Piața rezidențială în primul semestru. Analiză: Prețurile cerute în capitala imobiliarelor, Cluj, au scăzut ușor față de acum șase luni

Cererea de proprietăți imobiliare a scăzut “drastic” în ultima perioadă, din cauza prețurilor și a costurilor creditării tot mai mari, dar cererea nu a scăzut suficient de mult încât să pună o presiune mai mare pe prețuri, arată analiza unei agenții imobiliare cu activitate la nivel național, după verificare ofertelor din baza proprie de date. Astfel, cu unele mici variații, prețurile sunt la nivelul de acum șase luni, arată datele Blitz Imobiliare. Capitala prețurilor imobiliare, Clujul, a marcat o scădere.

Precizăm că datele referitoare la tranzacții, centralizate de Agenția Națională de Cadastru și Publicitate Imobiliară (ANCPI), se referă la vânzări imobiliare, care includ nu doar apartamente, ci și case și terenuri și se raportează la nivel de județ. De asemenea, prețurile avute în vedere de agențiile sau platformele imobiliare sunt cele cerute în ofertele proprii și nu prețuri de vânzare.

În primele șase luni ale anului 2023, conform datelor furnizate de ANCPI, au fost tranzacționate 281.573 de imobile (case, terenuri), cu 59.500 mai puține față de perioada similară a anului trecut, adică în scădere cu 17.44 %.

“Nivelul scăzut de tranzacții a avut impact moderat asupra prețurilor, proprietarii au cedat puțin din preț, iar prețurile nu au scăzut spectaculos”, spun agenții imobiliari

În decursul primelor șase luni ale lui 2023, conform indicelui Blitz, prețurile au avut următoarea evoluție:

În Cluj prețurile solicitate au scăzut cu 1,81% față de nivelul prețurilor de la sfârșitul lui 2022.

Conform datelor centralizate de actualdecluj.ro, numărul imobilelor tranzacționate în Cluj în primul semestru din an e cel mai mic  cel puțin din 2018 încoace, în condițiile în care Clujul include și cea mai scumpă piață din România, Cluj-Napoca, cu cele mai mari prețuri pe metrul pătrat la tranzacții imobiliare, peste București. Vezi și:

An dezastruos pentru industria imobiliară a Clujului, primul semestru din 2023 s-a dovedit a fi de departe cel mai prost cel puțin din ultimii șase ani, sub S1 2020, semestru puternic afectat de pandemia de coronavirus

Prețurile cerute au mai scăzut în primele 6 luni în: Brașov (-0,52%), Sibiu (-0,92%), Arad (-1,63%), Oradea (-6,06%) și Târgu Mureș (-6,73%), potrivit Blitz Imobiliare.

În București, prețurile dimpotrivă au crescut în primele 6 luni din an cu +3,19%.

Prețurile au mai crescut în Iași (+0,36%), Craiova (+0,84%), Pitești (+1,84%), Suceava (1,59%), Constanța (+1,33%),  Târgoviște (+4,31%),  Alba Iulia (+2,74%), Ploiești (+2,37%), Bistrița (+0,3%), Timișoara +(0,43%).

Analiza mai notează că au scăzut în principal tranzacțiile cu credite.

“Majorările de prețuri la imobiliare, dar și creșterile dobânzilor au dus la scăderea numărului de tranzacții realizate cu credit. Numărul ipotecilor la nivel național în perioada ianuarie – iunie 2023 a fost de 111.676, cu -18.47% mai puține față de perioada similară a anului trecut. Vedem o corespondență așadar între numărul de tranzacții care a scăzut cu -17,44% și numărul de ipoteci care a scăzut cu aproximativ același procent -18,47%. Doar aproximativ 39% din tranzacții au fost intermediate din ianuarie până în luna iunie 2023 cu ajutorul unui credit ipotecar”, menționează analiza Blitz.

Cele mai multe ipoteci au fost înregistrare în primele 6 luni ale lui 2023 –  în București – 21.363, Ilfov – 7.956, Timiș – 6.893, Constanța – 6.500, Cluj – 4.989 și Brașov 4.414.

Comparativ, în perioada similară a anului trecut, cele mai multe ipoteci au fost înregistrate în București – 32.702, Ilfov – 11.509, Timiș – 7.689, Constanța – 7.253, Cluj –  6.841, Iași – 6.278.

A scăzut oferta de locuințe noi în 2023

Datele disponibile de la Institutul de Național de Statistică în ceea ce privește construcții finalizate în primul trimestru al lui 2023 arată că a scăzut oferta de locuințe noi. În trimestrul I 2023 au fost date în folosinţă doar 15.329 locuinţe, în scădere cu 578 locuinţe, faţă de trimestrul I 2022 (-3,63%).

Chire sau Rată?

Dacă acum un an, era rentabil să investești în imobiliare și să acoperi rata din chirie, acest lucru a devenit mai dificil de realizat în 2023, arată specialiștii imobiliari.

“Ratele cu dobândă variabilă au crescut puternic, iar chiriile au ținut pasul cu această majorare. Acest fenomen a putut fi înregistrat și în baza noastră de date cu oferte. În special în Cluj, au fost înregistrate chirii mai mari de la o lună la alta. Aici chiriile au crescut cel mai puternic, de la 441 de euro ca medie la începutul anului 2023, la 505 de euro în prezent. În București chiria media a crescut de la începutul anului de la 394 Euro pe lună la o medie de 478 Euro”, menționează analiza Blitz.

Simulare Rată/Chirie

Pentru un apartament cu 1 cameră de 35 mp, cu un preț de achiziție de 55.000 de euro, rata lunară ar fi de 1.975 de lei, la un avans de 15% din valoarea imobilului. Respectiv, chiria pentru un apartament cu 1 cameră într-o zonă similară este de 400 de euro, echivalentul a 1.980 lei. Chiria în exemplul dat este similară cu rata la bancă, investiția însă presupune și efortul financiar de la început, respectiv avansul de 15% din valoarea imobilului, pe care proprietarul îl poate recupera în aproximativ 11 ani.

“În concluzie,  deși oferta de imobile a scăzut în 2023, cererea a scăzut și ea la rândul ei, din cauza costurilor crescute ale creditării. În timp ce cumpărătorii se gândesc dacă să cumpere sau nu, dezvoltatorii se confruntă la rândul lor cu proiecte blocate și cu creșteri la prețurile materialelor de construcție. Această dinamică relațională dintre cumpărători și vânzători au dat în piață un număr de tranzacții în scădere și prețuri doar pe alocuri în scădere”, transmit agenții imobiliari de la Blitz.

Reticența dezvoltatorilor: A scăzut numărul de proiecte mari și autorizațiile de locuințe

De asemenea, dezvoltatorii au devenit reticenți. Peste 8811 de proiecte rezidențiale se aflau în diverse stadii de lucru în această prima jumătate a anului, la nivel național (față de aproximativ 10.000 în S1 anul trecut), conform datelor centralizate la solicitarea Economedia de compania de consultanță IBC Focus, care monitorizează șantiere la nivel național. Dacă le comparăm cu cele de anul trecut, cifrele confirmă scăderile din piața imobiliară pe care le arată de ceva vreme și alți indicatori, cum ar fi autorizațiile de construire sau tranzacțiile. De asemenea, specialiștii din piață remarcă o scădere pe segmentul de proiecte de mari dimensiuni.

În primele cinci luni ale anului, s-au eliberat 14.122 autorizaţii de construire pentru clădiri rezidenţiale, în scădere cu 24,5% faţă de aceeași perioadă a anului trecut, după cum arată cele mai recente date ale Institutului Național de Statistică. Toate regiunile au înregistrat scăderi.

Nici un comentariu

Actual de Cluj