Project manager la companie care urmăreşte şantierele din România despre piaţa de la Cluj în context naţional: „Preţuri speculative. Alte oraşe devin mai atrăgătoare pentru dezvoltatori, Clujul va avea o concurenţă serioasă”

În Cluj-Napoca, preţurile cerute pentru locuinţe le întrec nu doar pe cele din alte mari centre universitare din ţară, dar şi pe cele din Capitală , după cum arată analizele imobiliare. Clujenii pot găsi azi oferte în care pentru un apartament de două camere se cere peste 80.000 euro sau un apartament de 3 camere cu peste 200.000 euro (în zonă centrală); asta în condiţiile în care salariile medii din „Capitala Transilvaniei” nu le întrec cu mult pe cele din ţară. Agenţii imobiliari spun că, din nou, se fac vânzări la stadiu de proiect (nu „construcţie”, ci „proiect”). În acest peisaj, tot mai multe voci spun că în Cluj se practică şi preţuri speculative şi că piaţa se poate aştepta curând la o corecţie; dar, deocamdată, apartamentele se vând rapid, iar şantierele împânzesc tot oraşul. O companie de consultanţă care urmăreşte şantierele din România publică cifre şi a transmis pentru Actualdecluj.ro o scurtă „radiografie” a pieţei, pentru a vedea cum stă Clujul la nivel naţional. De asemenea, un constructor care are şi un proiect propriu în dezvoltare ne explică şi cum îşi calculează un investitor „devizul”.

IBC Focus a monitorizat și publicat anul acesta 13.964 proiecte (construcții noi) din care 7.229 sunt pe segmentul rezidențial, potrivit datelor prezentate de companie. În fruntea acestui top sunt dezvoltatorii din județul Timiș cu 933 de șantiere active, urmați îndeaproape de București (852 șantiere), Iași (607 șantiere), Ilfov (495 șantiere) și Cluj-Napoca (429 șantiere). Situaţia se referă la numărul şantierelor noi anunţate în acest an, nu la cele aflate efectiv în lucru, unde situaţia este mai echilibrată, precizează Victor Ignat, project manager în cadrul IBC Focus. „Sunt şi multe proiecte începute în anii precedenţi şi care în continuare se află în lucru şi nu au fost cuprinse în această analiză”, completează Ignat. Şi discutăm, din nou, depre locuinţele din „Capitala Transilvaniei”. „Piaţa rezidenţială din Cluj-Napoca este un exemplu atipic de dezvoltare imobiliară. Consider că dezvoltarea, dar în special preţurile practicate de către dezvoltatori sunt speculative. Cluj-Napoca a beneficiat de un marketing extraordinar în ultimii ani, pe fondul evenimentelor culturale (TIFF), muzicale (festivalurile Untold, EC), sportive (meciurile naţionalei de fotbal, FED Cup, campionatul european de baschet), situaţie care este dublată de salariile mari ale unui segment restrâns dintre cei care trăiesc în Cluj (în special veniţi din sectorul IT) care au dus la preţuri mai mari chiar ca în Bucureşti„, aminteşte Victor Ignat.

Potrivit analizei de început de noiembrie a portalului Imobiliare.ro, în Cluj-Napoca pretențiile vânzătorilor s-au majorat cu 6% în ultimele trei luni. Preţul mediu solicitat pe apartamente din Cluj a ajuns la 1.410 euro pe metru pătrat util, cu 16,6% mai mare decât cel valabiă în perioada similară din 2016.

