preventivă:

Pericolul concret pentru ordinea publică rezultă din amploarea conduitei ilicite manifestate până în prezent de către FIT, activitatea inculpatului relevând cauzarea unui prejudiciu deosebit de ridicat, estimat la suma de 680.300 euro, cât şi prin prisma creşterii în intensitate a fraudelor comise de către inculpat în ultimul an, în contextul în care cazul este intens mediatizat, fiind o problemă sensibilă la nivelul M CN (municipiul Cluj-Napoca-n.red.), nefiind prima situaţie în care un număr mare de persoane de bună-credinţă sunt înşelate cu ocazia încheierii unor antecontracte de vânzare-cumpărare a unor imobile în curs de edificare.
Locuinţele reprezintă bunuri de-o însemnătate nu doar patrimonială, având conotaţii familiale adânci, achiziţionarea lor fiind una decisivă pentru un segment ridicat din populaţie, de regulă, realizându-se o singură dată în viaţă. În acest cadru, atunci când realizează că sunt înşelate sentimentul de frustrare al victimelor ajunge aproape de paroxism, singura lor opţiune fiind să se îndrepte către organele judiciare de la care aşteaptă fermitate şi celeritate în soluţionarea problemei. Impactul la nivel mediatic şi în societate este deosebit de profund, astfel că lăsarea în libertate a persoanelor în privinţa cărora probele conturează suspiciunea că ar fi comis infracţiunile, chiar în această etapă incipientă a procedurilor, ar crea o stare de neîncredere în autorităţile publice, în special în justiţie, existând riscul extrapolării sentimentului de nesiguranţă şi nedreptate.
Este relevantă în reţinerea pericolului pentru ordinea publică pe care l-ar crea lăsarea în libertate a inculpatului faptul că întreaga conduită contractuală abuzivă a inculpatului a generat în prezent un context de disperare, manifestat prin baricadarea unora dintre promitenţii-cumpărători în locuinţele nefinisate ce le-au fost promise şi acceptarea unui mediu locativ sub limita decenţei, pentru a nu se trezi în situaţia de a fi evacuaţi de către alţi promitenţi-cumpărători care îşi arogă drepturi asupra imobilelor.
În analiza condiţiilor de proporţionalitate şi de necesitate a măsurii arestării preventive, judecătorul reţine că activitatea infracţională derulată de către inculpat se întinde pe o perioadă de timp considerabilă, primele fapte cercetate datând din anul 2009, frecvenţa infracţiunilor comise crescând în ultimii ani. Prejudiciul este unul foarte ridicat, fiind afectate zeci de persoane, astfel că măsura preventivă cea mai grea este proporţională cu gravitatea faptelor.
Prin lăsarea în libertate a inculpatului ar exista riscul comiterii unor noi infracţiuni de acelaşi gen, mai ales că din procesele-verbal de redare a convorbirilor telefonice (spre exemplu, cel din data de 12.05.2016 – f. 247-250, vol. 2 d.u.p.) rezultă determinarea inculpatului în a încheia noi promisiuni de vânzare, în contextul în care nu dispune de resurse financiare, astfel că măsura arestării preventive este necesară pentru prevenirea săvârşirii de noi infracţiuni. De altfel, măsura arestării preventive este necesară şi pentru a se asigura buna desfăşurare a procesului penal având în vedere faptul că urmează să fie administrat un probatoriu vast pentru stabilirea tuturor faptelor şi identificarea altor participanţi la comiterea acestora, iar lăsarea inculpatului în libertate ar putea zădărnici aflarea adevărului, în contextul vastităţii probatoriului ce urmează a fi administrat.


 

Acuzațiile procurorilor:
Atât din declaraţia dată de inculpat în faţa instanţei, cât şi din declaraţia dată de acesta în faţa procurorului, se poate deduce suspiciunea rezonabilă că inculpatul a abordat încheierea antecontractelor de vânzare-cumpărare cu persoanele vătămate similar unui împrumut făcut de acestea în favoare sa. Din atitudinea inculpatului se poate deduce nesinceritatea inculpatului la promisiunile făcute persoanelor vătămate cu care a încheiat respectivele contracte.
Apreciază că afirmaţiile inculpatului de genul „voi da banii înapoi”, respectiv „persoanele vătămate ştiau că mă pot răzgândi” nu pot decât duce la concluzia că prin maniera în care a acţionat inculpatul nu a dorit decât să-şi multiplice capitalul în vederea finalizării construcţiilor sau pentru interesul personal.
În plus, mai arată că construcţiile edificate de inculpat ridică probleme de legalitate în ceea ce privesc autorizaţiile de construcţie.


