Noul Cluj imobiliar. Cum s-au dezvoltat „cartierele” din extensiile orașului și cu ce prețuri se vând apartamentele
EconomieTop NewsUrbanism by Kristina Reştea - aug. 29, 2021 0 1435
Orașul s-a extins în anii recenți cu mii de apartamente în zone nu demult mai degrabă rurale, rezervele de teren de aici încurajându-i pe dezvoltatorii imobiliari să vină cu utilajele de șantier. Deși în aceste zone se tranzacționează sute de apartamente anual, la ani distanță de la apariția primelor blocuri din aceste „cartiere” lipsesc încă spații publice, servicii și infrastructura adecvată. Cu toate acestea, prețurile cu care se vând apartamente trec de 1300 euro/mp. Am trecut în revistă cartierele noi și vă prezentăm situația tranzacțiilor și prețurilor din Noul Cluj, așa cum apar ele în datele oficiale, dar și minusurile din aceste zone. Cifrele au fost extrase din ediția de anul acesta a Ghidului Tranzacțiilor Imobiliare, realizat de Veridio pe baza datelor din contractele imobiliare de vânzare-cumpărare în anul 2020, puse la dispoziție de primărie.
Prețul mediu pe metru pătrat al apartamentelor tranzacționate în anul 2020 în întregul municipiu Cluj-Napoca a fost de 1.477 de euro/mp. Cu o singură excepție – Bună Ziua – prețurile locuințelor din noile zone de dezvoltare au fost ușor sub această medie a pieței, iar în Sopor au fost chiar de 1477 euro/mp.
În Bună Ziua, au fost vândute 301 apartamente în 2020, prețul mediu fiind de 1567 euro/ mp. „Cartierul Bună Ziua este relativ nou construit, într-o continuă dezvoltare, incluzând cu precădere vile individuale și blocuri rezidențiale de 4-10 etaje”, se arată în descrierea specialiștilor imobiliari. Principalele artere de circulație sunt Calea Turzii, str. Mihai Românul, str. Fagului și str. Bună Ziua, aceasta din urma fiind supusă între 2019 si 2020 unui amplu proces de modernizare. „Deoarece este o zonă de dezvoltare imobiliară intensă, urbanizarea este de calitate redusă”, notează analiza. Lipsesc spațiile publice și parcurile, dar oferta de centre comerciale s-a îmbogățit semnificativ în anii recenți, și a apărut, recent, o creșă.
Florin Moroșanu, locuitor „veteran” de Bună Ziua și unul dintre inițiatorii unui mic festival de cartier, arată cât de greu a fost să găsească spații adecvate pentru evenimente în această zonă. „În primăvara asta, părintele Bărbos ne invita pe câțiva la biserică să vorbim despre a face în cartier anumite activități. În mintea mea am zis ca e greu să facem ceva cu sens într-un cartier spațiile în care ne-am putea întâlni sunt magazinele, trotuarele, biserica sau țarcul pentru plimbat câini”, descrie Moroșanu din procesul de organizare a evenimentelor „Hai să facem ziua bună”, programate în acest început de toamnă. În cele din urmă, aceste spații au fost identificate cu ajutorul unor proprietari privați.
În Europa, extensia cartierului Zorilor, anul trecut s-au vândut 343 apartamente, iar prețul mediu a fost de 1424 euro/ mp. Cartierul Europa este amplasat în partea de sud a municipiului, în zona străzii Eugen Ionesco (principala arteră de circulație) și include în principal construcții noi de tipul vilelor individuale. „Cartierul reprezintă o zonă de dezvoltare imobiliară intensă, fiind o prelungire a cartierului Zorilor. Dezvoltarea din ultima perioadă denotă un interes imobiliar pentru construcții individuale, însă cartierul este lipsit de elementele urbane de integrare (infrastructură, spații publice – parcuri, piațete). Totuși, interesul crescut față de această zonă a condus la dezvoltarea imobiliară rezidențială a coloniei Făget”, notează analiza Veridio.
În Borhanci, în sudul livezii Pallocsay, s-au vândut anul trecut doar 69 de apartamente, iar prețul mediu a fost de 1409 euro/mp. În zonă sunt însă în lucru o serie de șantiere rezidențiale; noile blocuri și case se amestecă deocamdată cu terenuri virane, grădini, proprietăți rurale (cu găini în curte și toaletă de exterior). Au apărut recent câteva magazine și există centre private pentru copii. Lipsesc însă spațiile publice amenajate, parcurile, locurile de întâlnire. Analiștii Veridio spun despre Borhanci că e unul dintre cele mai atractive cartiere noi din municipiu. „Zona este preponderent alcătuită din locuințe individuale cu regim de înălțime P sau P+1E, existând însă și blocuri rezidențiale cu regim de înălțime de tip P+4E. Datorită infrastructurii noi precum și a proximității față de cartierul Gheorgheni, zona continuă să prezinte un interes deosebit pentru dezvoltările rezidențiale de toate tipurile, fiind considerat unul dintre cele mai atractive cartiere noi ale municipiului”, se menționează în ghidul imobiliar.
