Închide

E sau nu e „bulă imobiliară”? Dezvoltatorul The Office Cluj, cu proiect de 1200 apartamente la Timişoara: „Perioada actuală nu are nimic de-a face cu anii 2006-2008”

EconomieTop News by Kristina Reştea - nov. 28, 2017 2 2773

Preţuri care, în oferte „de lux”, se apropie chiar de pragul de 2000 euro/mp, cel puţin în Cluj-Napoca, apartamente cumpărate în şantier sau uneori când nici măcar nu există toate documentaţiile de construire, sute de locuinţe în şantier şi mulţi mulţi „dezvoltatori imobiliari”. Vi se pare că peisajul e similar cu cel din boom imobiliar, înainte de izbucnirea crizei din 2008? Pentru cei mai mulţi dintre tinerii stabiliţi în Cluj-Napoca preţurile apartamentelor de vânzare sunt inaccesibile, iar unii analişti chiar estimează că piaţa va primi foarte curând un „duş rece”. Sunt însă dezvoltatori care spun că nu suntem încă la „linia roşie”. Asta cu referire la piaţa naţională, dar chiar şi aici Clujul primeşte o menţiune specială.

Câteva cifre din Capitala Transilvaniei:

La început de noiembrie preţul mediu cerut pentru un apartament din Cluj-Napoca ajunsese la 1.410 euro pe metru pătrat util şi este, potrivit Imobiliare.ro, cu 16,6% mai mare decât cel valabil în perioada similară din 2016. În orașul de pe Someș locuințele s-au scumpit cel mai mult în ultimii trei ani, reușind astfel să recupereze aproape integral scăderea suferită în perioada de recesiune. Astfel, prețurile solicitate în prezent de vânzători sunt cu 46,9% mai ridicate decât în T3 2014 și cu doar 1,7% mai mici față de T3 2008.

Imobiliare.ro: Preţurile cerute pe apartamentele din Cluj-Napoca se apropie de nivelul de dinainte de criza imobiliară

„Facilitată de apetitul românilor pentru achiziții, tendința de creștere a prețurilor din ultimii ani îi face pe mulți să-și amintească de perioada de boom imobiliar, suscitând teama de o nouă criză imobiliară. Cât de real este însă pericolul de a ne confrunta cu o asemenea cădere a pieței în viitorul apropiat?”, se întreabă cei de la Imobiliare.ro, care prezintă opinia omului de afaceri Ovidiu Şandor. Acesta a dezvoltat în parteneriat cu sud-africanii de la NEPI cel mai mare centru de birouri de la Cluj – The Office – şi are momentan în dezvoltare un ansamblu imobiliar în Timişoara, cu o capacitate de circa 1.200 de unități locative.

Citeşte şi:

Cât de repede am uitat de criza imobiliară: apartamente cu prețuri de vârf și vândute în șantier

Trebuie totuşi precizat că Ovidiu Şandor vorbeşte despre piaţa naţională, iar Cluj-Napoca rămâne „paradox”, în condiţiile în care preţurile medii de aici le depăşesc chiar şi pe cele din capitală. „În prezent, nivelul prețurilor apartamentelor, cu excepția unor zone din Cluj, este la nivelul anului 2006, neatingând încă nivelul perioadei anterioare de boom economic”, spune chiar Şandor.

Aşadar…

9 motive pentru care NU avem de-a face cu un boom imobiliar , potrivit dezvoltatorului Ovidiu Şandor, citat de Imobiliare.ro:

1. Prețurile cresc, dar nu ca acum 10 ani:

Primul contra-argument la iminența unei noi crize este cel al evoluției prețurilor. „Cu rate anuale de creștere de până la 10%,  , când, conform datelor Imobiliare.ro, prețurile atingeau ritmuri anuale de creștere de peste 50%”, este de părere omul de afaceri.

2. Avem venituri mai mari:

Pe de altă parte, nivelul mediu al veniturilor populației este cu aproape 100% mai mare. Potrivit datelor Institutului Național de Statistică (INS), salariul mediu net în România depășește 2.400 de lei, față de 1.282 lei în 2008; în plus, ritmul de creștere a acestui indicator se accelerează pe fondul concurenței pentru principala resursă a țării, anume forța de muncă. „Avem, așadar, o generație mai înstărită de consumatori, cu previziuni optimiste pentru anii viitori”, punctează Șandor. „Desigur, asistăm la o creștere de preț începând cu 2015. Pe de altă parte, prețurile s-au înjumătățit în perioada 2009-2014, când o garsonieră a ajuns să echivaleze o mașină nouă din clasa medie, o stare de anormalitate. De altfel, în prezent, nivelul prețurilor apartamentelor, cu excepția unor zone din Cluj, este la nivelul anului 2006, neatingând încă nivelul perioadei anterioare de boom economic, când puterea de cumpărare era semnificativ mai mică decât în prezent. Toate aceste aspecte ne îndreptățesc să considerăm că traversăm o perioadă normală de creștere a pieței după un lung șir de ani de scădere și stagnare. Este posibil să vedem în viitorii ani corecții de preț pe anumite segmente (exemplul fiind segmentul vechi, încă supra-apreciat în orașele mari), dar credem că evoluția actuală a prețului apartamentelor este susținută de elemente obiective, astfel încât pe termen scurt nu există un risc de recul”, spune Şandor

3. Scade importanța Primei Case:

Ponderea pe care Prima Casă o are în volumul total al tranzacțiilor este mult redusă. Băncile au produse competitive, iar dobânzile vor continua să se mențină la un nivel atractiv. „Trebuie să ne așteptăm că această perioadă, în care capitalul e atât de ieftin, nu va dăinui, dar deocamdată nu vedem motive reale de îngrijorare pe un orizont de timp mediu, cu atât mai mult cu cât dobânzile, cel puțin la împrumuturile în euro, par să rămână la un nivel jos o perioadă mai lungă de timp”, este de părere Ovidiu Șandor.

4. Mai mulți clienți cu cash:

Un factor important este că o bună parte dintre tranzacțiile din momentul de față au loc cu finanțare din resurse proprii, mulți cumpărători acumulând cash în perioada din 2009 încoace, astfel încât dependența de un credit este relativ scăzută. Se poate spune, așadar, că piața a depășit momentul în care depindea de acest sprijin guvernamental, intrând într-o etapă de maturizare.

5. Cumpărătorii sunt mai educați:

În urma perioadei de recesiune, apetitul cumpărătorilor pentru informații a crescut. Aceștia urmăresc evoluțiile indicilor imobiliari și înțeleg importanța unei localizări favorabile și a prestigiului unei zone în stabilirea prețului cerut. În plus, clienții au pretenții de la un ansamblu rezidențial, știu să analizeze diferitele concepte disponibile pe piață și înțeleg diferențele dintre blocurile vechi și cele noi, prețul nemaifiind singurul criteriu de evaluare.

6. Rată de absorbție mai bună a stocului nou:

Stocul de apartamente este absorbit într-o măsură mai mare, pe de-o parte datorită creșterii cererii sustenabile, iar, pe de altă parte, pentru că terenurile disponibile în zonele pretabile pentru construcția de ansambluri rezidențiale sunt limitate.

7. Posibilități limitate de expansiune a ofertei:

În condițiile în care legislația a evoluat odată cu piața, obținerea autorizațiilor de construcție devine mai restrictivă, la fel și PUG-urile, fapt ce va limita expansiunea ofertei.

8. Investițiile nu mai sunt speculative:

Interesul investițional există, însă în limite sustenabile. Dacă în anii 2006-2008 multe achiziții aveau un scop speculativ, acum majoritatea tranzacțiilor încheiate au ca obiectiv principal locuirea de către cumpărător și familia acestuia. Ponderea tranzacțiilor în scop investițional se menține la un nivel relativ redus, iar clienții nu mai au în vedere revânzarea în profit, ci închirierea.

9. Risc redus de acumulare a unui stoc nevândut:

Pe termen mediu și lung, este de părere antreprenorul timișorean, singura evoluție posibilă a costurilor de construcție este una de creștere. Alături de reglementările urbanistice mai restictive și de prețurile în ascensiune ale terenurilor, acest factor pune limite exansiunii ofertei, în contrapunct cu cererea ridicată. Riscul de acumulare a unui stoc semnificativ de locuințe care să nu fie „absorbit” de către piață este, așadar, destul de redus.

Pe de altă parte,  alte opinii, de la Cluj: vine criza!

 

Adrian Crivii, proprietarul companiei de audit Darian, trăgea încă din primăvară un semnal de alarmă și spune acă piața imobiliară se aproprie de o nouă bulă, ce va exploda și va trage după sine drame în special în rândul cumpărătorilor, nu a speculatorilor. Vezi şi:

Doctor în economie, șef de firmă de audit din Cluj: vine o nouă criză imobiliară, perdanți vor fi cumpărătorii. Semnalul îl dau vânzările în fază de proiect, datorate de “lăcomia proprie ființei umane”

Ne putem aştepta foarte curând la o „corecţie” în Cluj-Napoca, crede arhitectul-şef al judeţului.

„Dacă faceți o analiză pe ce s-a întâmplat la criza precedentă, cum au urcat prețurile, acum sunt la același nivel, ceea ce înseamnă că 2018, hai începutul lui 2019, trebuie să se spargă, pentru că aceasta nu e o creștere sustenabilă”, spunea Claudiu Salanţă. Ce înseamnă creștere nesustenabilă? Piața suportă aceste prețuri, ceea ce încurajează specula imobiliară – ”investitorii au înțeles să facă profit maxim cât de repede se poate, nu la un preț care reflectă piața cât de mult se poate. Am avut investitori care au spus că în Florești, au vândut până acum cu 800 euro/mp și au zis hai să văd cum e să încerc să vând cu 950, și vând cu atâta și merge, atunci țin prețul sus. E o creștere se reflectă doar în profitul investitorilor, costurile sunt tot aceleași”, spune el.

Citeşte şi:

Arhitectul-șef al Clujului: se sparge bula imobiliară peste un an

2 comentarii

  1. Ce analize frate…in 2008/2009 daca nu era criza externa, nici nu vreau sa stiu cat ar fi costat apartamentele acum in Cluj sau alte centre importante. Criza aia mondiala a spart totul :))). Daca nu vine nimic din exterior, serus…tot mai sus cu preturile. Poate se mai tempereaza rata de crestere, si aia daca si cateodata…

  2. Cand vorbesti de Cluj-Napoca nu poti sa spui ca:
    8. Investițiile nu mai sunt speculative:
    Aici pe oricine suni te intreaba pentru „dumneavoastra” sau „investitie”?

    E o piata plina de samsari de Alba, Salaj, etc.

Scrie un comentariu

author photo two

Kristina Reştea

Kristina Restea este reporter in echipa publicației online Actualdecluj.ro și are o experiență de 12 ani în presă. E absolventă a Facultății de Științe Politice, Administrative și ale Comunicării, din cadrul Universității „Babeș-Bolyai”, secția Jurnalism. Anterior lansării proiectului actualdecluj.ro a scris pentru cotidianul local Ziua de Cluj, ca reporter în departamentul Economic.