Închide

„HIMERA din dealul Lomb”. Arhitect: cum poate primăria ieși din propria minciună și relansa proiectul de pe deal

ActualitateAdministrațieTop News by Luminiţa Silea - ian. 08, 2017 0 908

Despre viitorul Lombului, primarul Emil Boc spunea că în 20 de ani se va transforma într-un orașel cu 100.000 de locuitori și 20.000 de locuri de muncă. Cu toate acestea, planurile din ultimii 12 ani schițate de primărie pentru dealul de peste 260 de hectare din proprietatea sa sunt mai degrabă dezastruoase, menite să sugă banul public și să aducă…NIMIC clujenilor sau orașului. Proiectul pentru Lomb e o himeră, spune arhitectul Șerban Țigănaș, președintele Ordinului Arhitecților din România, iar dacă primăria continuă abordarea din prezent va fi nevoită să admită că, de fapt, nu există niciun viitor pentru respectiva zonă. Specialistul a schițat, provocat de Actualdecluj.ro, câteva direcții pe care, dacă primăria le parcurge, ar putea exista șanse ca Lombul să nu devină cronica unui eșec anunțat.

Preambul: situația la zi a proiectelor de pe Dealul Lomb

2016 s-a încheiat pentru Lomb cu:

  • două centre de afaceri (susținute jumătate cu bani europeni ) pornite de cinci ani, neterminate și cu termene de finalizare în 2017 (februarie și aprilie); chiar dacă se vor termina, ele nu pot primi chiriași decât din 2018 încolo, când se estimează că se va termina drumul de acces și se vor consolida zonele cu alunecări de teren de pe șantier
  • un contract de peste 770.000 lei cu TCI Contractor General pentru lucrări de conservare și întreținere a lucrărilor deja executate la unul dintre cele două centre de afaceri (Centrul Transfer, Evoluție, Antreprenoriat, Microîntreprindere -TEAM)
  • două licitații de 8 milioane de euro în derulare pentru consolidarea versantului din zona centrului TEAM dar a porțiunii cu alunecări de teren de pe viitorul drum de 1,6 kilometri și 4 benzi spre Dealul Lomb – neadjudecate, cu termene de lucrări (de la data semnării contractului) de mai bine de 8 luni;
  • un drum licitat și adjudecat către KIAT Group la 4 milioane de euro, intrat în șantier și sistat la 7% din pricina alunecărilor de teren produse la final de 2015
  • o societate, Cluj Innovation Park, înființată de primărie degeaba în 2014, ca să administreze niște afaceri care încă nu sunt operaționale și nici nu vor fi și ținută cu bani grei de la bugetul primăriei; firmă unde au fost angajați nu mai puțin de 4 directori (director general Alexandru Coroian, director comercia Mircea Miheștean, director tehnic Istvan Gaspar și director comercial Lenuța Lazarciuc) și alți câțiva angajați, inclusiv un purtător de cuvânt, firmă despre care Consiliul de Administrația a spus, după primul semestru al lui 2016 că, legal, ar trebui desiființată, însă care s-a reorientat către zona de accesare de fonduri europene; în plus, o măsură care s-a luat abia la final de 2016 a fost accea că s-au suspendat doi directori și alți doi au rămas cu venituri diminuate, însă tot pe bani frumoși de la primărie
  • societatea ținută în viață cu bani grei de primărie, Cluj Innovation Park, a câștigat în parteneriat cu Clusterul TREC – Transylvania Energy Cluster un proiect pentru un parc de cercetare în domeniul energiilor regenerabile de 3 milioane de euro din care circa 1 milioan de euro sunt nerambursabili, sumă pe care la finalul anului trecut primăria și-a asumat-o ca susținerea pentru acest proiect; proiectul parcului fotovoltaic și eolian va fi dezvoltat în maxim 8 ani de zile pe 2,7 hectare de pe Dealul Lomb, fiind gândit să asigure alimentarea cu energie electrică a centrelor de afaceri din Lomb, dar și să asigure iluminatul public pe drumul de acces; proiect cu adevărat e gândit ca să producă sisteme și aplicații de gestionare a acestui tip de dezvoltări energetice verzi pe care să le valorifice, ulterior firmele din cluster, pe piață, afacere din care primăria are 40%;
  • primarul a avansat că va pune la bătaie teren în Lomb și pentru proiectul Clusterului Cluj Innovation City – un oraș al inovării, inițiativă lăudată în 2015 și de Comisia Europeană, însă un proiect în fașă pentru care nu există fondurile necesare nici susținerea de la mediul universitar și privat, majoritatea universităților și firmelor de IT derulând investiții de infrastructură proprii, în oraș și nicecum fiind interesate să le pună pe Dealul Lomb; Despre acest proiect nu s-a mai spus niciun cuvând în 2016
  • viitorul parc științific Tetapolis care urma și el să se facă în Lomb s-a fixat oficial pe un teren din Cluj-Napoca, în cadrul parcului Tetarom I, de pe Tăietura Turcului
  • atribuiri de parcele (într-o zonă neutilată) pentru case în Lomb revoluționarilor care au fost primeniți de administrația funar cu terenuri „imaginare” dar care și-au căștigat dreptul la terenurile primite în trecut prin sentințe definitive

