Harta Clujului imobiliar, pe cartiere: cele mai scumpe şi cele mai accesibile zone din oraş

În 2018, s-a înregistrat cel mai lent ritm de creștere al prețurilor locuințelor din ultimii 4 ani, notează analiza de trimestru a Imobiliare.ro. Cluj-Napoca, oraș „vedetă” a pieței imobiliare locale în ultimii ani, și-a încetinit ritmul anual de creștere a prețurilor şi s-a diminuat şi volumul tranzacţiilor, dar municipiul a rămas cel mai scump oraş din ţară pe piaţa imobiliară rezidenţială. Cel mai mult s-au scumpit apartamentele din centru şi cele din „satelitul” Floreşti.

„S-ar părea că cei interesați de achiziția unei locuințe nu au mai fost dispuși să accepte scumpiri similare celor din anii anteriori. Comparativ, prețurile înregistrate în al patrulea trimestru din 2016 erau cu 12,4% mai mari față de aceeași perioadă din 2015, în vreme ce, la finele lui 2017, marja anuală de creștere ajungea la 9,1%. Inclusiv Cluj-Napoca, oraș „vedetă” a pieței imobiliare locale în ultimii ani, și-a încetinit ritmul anual de creștere a prețurilor la 6,2%; acesta rămâne, însă, singurul centru regional din România în care locuințele sunt mai scumpe decât în urmă cu zece ani (cu un plus de 13,3%). Scăderea vitezei de creștere în Cluj-Napoca este confirmată și de diminuarea volumului tranzacțiilor, respectiv creșterea marjelor de negociere pentru apartamente, față de anii anteriori”, subliniază Daniel Niţă, şeful departamentului de Date şi Cercetare la Imobiliare.ro.

Au scăzut vânzările

La nivelul celor șase mari orașe ale țării, cererea a scăzut cu 11% în ultimul an (T4 2018 vs T4 2017), continuându-și, astfel, trendul descendent semnalat începând din al treilea pătrar al anului trecut. Timișoara, Cluj și Iași au cunoscut diminuări mai accentuate ale acestui indicator (cuprinse între 22% și 24%), în vreme ce în București a avut loc un declin de 4%. „Există, în mod evident, o corelație directă între cerere și tranzacții”, notează analiza. Potrivit ANCPI, pe parcursul anului 2018 au fost vândute la nivel național 563.501 imobile, adică mai puțin cu 10,2% decât în anul anterior. Comparativ cu 2017, în primul semestru din 2018 volumul vânzărilor s-a majorat cu 6,2%, astfel că tendința descendentă s-a manifestat doar în a doua parte a lui 2018, când a fost consemnat un recul de 23,7%. Trei mari județe ale țării au cunoscut scăderi importante ale volumului tranzacțiilor: în județul Cluj s-au vândut anul trecut 31.558 imobile, cu 28% mai puțin decât în 2017, în Iași 23.801 imobile (-24%), iar în Constanța 22.191 imobile (-20%). Pe de altă parte, cu 83.066 și, respectiv, 42.203 imobile vândute, Bucureștiul și Ilfovul au stagnat, practic, în ceea ce privește activitatea de tranzacționare

„Corecțiile vor marca primele luni ale anului 2019, urmând astfel o reașezare firească a prețurilor pe noile baze ale cererii și ofertei”, consideră Cătălin Priscorniță, CEO al agenţiei imobiliare clujene Blitz Imobiliare.

„A existat o cerere constantă și sănătoasă în piață pentru locuințe noi din partea cumpărătorilor. Au fost anunțate foarte multe proiecte imobiliare în toate zonele țării, cu o preponderență certă spre zona polilor urbani București-Ilfov, Cluj, Timișoara și spre orașele mari din România, în special din partea tinerilor care au o flexibilitate a relocării mult mai mare. Am putea spune că anul 2018 a fost un an bun atât pentru dezvoltatorii imobiliari, cât și pentru cumpărători care au avut posibilitatea să-și aleagă casa dorită dintr-o ofertă mult mai variată și mai matură”, menţionează  Stelian Grigore, Sud Rezidențial, citat în analiza menţionată.

Clujul, în topul preţurilor

În Cluj-Napoca, prețul mediu solicitat pentru un apartament s-a majorat, la fel ca trimestrul anterior, cu 0,9%, până la o valoare de 1.530 de euro pe metru pătrat util (față de 1.520 euro pe metru pătrat util în trimestrul anterior). În contextul încetinirii ritmului scumpirilor de pe piața apartamentelor, Cluj-Napoca se situează acum pe locul al patrulea în clasamentul scumpirilor anuale din marile orașe, cu un plus de 6,2% – după Brașov, Timișoara și Constanța. Cluj-Napoca continuă să fie singurul dintre marile centre regionale monitorizate constant de Imobiliare.ro în care apartamentele sunt mai scumpe acum decât în urmă cu zece ani, diferența fiind de 13,3% (față de T4 2008)

La nivel național, există, în momentul de față, șase mari reședințe de județ în care prețul mediu solicitat pentru un metru pătrat de apartament se situează la peste 1.000 de euro pe metru pătrat util, potrivit datelor Imobiliare.ro și Analize Imobiliare. În fruntea clasamentului se află în continuare Cluj-Napoca, cu o medie de 1.530 euro pe metru pătrat util, orașul de pe Someș fiind urmat de București (cu 1.300 euro pe metru pătrat util), apoi de Timișoara (cu 1.200 de euro pe metru pătrat), de Constanța (1.140 de euro pe metru pătrat), de Craiova (1.090 euro pe metru pătrat) și Brașov (cu 1.080 de euro pe metru pătrat). Târgu Mureș, care reușise, trimestrul trecut, să atingă pragul de 1.000 de euro pe metru pătrat, a coborât sub această valoare, la 980 de euro pe metru pătrat util.

Harta Clujului imobiliar, pe cartiere

După un avans anual de 6,2%, pretențiile vânzătorilor de apartamente din capitala Transilvaniei se situau, în ultimul pătrar al anului trecut, la un nivel de 1.530 de euro pe metru pătrat util (față de 1.460 de euro pe metru pătrat util în perioada similară din 2017). Cea mai mare marjă de creștere, anume 4,6%, a fost consemnată trimestrul trecut în arealul central și ultracentral din Cluj-Napoca: aici, prețul mediu solicitat pentru un apartament a ajuns la 1.800 de euro pe metru pătrat util, adică semnificativ peste media valabilă la nivel de oraș. O creștere importantă, de 3,8%, a avut loc și în Florești, localitate transformată, în ultimii ani, într-un adevărat „cartier-dormitor” al orașului de pe Someș, după cum notează analiza. Aici, un apartament costa, trimestrul trecut, 900 de euro pe metru pătrat util. Creșteri importante au mai fost înregistrate și în arealul Gruia-Dâmbul Rotund-Gară-Bulgaria (+3,6%), Iris (+3,5%), dar și Baciu (+1,9%).

Deși nu substanțiale, în Cluj-Napoca au fost consemnate și scăderi de preț trimestrul trecut. Cea mai importantă, de -1,7%, a avut loc în Someșeni, unde așteptările vânzătorilor au ajuns la o medie de 1.210 euro pe metru pătrat util; de menționat este însă că, în cele trei luni anterioare, acest cartier se număra printre cele care înregistraseră cele mai importante creșteri de preț (cu un plus de 3,3%). O ușoară scădere de preț (-0,2%) a avut loc și în Mănăștur-Borhanci-Câmpului, unde suma medie cerută pentru un apartament a ajuns la 1.430 de euro pe metru pătrat util.

900 de Euro pe metru pătrat este diferența de preț dintre cea mai scumpă zonă din Cluj – Central/Ultracentral(1.800€) și cea mai ieftină zonă – Florești (900€)

În ciuda variațiilor de preț consemnate în ultimele trei luni ale anului trecut, ordinea zonelor cu cele mai scumpe apartamente din Cluj-Napoca a rămas, practic, neschimbată: pe primul loc se situează tot arealul central și ultracentral, cu mențiunea că ecartul față de următorul cartier s-a accentuat vizibil. Astfel, în Plopilor, locuințele s-au scumpit cu doar 0,9%, ajungând la o medie de 1.710 de euro pe metru pătrat (la o distanță considerabilă față de locuințele din „inima” orașului). Pe următoarele locuri în clasament se află tot zonele Gheorgheni-Andrei Mureșanu (acum cu o medie de 1.640 de euro pe metru pătrat util), Zorilor (cu 1.590 de euro pe metru pătrat) și Mărăști-Între Lacuri-Aurel Vlaicu (1.570 de euro pe metru pătrat util). Pe de altă parte, o mică schimbare a intervenit în clasamentul zonelor cu cele mai accesibile apartamente din Cluj-Napoca plus vecinătăţi. Pe primele două poziții, cu prețuri de sub 1.000 de euro pe metru pătrat util, se situează în continuare cele două localități limitrofe, anume Florești (cu o medie de 900 de euro pe metru pătrat util de apartament) și Baciu (980 de euro pe metru pătrat). Următoarele două locuri sunt ocupate, la fel ca trimestrul anterior, de zonele Someșeni (cu 1.210 de euro pe metru pătrat) și Iris (1.370 de euro pe metru pătrat), în vreme ce arealul Gruia-Dâmbul Rotund-Gară-Bulgaria a fost surclasat de Mănăștur-Borhanci-Câmpului (cu 1.430 de euro pe metru pătrat).

Evoluţia tranzacţiilor

„Cu toate că volumul de tranzacții este proporțional mai mic aici, împărțirea activității de tranzacționare din județul Cluj relevă, ca și în Ilfov, menținerea unui apetit ridicat în ceea ce privește construcțiile în general (și, putem presupune, de locuințe în special). Este, așadar, semnificativ faptul că cele mai multe achiziții de imobile, dintr-un total trimestrial de 6.704, au avut loc pe segmentul terenurilor intravilane fără construcții – numărul vânzărilor din această categorie ajungând la un total de 2.194 în ultimul pătrar al anului trecut (în creștere de la 2.049 față de cele trei luni anterioare). Un volum nu cu mult mai mic de tranzacții, anume 2.009, au avut ca obiect terenuri intravilane cu construcții (în creștere de la 1.857 de achiziții în trimestrul anterior)”, notează analiza. Pe de altă parte, în perioada analizată au fost achiziționate în Cluj 1.764 de unități individuale, în scădere de la 2.038 de asemenea contracte în trimestrul anterior. De menționat este că o creștere importantă, de aproximativ 60%, a avut loc pe segmentul terenurilor extravilane, numărul tranzacțiilor din această categorie ajungând la 737 în T4 2018 (față de 458 în T3).

Citeşte şi:

Clujul a căzut în topul vânzărilor de imobile: minus de 12.000 la interval de un an

„În Cluj-Napoca, orașul cu cel mai mare preț mediu solicitat pentru un metru pătrat de apartament, vânzătorii arată și cea mai mare flexibilitate în procesul de negociere”, spun analiştii. În ultimele trei luni din 2018, marjele de negociere pentru apartamentele din marile orașe ale țării (indicator calculat ca diferență între ultimul preț solicitat de către proprietari și cel final, de vânzare) au consemnat evoluții diferite, atât comparativ cu cele trei luni anterioare, cât și cu perioada similară din 2017. Creșteri din ambele puncte de vedere au fost consemnate doar în Cluj-Napoca, unde marja de negociere se situează la cel mai mare nivel dintre centrele regionale analizate, anume la 3,7%. Acest fapt poate fi pus pe seama nivelului mai ridicat de preț din acest oraș, în consonanță cu tendința de diminuare a cererii (vădită și de temperarea ritmului de creștere a prețurilor).

Nici un comentariu

Kristina Reştea

Kristina Restea este reporter in echipa publicației online Actualdecluj.ro și are o experiență de 12 ani în presă. E absolventă a Facultății de Științe Politice, Administrative și ale Comunicării, din cadrul Universității „Babeș-Bolyai”, secția Jurnalism. Anterior lansării proiectului actualdecluj.ro a scris pentru cotidianul local Ziua de Cluj, ca reporter în departamentul Economic.