Chiar dacă și aici au apărut primele blocuri, Soporul este primul cartier care ar putea să se dezvolte după un plan gândit în prealabil – pentru această zonă e în lucru un masterplan. Anul trecut s-au vândut aici 195 de apartamente, media prețurilor ajungând la 1477 euro/ mp. Colonia Sopor este localizată în partea de sud-est a municipiului în apropierea livezii Palocsay și a Cartierului Gheorgheni și Între Lacuri. „În general, imobilele din acest cartier au destinație rezidențială, fiind o puternică zonă de interes pentru dezvoltările rezidențiale de tipul blocurilor de apartamente cu 8-10 etaje. În decursul ultimilor ani, zona Sopor a fost zona cea mai intens dezvoltată a municipiului, în 2019 fiind organizat și un concurs pentru realizarea unui masterplan de urbanizare sustenabilă”, arată analiza imobiliară. Și de aici lipsesc elementele urbane de integrare: infrastructură, spații publice amenajate, piațete. În imediata vecinătate a cartierului este situată însă Baza Sportivă Gheorgheni.
În Colonia Becaș s-au vândut anul trecut 57 de apartamente, iar prețul mediu a ajuns la 1310 euro/ mp. Colonia Becaș este amplasată în sudestul cartierului Bună Ziua, sudul cartierelor Andrei Mureșanu și Gheorgheni și vestul coloniei Borhanci. Zona este caracterizată preponderent de locuințe de tip rezidențial individuale (case, vile) cu regim de înălțime P sau P+1-2E. Sunt și aici probleme cu infrastructura, lipsesc spațiile verzi amenajate, piațetele. „În ultimii ani, zona a cunoscut o
dezvoltare imobiliară intensă, fiind edificate, alături de vilele individuale sau de tip duplex/triplex și blocuri de locuințe. Interesul va rămâne ridicat pentru această zonă, pe măsura aglomerării cartierelor învecinate”, consideră cei de la Veridio.
„Traficul din Cluj nu e generat de faptul că se construiește, ci pentru că se construiește prea risipit, departe de alte funcțiuni de care oamenii au nevoie”
Zonele noi din Cluj sunt vitregite în ceea ce privește infrastructura și accesul la servicii, iar asta ține și de faptul că, pentru proiecte de urbanizare coerente, e nevoie de asocierea a mulți proprietari, consideră arh Mihai Racu, membru în Comisia Tehnică de Amenajare a Teritoriului și Urbanism a municipiului Cluj-Napoca. Iar pe dezvoltatori îi interesează în primul rând (și uneori doar) locuirea. „De obicei, vedem proiecte pe suprafețe mici, care conduc la o dezvoltare fragmentată, cu resturi de terenuri agricole care rămân neîntreținute, care nu are capacitatea de a rezolva toate nevoile zonei. În general, miza proprietarilor e locuirea, dar mai e nevoie de ceva: comerț, servicii și spații publice pentru rezidenți. Ce vedem e că pe măsură ce noile cartiere se apropie de urbanizarea completă, piața reglează compoziția funcțională, apar magazinele și chiar restaurante și localuri. Dar fenomenul ne învață ceva: că aceste lucruri devin fezabile doar peste o anumită densitate. La fel și cu infrastructura. Există studii deja validate care arată că o densitate a populației redusă la jumătate crește costurile pentru rețelele de utilități cu circa 25%. În acest caz, crește și utilizarea automobilului cu până la 50%. Îndrăznesc să zic că traficul din Cluj nu e generat de faptul că se construiește, ci pentru că se construiește prea risipit, departe de alte funcțiuni de care oamenii au nevoie. Dacă primul magazin e la peste 15 minute de mers pe jos probabil că oameni vor merge la cumpărături cu mașina. Toate acestea conduc și spre o chestiune de ecologie urbană, reducerea poluării și reducerea impactului asupra terenurilor greenfield”, spune Mihai Racu. Arhitectul consideră că pentru zonele noi, prioritatea ar trebui să fie asigurarea rezervelor de teren pentru funcțiunile publice majore, de exemplu școli și parcuri, care necesită suprafețe mai mari, compacte și care sunt amenințate de dezvoltarea fragmentată.
Vechile cartiere, în vizorilor noilor dezvoltatori
Și în alte cartiere, deja constiuite, la perfieria orașului, peisajul se schimbă. În Dâmbul Rotund, cartier care găzduiește cu precădere vile individuale și câteva amplasamente industriale, în ultimii ani, în special în zona străzii Corneliu Coposu, s-a intensificat dezvoltarea blocurilor de locuințe. În Bulgaria, în ultimii ani, în special în zonele învecinate cu cartierul Mărăști, s-au intensificat dezvoltările imobiliare de tipul blocurilor de locuințe. În Iris, o zonă cu destinație predominant industrială, densificarea imobiliară cu caracter rezidențial s-a realizat în ultimii ani în special în zona străzii Oașului și a livezii Steluța.
Ce proiecte se mai pregătesc în noile cartiere:
Proiect Borhanci:
