Închide

Cum se asigură calitatea vieții din Cluj propovăduită de primarul Emil Boc. Cine sunt „băieții deștepți” care controlează panorama imobiliară a Clujului

ActualitateAdministrațieTop NewsUrbanism by Luminiţa Silea - iul. 06, 2021 2 3346

Un bloc nesimțit și care ar fi umflat față de documentația de urbanism inițială cu un etaj mascat (prin dispoziție de șantier), dar și cu terase și grădini se construiește într-o zonă protejată în Cluj-Napoca, pe Cetățuie, la adresa Racoviță nr.29, cu acces auto de pe strada Cetății. A pornit de la 10 apartamente și a ajuns la 12, însă prin proiectul de execuție s-ar mai fi pregătit un spațiu care ulterior poate fi transformat într-un nou apartament, reclamă chiar cel care s-a ocupat inițial de construirea lui. Deși imobilul a fost prezentat ca unul de „locuințe tip covor”, cu șase demisoluri, parter etaj și mansardă, acesta nu este altceva decât un mastodont cu 10 niveluri construit pe deal, lângă case individuale.

În diverse etape de pe traseul de avizare, proiectul a căpătat noi „îmbunătățiri” imobiliare; despre neregulile din spatele acestui caz-școală de urbanism de Cluj vorbesc foștii asociați, dar problemele au fost constatate și oficial, chiar de Inspecția în Construcții. Recent, chiar primarul Emil Boc a cerut la comisia de urbanism arhitecților să fie mult mai atenți la toate detaliile proiectelor, mai ales ale celor din zona protejată a orașului.

Beneficiarul adevărat al construcției și-a dezvoltat o adevărată rețea prin care construiește, sau mai bine zis avizează proiecte, pe persoană fizică, ce și cum dorește, cu voia Primăriei din Cluj-Napoca și a oamenilor din Direcția de Urbanism. Este vorba despre Nicoleta Neag, cea care forțează proiectul imobiliar cu cele 44 de blocuri și zeci de apartamente în zona pădurii Hoia – Donath Park Florești și cea care a dezvoltat  proiecte imobiliare cu 10 blocuri pe Calea Turzii în zona OMV, dar și pe Calea Turzii nr. 247 și pregătește un alt bloc pe malul nordic, încă neconstruit, al lacului din Gheorgheni.

Blocul de pe Cetățuie e o afacere de 6-7 milioane de euro, în timp ce, spre exemplu, firma la care Neag e acționară, Vile de Top, are o cifră de afaceri de 48.776 lei. Alte firme sunt ținute ca paravan cu cifre de afaceri spre 0, iar construcțiile se autorizează pe numele cetățeanului sirian Malhem Mohamed Emad, apoi blocurile se dau pe contracte unor terți spre a fi edificate sau proiectele cu avize sunt direct vândute. Cel care face contractele e Neag Alexandru, fiul de 31 de ani al Nicoletei Neag.

Cum se lucrează  și se construiește în Cluj-Napoca pe persoană fizică? Cu un arhitect cu trecere la Primărie, proiectul de urbanism se aprobă rapid, oricât de controversat ar fi, în plus se mai câștigă niște procente la indicatorii urbanistici prin diferite artificii. Apoi, la faza de autorizare vin ingineri sau arhitecți dispuși să schimbe soluția tehnică, să mai adauge apartamente sau spații în plus, aceștia fiind în permanent contact cu oameni din Direcția de Urbanism a Primăriei, care vizează și aprobă totul. În schemă sunt implicate și firme specializate în ridicări topografice, dar și un cetățean sirian – Malhem Mohamed Emad – pe numele căruia s-au tot emis autorizații de construire din 2015, 2016 (atât pentru blocul de pe Racoviță nr.29, cât și pentru blocurile edificate pe Calea Turzii) și probabil cel care finanțează proiectele, iar apoi e beneficiar al sumelor finale rezultate din tranzacționarea apartamentelor. Sau al sumelor rezultate din vânzarea proiectelor cu avize gândite pe terenuri pe care niciun om obișnuit nu ar putea primi niciodată permisiunea să construiască.