 

Avocatul apărării:
Apreciază că prezenta cauză are o natură civilă, fiind vorba de nerespectarea unor clauze contractuale, în cauză persoanele vătămate având posibilitate formulării unei acţiuni civile, prin antecontractele de vânzare-cumpărare neavând loc un transfer al dreptului de proprietate.

Precizează că s-a ajuns la această situaţia, întrucât persoanele vătămate din dorinţa de a face presiuni asupra inculpatului au decis să formuleze plângere penală împotriva acestuia.
Mai subliniază şi faptul că susţinerile reprezentantului Ministerului Public că un apartament a fost înstrăinat la mai multe persoane nu a fost dovedită, subliniind că o declaraţie a persoanei vătămate nu este o probă suficientă că inculpatul a indus-o în eroare.

S-a precizat de către procuror că inculpatul FIT a ignorat total prevederile autorizaţiilor de construire, construind după bunul său plac, fără a respecta proiectul, destinaţia şi regimul de înălţime stabilite prin autorizaţiile de construire emise de către Primăria Municipiului Cluj-Napoca. În aceste împrejurări, FIT a promis persoanelor vătămate spre vânzare apartamente în imobilele situate pe XXXX FN şi str. XXXX, prezentându-le ca adevărat faptul mincinos că situaţia juridică a imobilelor este în regulă, că se va putea face predarea şi luarea în folosinţă a apartamentelor tranzacţionate conform antecontractelor de vânzare-cumpărare încheiate cu fiecare persoana vătămată şi că se vor putea face demersuri pentru încheierea contractelor în formă autentică şi obţinerea CF-ului individual pe apartament.


 

Judecătorul de drepturi și libertăți care l-a audiat pe Ianson spune că procurorul de caz a apreciat că inculpatul a lăsat să se înţeleagă faptul că deţinea capacitatea şi resursele financiare de a duce la bun sfârşit proiectele, însă în realitate situaţia era alta, în sensul că din mijloacele de probă administrate în cauză a rezultat că inculpatul edifica imobilele cu ajutorul sumelor de bani primite avans de la promitenţii-cumpărători, printre care şi persoanele vătămate. Chiar mai mult, în cauză au rezultat indicii potrivit cu care inculpatul ar fi înstrăinat şi de câte două sau chiar de trei ori către diferiţi promitenţi-cumpărători acelaşi apartament, situaţie pe care au experimentat-o şi unele dintre persoanele vătămate din prezenta cauză.

Ianson le-a prezentat unora dintre cumpărători schiţe cu proiecte de apartamente care la momentul convenţiilor nu erau conforme deloc din punct de vedere tehnic cu stabilimentele aprobate, ba chiar a promis spre vânzare apartamente nerealizabile conform autorizaţiilor de construire.

De exemplu unuia dintre păgubiți i s-a promis un apartament la etajul 9 dintr-un imobil autorizat pentru 8 etaje. Alteia i s-a promis un apartament la demisolul unui imobil, unde proiectul prevedea parcări. Alteia i s-a promis un apartament la etajul 5 al unui bloc autorizat pentru 4 etaje. Mai grav e cazul unui cumpărător care a constatat în 10 mai, că ușa de la intrare în apartamentul cumpărat era schimbată, iar Ianson i-a răspuns că a vândut apartamentul în discuţie unei terţe persoane, având nevoie de bani.

În plus, a constatat judecătorul, Ianson nu a avut niciun moment intenția de a-și îndeplini obligațiile contractuale: toate aceste țepe erau “grefate pe “cadrul de siguranţă” pe care FIT (Floarea Ianson Traian-n.red.) l-a creat în percepţia contractanţilor, prin perfectarea promisiunilor de vânzare-cumpărare în faţa notarilor publici ori a avocaţilor, folosindu-se de recomandările acestora, pentru a capta încrederea victimelor escrocheriei, fără a avea vreun moment intenţia de a îşi duce la împlinire obligaţiile faţă de niciuna dintre părţile contractante, reprezintă în realitate un procedeu fraudulos apt să confere o aparenţă solidă de bună-credinţă, tocmai pentru a penetra mai uşor urmele de îndoială pe care promitenţii-cumpărători le-ar reliefa în mod firesc prin raportare la preţul deosebit de atractiv pe care constructorul-vânzător îl promova”.