Întorcându-ne la viitorul Dealului Lomb despre acesta primarul Emil Boc spunea, când încă mai obișnuia să facă câte-o conferință de presă la fața locului, că va înseamna un orașel cu 100.000 de locuitori și 20.000 de locuri de muncă în 10 ani de zile. Nici poveste de așa ceva, spune arhitectul Șerban Țigănaș, președintele Ordinului Arhitecților din România care este convins că Lombul va fi un mare fiasco și în noua formă a proiectului împachetat de primărie sub denumirea de „orășelul inovării”. Arhitectul a vorbit pentru Actual de Cluj despre trecutul și viitorul acestui proiect, în trecut „deal imobiliar”, în prezent „deal de afaceri” și a schițat câteva direcții pentru ca acesta chiar să existe și să nu fie decât praf în ochi pentru clujeni sau o gaură neagră care să înghită tot mai mulți bani publici fără finalitate.

Întâi au fost cartiere mamut plante de primărie, pe dealuri, inclusiv în Lomb

Pe dealul Lomb s-a montat un proiect imobiliar acum zece ani de zile, printr-un parteneriat pus la punct de primăriei, în condițiile în care n-a învațat mai nimic din trecut când un proiect similar plantat în Borhanci nu s-a dovedit decât un mare eșec. Arhitectul Șerban Țigănaș a salutat chiar faptul că acest proiect nu s-a realizat fiind scos pe linie moartă de criza financiară din 2008 pentru că nu ar fi făcut decât să reprezinte o concurență serioasă pentru toți dezvoltatorii privați mai mici sau mai mari care ar fi intenționat să realizeze proiecte pe teritoriul municipiului, în condițiile în care primărie (parte la proiect) este cea care eliberează autorizațiile de construire din oraș.

„Când orașele au mari proiecte oamenii sunt mai liniștiți pentru că înțeleg că așteaptă ceva vizibil, adică un adaos important. Oamenii înțeleg ceea ce este important și își leagă speranțele de o astfel de realizare. Dar când trec anii și nu se întâmplă mai nimic, pentru că proiectele mari au probleme mari și sunt mult mai greu de dezvoltat decât proiectele mici, care se antrenează unele pe altele în cadrul fenomenelor, apare îndoiala. Au trecut zece ani de când primăria clujeană a avut o idee care de fapt a mai fost încercată cu aproape șapte ani înainte și nu a condus la nimic: marele proiect de cartier în parteneriat public-privat. Vorbesc de proiectul de pe platoul Borhanci, teren în proprietatea primăriei pentru care parteneriatul ar fi însemnat că dezvoltatorul privat realizează tot ce ține de cartierul propriu zis, iar autoritățile dezvoltă infrastructura de transport și utilități până la limita amplasamentului de circa 90 de hectare. Nu s-a întâmplat nimic pentru că întreaga construcție a proiectului era de fapt o simplificare nefuncțională a ceea ce însemnă un scenariu fezabil. În cei șaptesprezece ani care au trecut infrastructura s-a dezvoltat parțial, doar pe strada principală, dar pe terenurile private din proximitate, spre vest, a înflorit un cartier tributar dezvoltării sută la sută private. Pe platoul din Borhanci, brăzdat de semnele evidente ale unei geologii inadecvate construirii eficiente, cu alunecări de teren, nu s-a construit nimic. Parcă fără a învăța din blocajele operaționale ale acestui proiect, administrația care a urmat a inițiat pe ultimele două mari terenuri în proprietate publică, fiecare de circa două sute de hectare, însumând deci de patru ori mai multă suprafață decât Borhanciul, două noi ”cartiere”. Pe dealul Sfântul Gheorghe trebuia să apară Cartierul Tineretului, iar pe celălalt teren, Cartierul Lomb, după numele dealului vecin. Fiecare dintre cele două foarte mari proiecte avea un contract între consiliul local și o firmă privată care nu mai făcuse nimic de această dimensiune, dar cărora li se acorda o asemenea încredere încât toată dezvoltarea rezidențială a Clujului pe următoarea decadă era de fapt cedată către cei doi actori. Primăria și consiliul, prin aceste asocieri, intrau în fapt în concurență cu toți dezvoltatorii privați mai mici sau mai mari care ar fi intenționat să realizeze proiecte pe teritoriul municipiului. Concurența ar fi fost complet neloială, atâta timp cât primăria era asociată la profitul operațiunilor imobiliare, urmând să își sporească stocul de ”sociale”, dar tot ea avea controlul autorizărilor solicitate de concurența care țintea aceeași piață, dar ar fi avut terenuri mult mai bine plasate în oraș. Din fericire această concurență nu s-a manifestat pentru că ambele proiecte s-au scufundat în aceeași manieră cu cel din Borhanci, dar de data aceasta toți au dat vina pe criza care s-a instalat din 2008-2009. A fost o explicație confortabilă care a mascat lipsa de fezabilitate a proiectelor la nivel de principii, la care se adăugau condițiile defavorabile de amplasare în oraș, față de zonele de interes pentru potențialii locuitori și absența totală a infrastructurii la care se adăuga geologia inadecvată construirii și configurația dificilă a terenurilor. Poate singurele puncte atractive din aceste proiecte utopice erau orientarea spre soare și iluzia că ceva complet nou poate să iasă bine, în vreme ce tot ce se întâmpla în oraș era nesatisfăcător, mai ales din perspectiva spațiilor publice nou create, total subdimensionate. Criza economică, financiară și imobiliară a închis capitolele acestea, contractele au fost reziliate dar o nouă idee a apărut, susținută de perspectiva dublă a unei sinergii creative informatice și de cercetare la Cluj și a disponibilității fondurilor europene orientate spre acest sector. Ambele elemente sunt valide cu condiția înscrierii lor în cicluri de proiecte cu orizonturi vizibile, care încep și se termină în etape care permit utilizarea construcțiilor și integrarea într-un oraș coerent, care crește”, a vorbit Șerban Țigănaș despre trecutul imobiliar al dealurilor primăriei, inclusib a Lombului.

 

Orașul inovării din Lomb e o iluzie întreținută de primărie. PUG-ul sau investitorii străini au demonstrat-o!

După eșecul proiectului imobiliar, în lipsă de teren liber de sarcini și cu bani europeni la ușă, administrația a fost nevoită să facă niște proiecte de afaceri pentru ca polul de creștere Cluj să beneficieze de plinul finanțărilor pe Axa I. Așa s-au plantat pe dealul Lomb două centre de afaceri. Apoi, la câțiva ani, s-a avansat ideea transformării Lombului într-un oraș al inovării (următoarea ramură pentru care vin banii europeni pe ciclul 2016-2020). Însă niciuna dintre aceste direcții nu a fost susținută cu adevărat de studii și analize concrete, nici prognoze, nici o strategie viitoare, spune arhitectul Șerban Țigănaș care anticipează că proiectul s-ar putea foarte ușor transforma într-un eșec lamentabil.

„Noul proiect reciclează planul urbanistic pentru teritoriul din dealul Lomb, dându-i o nouă direcție, din titlu. Se sare rapid peste etapa de studii și aprobări care ar mai fi consumat un an-doi și totul pare că e pregătit de un start rapid. De data aceasta noul proiect de cartier al inovației, ar fi urmat să ofere o poziție superioară, la propriu și la figurat, tuturor celor din noua clasă creativă, undeva deasupra orașului, dar și la distanță de el, sus pe dealul Lombului. Apare o extrem de interesantă asociere, nu cu un mare actor speculativ ci cu o întreagă pleiadă de instituții-cluster, din cel mai avansat domeniul în care industria se întâlnește cu cercetarea academică și cu lumea globală a serviciilor. Granițele dintre public și privat sunt redefinite în speranța abolirii lor. Un nou mega proiect ia naștere pe baze de mare actualitate, dar transpunerea lui în realitate se lovește din nou, a câta oară în aproape douăzeci de ani, de același decalaj între intenție și realizare. Noul plan urbanistic general al Clujului este adaptat să primească super proiectul din Lomb, dar nu reușește să încline dezvoltarea generală a orașului spre nord, ca să îl conecteze viabil cu acesta. Drumul sau șoseaua, pentru că nu se poate numi încă stradă, construită pentru a ajunge la zona superioară a dealului pornește și el cu toate problemele din lume, care îl fac să întârzie. Se construiește o primă clădire despre care nu se știe încă în ce fel va funcționa și mai ales când. De câțiva ani, la fiecare ediție a marelui târg de real-estate de la Munchen, Expo Real, clujenii se prezintă cu proiectul orașului creativ din Lomb, cu același efect, niciun investitor interesat, niciun contract sau intenție care să aibă și continuare. Strategia de dezvoltare a municipiului, cea a zonei metropolitane și planurile de mobilitate iau în considerare și tolerează proiectul, fără însă a pune miză pe el. Între timp PUG-ul își arată tot mai mult gradul de respingere din partea tuturor intereselor imobiliare manifestate în oraș, în vreme ce Clujul vorbește despre cultură, evenimente și indicatori de viață bună. Cum ar arăta o evaluare lucidă a stadiului proiectului acum, astfel încât să se poată lua deciziile necesare pentru a fi menținut întocmai, modificat sau chiar înlocuit, pentru a îl activa, a îl aduce într-un orizont operațional? Ar trebui să constate evidența, lipsa de orizont proxim, lipsa de definire a etapelor următoare concrete și a foii de parcurs, adică a înscrierii diferitelor faze în realizare. Proiectul e de fapt inactiv și blocat, în pofida drumului și a construcției realizate. E nevoie de o analiză realistă și de idei noi, dar nu e clar cine conduce proiectul, adică cine e responsabil, cine realizează managementul și de fapt care e proiectul în detaliu, pentru că ceea ce avem este insuficient pentru continuare. Eu cred că nici la proiect, în sensul descompunerii în proiecte concrete de construire finanțabile, nu se lucrează. Nu există comunicare, raporturi asupra evoluției, perspectivelor, noilor etape în care se intră, nimic. Din aceste motive nu pot decât să consider că proiectul devine cronica unui eșec anunțat în cazul în care cineva, nu știu cine, nu ia măsuri serioase de rediscutare a lui. Iluzia acestui proiect este nocivă pentru orice alte oportunități pe care administrația nu le ia în considerare sau nu le generează, cu liniștea că are propriul proiect, acoperitor”, spune Țigănaș despre prezentul dealului Lomb licitat de primărie ca un viitor oraș al inovării.

 
Viitorul real. Totuși, ce se poate face? 
„Este imperios necesar să fie constituită o echipă managerială cu resursele asigurate pentru a dezvolta și derula proiectul în formule concrete și ritm accelerat de activare. Cum s-ar putea asigura o masă critică de interese și activități de construire în Lomb? Constituind o comunitate care să locuiască acolo și care să atragă toate serviciile necesare, din mediul privat, susținute de cele publice. Cum poți realiza o astfel de comunitate? Atrăgând cele câteva segmente funcționale ale rezidențialului, căminele pentru studenți, resursele pentru dezvoltare ale micilor sau mai marilor dezvoltatori privați care se chinuie să găsească terenuri disponibile favorabile în oraș, în condițiile noului PUG și toți proprietarii de terenuri nemulțumiți de faptul că reglementările acestuia îi pun în situația de a nu putea construi. Orașul are o șansă istorică să treacă în proprietate publică terenuri necesare pentru sistemul de zone verzi, parcuri, artere de trafic ocolitoare și dotări publice în toate zonele în curs de urbanizare. Cum? Prin schimburi reciproc avantajoase ale terenurilor private de interes public cu terenuri construibile în Lomb. Orașul câștigă terenuri pentru compensarea deficitului din zona centrală și pericentrală, din vale, iar proprietarii capătă parcele bine conturate gata pentru a fi construite. Presiunea pe piața chiriilor ar scădea dacă s-ar realiza cămine studențești care vor dinamiza, prin prezența tinerilor, dezvoltarea complexă, așa cum s-a constatat că se întâmplă oriunde apar studenții. De ce să nu luăm în calcul concesionarea de zone pentru dezvoltarea de locuințe către destul de mulții dezvoltatori imobiliari din piață, care ar fi provocați în condiții de costuri cu terenurile complet regândite să ofere mult doritele case unifamiliale pe lot la prețuri accesibile? Și ideile ar putea continua, dar ceea ce îmi pare cel mai important lucru acum este nevoia de a deveni realiști și de a discuta. Dacă proiectul din Lomb nu este abordat cu seriozitate, analizat și recalibrat către o dezvoltare pragmatică, va trebui să recunoaștem că de fapt nu există proiect. Există doar intenții de proiect, câteva principii și înțelegeri de colaborare, dar nimeni nu are Lombul ca prioritate pe agendă. El a devenit un fel de produs secundar, de afiș al unui spectacol care nu este nici programat și nici măcar nu se știe cine va evolua pe scenă. Se spune doar că va veni odată, ca americanii, comunismul, autostrăzile, absorbția de fonduri, viitorul luminos”, trașează sprecialistul viitorul real al proiectului primăriei din Lomb.

Dealul cu orășelul clujean al viitorului, sugativă de bani publici

Bătălie între cele mai controversate firme din țară pentru un contract “gras” cu primăria lui Boc

Primăria vrea mini-“parc industrial” în ceea ce era anunţat drept “Orăşelul Inovării” din Lomb

Noul drum spre “orășelul inovării” din Lomb a dat chix. Consolidarea sa, mai scumpă ca lucrările de amenajare

Început poticnit pentru proiectele primăriei din Lomb. “Hollywood-ul pitic” are constructor nou. Când reîncep lucrările și câți bani europeni se pierd

author photo two

Luminiţa Silea

Este reporter la ActualdeCluj.ro din aprilie 2014. A lucrat la cotidianul Ziua de Cluj de la lansarea sa, în 2004, până în aprilie 2014. A absolvit Facultatea de Jurnalism a universității "Babeș-Bolyai" în 2004 şi are două diplome de master - în Administraţie Publică la aceeaşi universitate şi în Comunicare şi Relaţii Publice la Şcoala Naţională de Studii Politice şi Administrative (SNSPA) Bucureşti.

Nici un comentariu

Scrie un comentariu