Proiectul blocului de pe Racoviță nr. 29 a fost avizat la faza de Plan Urbanistic de Detaliu (PUD imobil locuințe colective D1-D6+P+E+M pe o parcelă de 2700 mp) cu beneficiar Nicoleta Neag. Arhitectul care s-a ocupat de documentația de urbanism a fost Adrian Iancu (prin Arhimobil), fost arhitect șef, membru în comisia de urbanism a Primăriei de ani de zile. De altfel, Iancu a mai trecut recent și de Consiliul Local un alt bloc controversat pe malul nordic (încă neconstruit) al lacului din Gheorgheni pe numele lui Neag Alexandru, fiul lui Nicoleta Neag – un bloc cu demisol, parter și două etaje pe o parcelă de 1600 mp din care peste 400 sunt încadrați ca zonă verde. După două vizite la Comisia de urbanism (iulie 2019 și octombrie 2019) și o opoziție mimată de primarul Emil Boc, pentru ca malul lacului să rămână cu locuințe individuale, în iunie 2020 (în pandemie), Consiliul Local a aprobat documentația de urbanism pentru blocul cu acces din strada Sarmisegetuza.

Delii AICI despre proiectul de pe malul lacului Gherogheni:

Arhitectul Iancu deschide era birourilor și cafenelelor pe malul neconstruit al lacului din Gheorgheni

VIDEO Boc și Iancu, în război pe tema noii piste de alergat anunțată pe lacul din Gheorgheni

Autorizația de construire pentru blocul de pe Racoviță nr.29  a fost emisă pentru Malhem Mohamed Emad în 14 decembrie 2015 pentru un imobil cu D1-D6+P+E+M și 11 apartamente. A mai urmat o altă autorizație în 27 decembrie 2016, pe același beneficiar, pentru recompartimentări interioare și modificare fațade, translatare D5 și D6 către est, modificare șarpantă cu micșorarea înălțimii la cornișă, modificarea numărului de apartamente de la 11 la 12, prin amenajarea unui apartament în D6, modificarea sistematizării verticale – cu încadrarea în limitele avizelor/acordurilor obținute pentru autorizația inițială. Prin aceasta autorizație s-au configurat ziduri de sprijin, tocmai pentru a masca terasele de pe limita de proprietate, arată arhitecți specialiști care au consultat planșele, aceștia arătând că există goluri și uși lăsate special pentru aceste terase, denumite așa și pe planurile de arhitectură.

Avizul inițial de la Serviciul Siguranța Circulației al Primăriei s-a dat pentru 10 apartamente cu 15 parcări; ulterior, la prima autorizație deja s-a arătat că e vorba de 11 apartamente, iar la a doua autorizație s-a mai plusat o dată la numărul de apartamente și s-a ajuns la 12, cu tot atâtea parcări. În 30 decembrie 2020, s-a emis o nouă autorizație, pentru modificare ziduri de sprijin și amenajări exterioare – cu încadrarea în limitele avizelor/acordurilor obținute pentru autorizația inițială).

Din cele 12 apartamente, 11 apartamente au în medie 100 mp plus terase fiecare și grădini, iar ultimul apartament e un penthouse de 200 mp. Un apartament în plus, cu priveliște pe Cetățuie nu e puțin lucru în condițiile în care informațiile din piață arată că acum câteva luni pe o astfel de locuință se cereau 600.000 de euro plus TVA.

Proiectul tehnic de rezistentă pentru bloc a fost întocmit de Progir și inginera Georgiana Tîrț, iar proiectul de arhitectură a fost întocmit de Schmidt Arhitectură (arhitect Mihai Schmidt șef de proiecte).