Din probele dosarului, care numără nu mai puținde nouă volume, rezultă suspiciunea rezonabilă că, la încheierea antecontractelor de vânzare-cumpărare, inculpatul a indus în eroare persoanele vătămate în privinţa situaţiei juridice a terenurilor şi a construcţiilor aprobate aflate în diferite stadii de execuţie, a capacităţii financiare a inculpatului de a duce la bun sfârşit edificarea construcţiilor, în privinţa destinaţiei reale a construcţiilor sau, după caz, a capacităţii sale de a proceda la modificarea destinaţiei şi a legalităţii demersului de modificare a destinaţiei imobilelor din birouri sau spaţii comerciale în apartamente, dar mai ales, în cazul ultimelor persoane vătămate, în privinţa neîncheierii altor antecontracte de vânzare-cumpărare referitoare la acelaşi imobil promis.

Concluzia instanței:

Principalul obiectiv al inculpatului nu a fost să-şi îndeplinească obligaţiile asumate în contraprestaţia avansului primit, ci să obţină fondurile necesare derulării altor proiecte, cunoscând că promisiunile făcute nu puteau fi îndeplinite, mai ales că niciuna dintre construcţii nu respectau documentaţiile de urbanism aprobate şi autorizaţiile emise de autorităţile locale.
Ca urmare a inducerii în eroare, persoanele vătămate informate insuficient, fiind atrase de preţurile mult sub nivelul pieţei imobiliare din Municipiul Cluj-Napoca au acceptat ofertele inculpatului.

(…)
Revenind la situaţia de fapt, tot în privinţa inducerii în eroare, judecătorul observă că inculpatul a întocmit antecontracte de vânzare-cumpărare chiar după ce autorităţile locale au oprit lucrările de edificare a construcţiilor, neinformând persoanele vătămate despre situaţia lucrărilor (ex: lucrările de edificare a construcţiei din str. XXX au fost oprite de către Serviciul Control Urbanism şi Disciplina în construcţii).
Inculpatul a susţinut în faţa organelor de urmărire penală şi a judecătorului de drepturi şi libertăţi faptul că procurorul nu a făcut dovada faptului că acelaşi apartament a fost promis la persoane diferite, bazându-se pe faptul că apartamentele nu erau numerotate la momentul încheierii antecontractelor, iar descrierea acestora era una sumară în cuprinsul acestor antecontracte. Totuşi, judecătorul observă că declaraţiile persoanelor vătămate coroborate între ele confirmă teza susţinută de către procuror.
Pentru câştigarea încrederii persoanelor vătămate, inculpatul s-a bizuit şi pe asigurările oferite de notar cu ocazia încheierii antecontractelor în sensul că nu ar fi o problemă faptul că imobilul are destinaţia de birouri şi spaţii comerciale, întrucât ar fi urmat să se rezolve. De exemplu din declaraţia persoanei vătămate XXXX (f. 131-132, vol. 5 d.u.p.) rezultă că a primit asemenea asigurări doar în momentul în care a observat menţiunea vizând destinaţia în cuprinsul antecontractului (inculpatul nu-i adusese la cunoştinţă destinaţia reală a imobilului până în acel moment).

Amintim, Traian Floarea Ianson a fost reținut joi pentru 24 de ore iar vineri a fost adus în fața instanței Judecătoriei Cluj-Napoca cu propunere de arestare preventivă pentru 30 de zile după ce ar fi înșelat zeci de clujeni atrași de prețul mic al apartamentelor scoase la vânzare de către acesta. Situația disperată a cumpărătorilor datează de ani de zile.

Citește detalii:

Țeparul imobiliar care-a promis marea cu sarea și a păgubit zeci de clujeni ajunge după gratii

Blocul “penal” de pe Fabricii aprope gata! Vecinii: Urbanismul ilegal e normalitate în oraș și, în plus, șantierul murdărește strada și poluează zona

Post #Colectiv. Facebook și „penalii” din urbanismul clujean. Ce fac autoritățile după o postare cu 1800 de Share-uri

Încă o amendă, dar “micuță” pentru blocul ilegal de pe Fabricii. Murdărește zona