Vezi câteva cifre:

Imobiliare.ro: Preţurile cerute pe apartamentele din Cluj-Napoca se apropie de nivelul de dinainte de criza imobiliară

Pentru a privi în context situaţia Clujului, Ignat propune o comparaţie cu vecinul recent competitor în cursa pentru titlul de Capitală Culturală Europeana 2021. Cursă pe care Clujul a pierdut-o. „Diferenţa numerică dintre Cluj şi alte oraşe, ca Timişoara poate avea substrat mai puţin vizibil. Alte oraşe devin mai atrăgătoare pentru dezvoltatori. Salariul mediu lunar din Cluj este cu 3 lei mai mare ca cel din Timiş, conform analizei Comisiei Naţionale de Prognoză pentru 2017.  Cu toate acestea, preţul apartamentelor îi obligă pe clujeni să plătească cele mai mari rate pentru un apartament, cu peste 100 de lei pe lună mai mult decât plăteşte un timişorean. Pe scurt, timişorenii câţtigă la fel, însă au apartamente mai ieftine. Putere de cumpărare mai mare. Iar acest lucru a fost sesizat inclusiv de dezvoltatori imobiliari clujeni, precum Studium Green, care a anunţat că începe dezvoltarea unui ansamblu rezidenţial în Timişoara”, exemplifică project managerul IBC Focus.

Citeşte şi:

Analiză de trimestru a pieţei imobiliare: Clujul are cele mai mari preţuri, cele mai mari creşteri. Preşedintele evaluatorilor din România: “Piața din Cluj-Napoca semnalează un început de supra-încălzire”

Concluzia? „În următorii ani, ne vom confrunta cu o bătălie pentru titlul de cel mai atrăgător oraş din România pentru dezvoltări imobiliare, iar Clujul va avea o concurenţă serioasă. Oraşele de urmărit: Timişoara, Iaşi, Braşov, Sibiu şi Oradea”, anticipează Ignat.

Pentru context, amintim că un studiu lansat în primăvară de portalul Storia.ro arăta că angajații din Cluj resimt cel mai mult povara financiară a ratelor lunare plătite pentru achiziția unui apartament cu una sau două camere, deși salariile din județ sunt mai mici decât cele din Capitală. Mai precis: salariul mediu net din Cluj era cu 18% mai mic decât cel din București, dar angajații clujeni plătesc rate cu 15% mai mari decât bucureștenii pentru achiziția aceluiași tip de garsonieră.

Cum calculează investitorii costurile şi preţurile

Într-o piaţă în care se discută despre preţuri mari şi tot mai mari, am vrut să vedem şi perspectiva celor care construiesc. L-am întrebat pe Dorin Aşchilean, director al unei companii de construcţii care tocmai îşi dezvoltă propriul proiect rezidenţial, cum îşi calculează investitorii costurile şi preţurile. „La deviz se ajunge cam aşa: preţul terenului, cel al proiectului, taxele de autorizare, costul documentaţiei, plata inginerilor, a diriginţilor de şantier, plata pentru lucrarea efectivă de construcţii-montaj, plata către bănci (credite, dobânzi), fiindcă în general la proiecte mari se lucrează cu credite. Şi mai e apoi şi partea de risc: risc valutar, riscul implicat prin achiziţia materialelor de import, posibile creşteri de preţ, se adaugă şi costul cu forţa de muncă, cheltuielile de promovare, cele de vânzare şi întabularea”, enumeră directorul companiei de construcţii. „E destul de greu de vorbit despre un preţ mediu de construcţie şi s-ar putea să nu fie relevant, pentru că acesta depinde foarte mult de tipul de proiect. De exemplu, dacă vorbim de locaţie: e una să construieşti, să zicem, în centru, între alte două clădiri, să trebuiască să consolidezi clădirile vecine şi să faci un subsol pe două niveluri şi alta să construieşti în Floreşti, direct pe balast. Apoi, mai e chestiunea de calitate – preţul depinde de proiecte, de arhitectură, de faţade, de tipul materialelor folosite. Şi apoi mai contează şi pentru ce tip de piaţă construieşti: pentru zona de piaţă cu venituri mai mici, pentru segmentul mediu sau pentru segmentul de lux”, enumeră Aşchilean. Şi totuşi, vorbind de cifre: costul de construcţie pe metru pătrat, pentru un proiect accesibil, ar fi undeva la 340-360 de euro (strict partea de construcţie, fără a include aici preţul terenului, costurile de creditare şi celelalte cheltuieli). Dacă ne raportăm la un proiect adresat zonei medii a pieţei, costul creşte la 390-450 euro/mp, spun constructorii. ACI Cluj, companie de construcţii, are în lucru propriul proiect, un ansamblu de 174 de apartamente, aflat în lucru. Cât despre preţuri, cu suprafeţe ale apartamentelor pornind de la 31 mp, preţurile pornesc de la aproximativ 39.000 euro. Care e reacţia pieţei până acum? „Moderată. E moderată”, răspunde Aşchilean, în contextul în care vânzările au ajuns la 15% acum, dar iniţial estimările fuseseră mai optimiste. „Sunt mulţi potenţiali clienţi interesaţi, dar i-a dat peste cap toate aceste schimbări, cotaţiile ROBOR, fluctuaţiile cursului de schimb”, spune constructorul. Compania pe care o conduce va continua însă investiţiile imobiliare. „Clujul e un oraş în dezvoltare frumoasă. În 10-15 ani poate ajunge la 1 milion de locuitori această zonă. Dacă se dezvoltă infrastructura – tot ce înseamnă asta, cu drumuri şi utilităţi. Noi cu siguranţă ne apucăm de un nou proiect”, spune Aşchilean.

Peste 15 la sută dintre români s-ar muta la Cluj-Napoca datorită calităţii vieţii, acesta fiind şi cel mai atractiv oraş secundar din România, relevă Banca Mondială într-un studiu prezentat în mai la Cluj, care pune în top şi Timişoara şi Bucureştiul,

Despre „oraşele magnet”:

Banca Mondială: Peste 15% dintre români s-ar muta la Cluj-Napoca

Tot cei de la Banca Mondială atrag însă atenţia că mai e de lucru pentru ca oraşul să devină cu adevărat unul în care să merite să te muţi.

Banca Mondială: românii s-ar muta la Cluj, dar aici nu găsesc mare lucru. “Continuarea creșterii în acest mod vine cu un preț”

Imobiliarele depind de dezvoltarea economiei. „Trebuie să se dezvolte şi partea de producţie”

Aşadar, cu toate că în Cluj încă există cerere, piaţa e cumva impredictibilă. Aşchilean nu dă deocamdată detalii privind tipul de investiţie spre care se va orienta compania mai departe. „Necazul e că evoluţia pieţei e puţin predictibilă. Se dezvoltă locuinţe dacă sunt locuri de muncă în Cluj şi se stabilesc oameni aici. Asta înseamnă că trebuie să se dezvolte şi partea de producţie, şi industria. Dacă sunt fabrici, sunt şi angajaţi, sunt şi construcţii; dacă se dezvoltă economia, va fi nevoie şi de birouri. Deocamdată, nu e suficient de bine conturată această direcţie. Se merge şi la risc şi pe inspiraţie – poţi să construieşti şi să nu vinzi, dacă vorbim de locuinţe sau să construieşti birouri şi să nu mai ai cui să le închiriezi. Există un risc de investiţie. Noi, fiind şi constructori, vorbim de un risc mai redus, avem un program de investiţii şi vom continua”, spune directorul companiei de construcţii.

Citeşte şi:

E sau nu e “bulă imobiliară”? Dezvoltatorul The Office Cluj, cu proiect de 1200 apartamente la Timişoara: “Perioada actuală nu are nimic de-a face cu anii 2006-2008”

şi

Arhitectul-șef al Clujului: se sparge bula imobiliară peste un an

Nici un comentariu

Kristina Reştea

Kristina Restea este reporter in echipa publicației online Actualdecluj.ro și are o experiență de 12 ani în presă. E absolventă a Facultății de Științe Politice, Administrative și ale Comunicării, din cadrul Universității „Babeș-Bolyai”, secția Jurnalism. Anterior lansării proiectului actualdecluj.ro a scris pentru cotidianul local Ziua de Cluj, ca reporter în departamentul Economic.