(simulari cu blocul de locuințe, dinspre Racoviță și strada Cetății)

 

(vedere actuală cu clădirea în construcție dinspre strada Racoviță)

(vedere cu șantierul dinspre strada Cetății)

Consilierii PSD au „mirosit” afacerea de pe Cetățuie, la HCL, în 9 iulie 2015

În momentul în care proiectul blocului cu 6 demisoluri, parter, etaj și mansardă de pe Racoviță nr.29, dar și cu acces de pe strada Cetății a ajuns în Consiliul Local, aleșii de la PSD au mirosit că acesta e un bloc veritabil, cu 9 niveluri, între case și că prin forma proiectului se maschează de fapt acest lucru. Mai mult, consilierii UDMR s-au interesat asupra cotei 0 a terenului la care se raportează construcția. Cea care a susținut atunci proiectul a fost Ligia Subțirică, pe atunci arhitect șef al municipiului, care le-a explicat consilierilor locali că de fapt este vorba despre „locuințe tip covor”, articulate pe deal. Poziția sa a fost împărtășită și de primarul Emil Boc, care a spus și el că nici poveste de un bloc între case, ci de locuințe în trepte ca celebrul American Village de pe strada Donath.  Șapte consilieri au votat atunci  împotriva proiectului, însă acesta a fost adoptat.

De ce e un bloc nesimțit – umflat cu terase și grădini și chiar cu un nivel în plus (D7)

Situația blocului mastodont cu 10 niveluri de pe Cetățuie o explică cel mai bine antreprenorii de la Inter Invest Grup, cei care au ales să investească în afacerea de pe Cetățuie și urmau ca la final să împartă cu familia Neag apartamentele, jumătate-jumătate. Numai că afacerea n-a mers așa. Administratorul societății (specializată în comercializarea lemnului și materialelor de construcții), Victor Nebunu, spune că s-a băgat în afacerea de pe Cetățuie deoarece i s-a părut profitabilă, însă, pe parcurs a descoperit foarte multe mizerii. „Sunt inginer, am mai investit în imobiliare și pot spune că am văzut multe porcării la viața mea, dar ca aici n-au fost niciunde atâtea mizerii. A fost diferit pe Calea Turzii, unde proiectul autorizat pentru blocuri a fost vândut. Am cumpărat și noi un bloc de la doamna Neag, din proiectul celor zece de pe Calea Turzii (din spatele benzinăriei OMV, fostul proiect de turnuri cu 20 de etaje făcut de biroul Raum înainte de criză, în 2008 dezvoltat pe firma Latino Imobiliare, proiect autorizat în 2016 de Primărie, tot pe numele lui Malhem Mohamed Emad- n.red.).  Acolo am avut o singură reautorizare pentru mici modificări, am așteptat 6 luni, totul a fost în regulă. Am edificat blocul. Lucrăm în subantrepriză. Aici, pe Cetățuie, lucrurile nu au mers la fel. Au fost probleme de la început. În 2018 am încheiat un contract de execuție și o promisiune de vânzare cu Neag Alexandru (fiul Nicoletei Neag – n.red.) pe autorizația de construire din 27.12.2021 pentru blocul de pe Racoviță nr.29. În baza contractului, o dată cu autorizația de construire, Neag Alexandru urma să predea și un proiect tehnic complet întocmit conform legislației în vigoare, inclusiv detaliile de execuție. Pe parcursul lucrărilor am început să avem mari semne de întrebare cu privire la corectitudinea, legalitate și modul în care au fost obținute autorizațiile de construire pentru acest proiect. Am fost induși în eroare permanent și ni s-au generat costuri suplimentare enorme și imposibilitatea continuării lucrărilor. Avem un prejudiciu de 1 milion de euro plus TVA, lucrările fiind sistate în octombrie 2020. Studiul geo a fost incomplet, dar din cauza rezultatului de versant instabil se impunea un studiu de stabilitate, studiu care trebuia întocmit anterior proiectului de rezistență. Acest studiu a fost făcut abia în octombrie 2018 și aranjat în așa fel încât să se potrivească cu proiectul tehnic de rezistență întocmit în 2016. Planșele desenate nu sunt și nu au fost cotate, tocmai pentru ca arhitectul și proiectantul să poată jongla cu cota 0 a terenului. Proiectul de rezistență a avut și el abateri, planșe necorelate, corectate cu tuș, documente de execuție în afara autorizației. Există necorelări cu proiectul de arhitectură, lipsește un proiect de sistematizare verticală, parcările nu sunt cotate, nici accesul la acestea, care nu este nici reglementat. De la 10 apartamente și 15 parcări s-a ajuns la 12 apartamente și 12 parcări. Pe toată durata lucrărilor s-au emis dispoziții de șantier, peste 10, prin care au fost adăugate noi părți construcției, acestea încărcând de fapt costurile pentru noi și fiind plănuite încă dinainte să intrăm noi în acest proiect. Prin Dispoziția de Șantier nr. 2 avizată în aprilie 2019, s-a adăugat un demisol mascat clădirii care ulterior urma să fie transformat în apartament și au și încercat să îl introducă în contractul notarial cu noi, pentru execuție, însă el nu apărea în Autorizația de Construire, așa cum era normal. Demisolul mascat e adăugat prin această dispozitie de șantier avizată de Primăria Cluj Napoca, deși era nevoie de o reautorizare. Prin acest spațiu practic se modifică retragerile clădirii, volumul, fundațiile, suprafața construită. Se adaugă fundații transversale, se modifică volumetria clădirii, se modifică amplasarea clădirii față de strada Emil Racoviță si față de vecini din nord și sud. Inspectoarea din Direcția de Urbanism a Primărie (inspectoarea Daniela Stoia care s-a ocupat încă de la începutul proiectului de întocmirea tuturor documentelor și apare pe Autorizațiile de Construire emise de municipalitate – n.red.) nu spune nicio clipă că se schimbă structura clădirii, că apar două noi axe, 8 și 9. În plus, se avizează respectiva modificare prin care s-a creat un spațiu nou de 60 de mp, o încăpere de depozitare care, cu siguranță, poate deveni un nou apartament după recepția clădirii. În plus, prin Autorizația din 2016, s-au adăugat construcției ziduri laterale de sprijin care ar fi trebuit să aibă maxim 2,2 metri pe limita de proprietate, lucru stipulat cu tuș pe planșe, însă în realitate am fost puși să executăm ziduri de sprijin de 7 metri, inclusiv pe limita de proprietate, arhitectul arătând că fără ele nu pot fi realizate locurile de parcare. Nu le-am executat, este motivul pentru care ne-am oprit după ce ne-au fost date documente de execuție cu acestea și am refuzat realizarea lor. În nord-vestul construcției sunt prevăzute și ancore în zidul de sprijin aflat sub o locuință vecină, însă acestea nu ne-au fost prezentate corect pe planșe, nici nu exista atunci acordul celor de la respectiva casă afectată. Am cerut intrarea în legalitate, însă beneficiarul a întrerupt comunicarea cu noi, ni s-a refuzat accesul pe șantier și ulterior au cerut o nouă autorizație de construire pentru intrarea în legalitate cu respectivele ziduri de sprijin. Au și primit-o în 30 decembrie 2020. În memoriul depus pentru emiterea ei, nu apare nicio mențiune legată de etajul mascat”, a sesizat administratorul Inter Invest Grup, Victor Nebunu.

Aceasta a adăugat că, având în vedere divergențele avute și interzicerea accesului pe șantier, din februarie 2021, construcția a fost preluată de altă firmă și s-a continuat execuția. Victor Nebunu a sesizat situația atât la ISC, cât și la Primăria Cluj-Napoca. ISC nu a transmis deocamdată un punct de vedere cu privire la controlul de pe șantierul blocului de pe Racoviță nr.29.
O inspectoare de la Poliția Locală a Primăriei, Serviciul Control Urbanism, Alina Brici,  l-a trimis să își rezolve problemele în instanță și i-a transmis că totul e în regulă, legal, mai ales că nu a fost definită cota 0 a terenului, iar aceasta va fi lămurită ulterior. Potrivit declarației de avere, soțul Alinei Brici lucrează la firma Geo Search, specializată în topografie, inginerie și proiectarea geotehnică din Florești.
(Planșe prezentate Poliție Locale, Serviciul Control Urbanism pentru a demonstra realizarea zidurilor de sprijin)
ISC a făcut în luna martie 2019 un control pe șantierul de pe Racoviță nr. 29 și a mai constatat o serie de nereguli, pentru care a dispus intrarea în legalitate.

După cearta cu Inter Grup Invest, Nicoleta Neag a înființat un punct de lucru al societății Vile de Top, unde este acționară alături de mama sa, Eugenia Neag, în imobilul în execuție, de pe Racoviță nr. 29. În perioada 2016-2018, în societate era acționar Mihai Vasile Bondrea, fost angajat la cadastru, specialist topograf, care de altfel apare cu viză pe planșele proiectului blocului de pe Cetățuie.

Surse din primărie susțin că Adrian Iancu și Corina Ciuban, șefa Direcției de Urbanism ar avea o prietenie de ani de zile cu Nicoleta Neag. Chiar se vorbea că Ciuban și-ar dori un apartament cu panoramă în blocul de pe Cetățuie, apreciind foarte mult construcția. În declarația de avere a Corinei Ciuban nu apre că și-ar fi cumpărat deocamdată un apartament nou. Și Ligia Subțirică a lăudat recent, într-o discuție cu Actuadecluj.ro, construcțiile de pe Cetățuie, despre care a spus că se articulează și integrează foarte bine în peisaj. De asemenea, arhitectul Mihai Schmidt ar fi arătat că inspectoarea Daniela Stoia e, la fel, prietenă a dezvoltatoarei Neag.

Neag Nicoleta a fost contactată de reporterii Actualdecluj.ro care au sunat-o la un număr de telefon care apare într-un anunț de vânzare al unui proiect imobiliar de pe Calea Turzii. A confirmat că ea este, am întrebat-o despre clădirea de pe Cetățuie și despre nelegalitățile care i se reproșează acesteia, dar și despre prieteniile pe care le-ar avea cu angajați ai Primăriei Cluj. Ne-a spus că ne va suna mai târziu să discutăm.

Arhitectul Mihai Schmidt a spus că toate reproșurile aduse privind clădirea de pe Cetății sunt „niște aberații, nu este nici un, nici un apartament în plus”. „Este o chestiune de bani între vechiul constructor și beneficiar. Pe șantier se lucrează și totul este în regulă. Am avut tot felul de controale, de la poliția locală, au venit toți, de ne-am și săturat. Nu e nimic ilegal. Eu cred că se puteau face atât de multe demisoluri și prin PUD, nu era nevoie de PUZ, însă noi nu ne-am ocupat de această fază. Suntem, cred, dacă nu mă înșel pe vechiul PUG cu certificatul de urbanism. Da, există ziduri de sprijin dar nu sunt chiar pe limita de proprietate sunt la o distanță. Nu este nici un etaj în plus. Avem 12 apartamente și 12 locuri de parcare. Avem apartamente și peste 100 de metri pătrați, dar nu trebuie să asigurăm 2 locuri de parcare per apartament, deoarece așa s-a autorizat proiectul, cu un singur loc”, a arătat arhitectul. „Mă îndoiesc că în avizul comisie de circulație erau 10 apartamente și 15 locuri de parcare”, a spus Schmidt.

El a mai spus că sunt „locuințe în cascadă, puțin mai retrase de la deal că așa a fost proprietatea dar într-o clădire mai îngustă decât cele deja existente (dintre care una construită în urmă cu mulți ani de milionarul Sorin Dan – n.red.)”.

Specialiști arhitecți consultați de Actualdecluj.ro au arătat că niciodată, nici pe vechiul PUG, nici pe actualul PUG nu se puteau aproba atât de multe demisoluri printr-o documentație PUD și că era nevoie de o documentație PUZ. În plus, proiectul ar fi obținut avizul de la Ministerul Culturii după ce a fost aprobat prin Hotărâre a Consiliului Local, iar la a doua autorizație de construire care a modificat fațade și alte elemente din clădire, era nevoie să fie solicitat un nou aviz, au arătat aceiași specialiști. În plus, ei arată că în PUD, indicatorii urbanistici au fost calculați greșit și nu s-a luat în calcul parcela inițială din care s-a dezmembrat locuința deja existentă pe strada Racoviță nr. 29 (la care făcea referire și Ligia Subțirică în ședința Consiliului Local în care s-a aprobat PUD-ul). Specialiștii au mai spus că, din planșe, mansarda autorizată inițial spre strada Cetății, a devenit etaj plin. De asemenea, se constată că bilanțul teritorial conține erori privind destinația unei suprafețe de 60 mp în condițiile în care în PUD aria construită este de 520 mp iar în DTAC este de 556 mp.

(Neag Alexandru, sursa Facebook, potrivit profilului său el studiază la Academia de Film din Los Angeles)

(Nicoleta Neag)

Despre Nicoleta Neag presa locală a scris că activează pe piața imobiliară de mulți ani și că numele ei se leagă de firmele Latino Imobiliare, Vile de Top, Carera Grup, toate înregistrate în Cluj. Dintre acestea, Vile de Top a avut o cifră de afaceri raportată pe 2020 de 48.776 lei. Celelalte sunt active, cu afaceri spre zero.

Pe Calea Turzii, nr. 188, de aceeași manieră ca în cazul blocului de pe Racoviță nr.29, Neag a construit 10 blocuri cu circa 600 de apartamente. De proiect s-a ocupat Arhimobil, firma arhitectului Adrian Iancu, iar autorizațiile au fost emise pe numele lui Malhem Mohamed Emad, din 2016. Proiectul a fost vândut cu avizele obținute.

Un alt proiect imobiliar a fost autorizat pe Calea Turzii 247.  (P.U.Z. – Calea Turzii nr. 247 si a P.U.D. – parcelare si construire ansamblu de imobile cu functiune mixta D+P+3E și D+P+4E plus R; beneficiară: Neag Nicoleta, pentru care s-a aprobat documentația de urbanism prin HCL nr.258/2014, hotărâre care nu e disponibilă cu documentația tehnică aferentă, pe site-ul Primăriei apărând alt document). Și de acest proiect s-a ocupat tot Ahimobil, firma lui Iancu, iar autorizația, cel puțin pentru realizarea drumului a fost scoasă pe M. M Emad.

Neag Nicoleta împreună cu Eugenia Neag sunt beneficiarele unei documentații de urbanism prin care  se intenționează construirea a 44 de blocuri (cu subsol, demisol, parter, 4 etaje și două retrase) în zona pădurii Hoia – Donath Park din Florești, proiect respins recent de Consiliul Local din Florești, după un scandal mediatic și un protest public, beneficiarele formulând deja plângeri prealabile împotriva refuzului Primăriei din Florești de a aviza respectivul proiect. Acestea sunt reprezentate de avocata Ioana Crina Ciocian de la societatea de avocatură Pop&Sferle.

Detalii AICI despre proiectul imobiliar de la Florești, dorit într-o zonă fără accese, rețele și servicii pentru locuitorii deja mutați în blocurile din Donath Park.

Neag are gajate și credite la bănci de milioane de euro cu terenuri din Sopor, încadrate în noul PUG ca terenuri agricole neurbanizabile, dar și procese cu Primăria din Cluj pentru a schimba respectiva încadrare, mai ales că ar deține un CU de la Primărie din 2008 prin care acolo putea construi chiar clădiri Parter plus 10 etaje. În parte, acțiunea a câștigat-o, instanța dispunând schimbarea încadrării terneului ca urbanizabil, prin PUZ, însă nu a obligat Primărai să îi emită automat PUZ, așa cu se solicita.

Malhem Mohamed Emad deține mai multe firme și face afaceri cu alți sirieni din Cluj.

 

(Plan de Situația semnat de fostul asociația în  Vile de Top Bondrea Mircea Vasile)

(planșă vizată în care zidurile de sprijin merg exact până pe limita de proprietate, numărul apartamentelor este modificat cu pixul, terasele sunt denumite necirculabile dar toate au uși mari iar terasele laterale configurate și cu suprafețe se întind până pe limita de proprietate)

(vedere cladire Cetatii simulată)


 

 

2 comentarii

Scrie un comentariu

author photo two

Luminiţa Silea

Este reporter la ActualdeCluj.ro din aprilie 2014. A lucrat la cotidianul Ziua de Cluj de la lansarea sa, în 2004, până în aprilie 2014. A absolvit Facultatea de Jurnalism a universității "Babeș-Bolyai" în 2004 şi are două diplome de master - în Administraţie Publică la aceeaşi universitate şi în Comunicare şi Relaţii Publice la Şcoala Naţională de Studii Politice şi Administrative (SNSPA) Bucureşti.