Închide

Cumperi apartament nou sau vechi în Cluj-Napoca? Avantaje, dezavantaje, preţuri pe cartiere (Analiză)

EconomieTop News by Kristina Reştea - aug. 01, 2018 0 1203

 

Diferenţa între preţul unui apartament nou şi cel al unuia construit înainte de 2000 poate fi, uneori, de mii de euro. Şi nu neaparat în favoarea celor noi.  Apartamentele din imobile vechi, construite în cartierele constituite ale oraşului vin cu avantaje pe care, deocamdată, nu toate noile „residence”-uri le pot oferi: acces mai facil la parcuri, magazine, școli, instituții sau transport în comun; servicii încă deficitare dacă ne uităm spre noile „extensii” ale oraşului.

 

O analiză a agenţiei Blitz Imobiliare prezintă prețurile medii pe metru pătrat din luna iunie 2018, cerute pentru apartamentele noi și cele vechi, în principalele cartiere din Cluj-Napoca. Analiza este realizată pe baza ofertelor din portofoliul agenţiei.

 

 

 

În zona centrală, prețul unui apartament nou este cu aproximativ 173 euro/mp mai mare decât prețul unui apartament vechi.  „Principala cauză ar fi disponibilitatea limitată a terenurilor pe care se pot construi ansambluri rezidențiale în centru. Totodată, investitorii români sau străini se orientează în principal spre zona centrală datorită facilităților și doresc construcții noi în special pentru chirii în regim hotelier. Pe de altă parte, în centrul Clujului multe dintre clădirile vechi suferă o degradare semnificativă, ceea ce poate descuraja intenția de cumpărare”,  menţionează Marius Saplacan, broker în cadrul agenţiei.

Mărăștiul, în schimb, oferă încă posibilităţi pentru construcții noi. În ofertele Blitz, peste 25% dintre apartamente sunt construcții noi, însă acestea se găsesc preponderent în zonele limitrofe ale cartierului. În centru predomină blocuri vechi, care au avantajul poziționării în proximitatea punctelor de interes.

În Mănăștur, cel mai mare cartier al oraşului, prețul apartamentelor vechi depășește cu aproximativ 230 euro/mp prețul apartamentelor noi. Aproximativ 30% dintre apartamentele din portofoliul agenţiei se încadrează la categoria apartamentelor noi, în timp ce 70% sunt apartamente în construcții realizate înainte de anul 2000. În anii recenţi, dezvoltatotorii au populat cu blocuri zonele din vecinătatea cartierului, care, în unele oferte imobiliare, ajung să fie prezentate ca fiind tot în Mănăştur. „Mănăștur este unul dintre cele mai mari cartiere din țară și se află încă în plin proces de extindere. În timp ce în centrul cartierului întâlnim în mare parte construcții vechi, zone precum Edgar Quinet, Sfântul Ion sau zona Vivo (centru comercial din localitatea Floreşti, n.red.) sunt formate din clădiri noi, cu prețuri mai scăzute. Factorul care modifică preţul este locația”, declară Alina Pogăcean – Broker Blitz.

În Zorilor, oferta e ceva mai echilibrată: aproximativ 56% dintre apartamente sunt în clădiri vechi. „Vorbim de un cartier definit, a cărui extindere este limitată de cartierele vecine. Nu spunem că Zorilor nu cunoaște dezvoltarea imobiliară, însă nu la aceeași anvergură ca Mărăști sau Mănăștur”, menţioneată reprezentanţii agenţiei.

În Grigorescu, preţurile apartamentelor vechi depășesc cu aproximativ 400 euro/mp prețul construcțiilor noi. „Unul dintre motive este reprezentat de imediata vecinătate a cartierului cu centrul orașului și parcul central. Un alt plus de valoare îl reprezintă mixul de construcții – blocuri de apartamente și case particulare. E un cartier mai verde și aerisit. Există zone nou dezvoltate în partea vestică a cartierului, precum str. Donath”, menţionează reprezentanţii agenţiei. Aproximativ 38% dintre ofertele din portofoliul Blitz din acest cartier sunt construcții noi.

Reprezentanţii agenţiei fac şi o sinteză în ceea ce priveşte plusurile şi minusurile fiecărei categorii de apartamente.

Apartamente noi versus vechi

Avantajele apartamentelor în construcții noi ţin de noile tehnologii disponibile în domeniul construcţiilor, beneficii de compartimentare interioară sau existenţa unor avantaje, cum ar fi parcările subterante. „Construcțiile noi sunt preferate în general de persoane tinere, care au o mai mare mobilitate și nu se simt deranjate de faptul că locuiesc la marginea cartierului, considerând mai importante alte avantaje”, menţionează Alina Pogăcean, broker Blitz. „În ceea ce privește creditarea, putem spune că statul favorizează achiziția de apartamente noi. Construcțiile cu extrase de carte funciară obținute înainte de 2010 pot beneficia de o finanțare maximă de 57.000 euro, în timp ce construcțiile cu extrase de carte funciară  primite după 2010 pot fi finanțate prin creditul Prima Casă cu sume de până la 66.000 euro”, spune Camelia Narita, Chief Credit Adviser.

Pe de altă parte, pentru cumpărători este complicat să găsească apartamente în construcţii noi în zona centrală; de asemenea, accesul la mijloacele de transport în comun e problematic în unele cazuri (mai ales atunci când apartamentele noi sunt realizate în „extensiile” Clujului). Mai mult, apartamentele noi vin la pachet cu riscul zonei – dacă aceasta nu este „închisă”, este posibil ca, pentru o vreme, să fii vecin de şantiere.

„Apartamentele vechi oferă locatarilor acces facil spre punctele de interes ale zonei: magazine, școli, instituții, ceea ce îi atrage și pe investitori. Un student, spre exemplu, va pune pe primul plan locația apartamentului și nu vechimea acestuia. Transportul în comun nu va reprezenta o problemă, iar zona este închisă și sigură, astfel cel mai probabil nu vor exista modificări majore de peisaj”, menţionează Claudiu Nastasache, Senior Broker II Blitz

Pe de altă parte… „În general, apartamentele vechi au nevoie de lucrări de renovare. Acest lucru poate fi  puțin complicat în cazul în care apartamentul a fost achiziționat prin credit ipotecar. Este nevoie de acordul băncii pentru modificări majore, însă discutăm despre lucrări care implică structura apartamentului”, spune Camelia Narita, Chief Credit Adviser.

 

În al doilea trimestru al anului, câteva cartiere din Cluj-Napoca au consemnat scumpiri mai mari decât media de 1,9% valabilă la nivel de oraș, arată cel mai recent raport de piață realizat de Analize Imobiliare, platforma lansată și susținută de Imobiliare.ro. Pe de altă parte, trei mari zone din Cluj-Napoca au consemnat scăderi ale prețului mediu solicitat de către vânzători.  Diferența de preț dintre cea mai scumpă zonă din Cluj (central/ultracentral) și preţurile cerute în localitatea-satelit Florești este semnificativă: 870 de euro pe metru pătrat.

Care sunt cele mai scumpe şi cele mai accesibile zone din Cluj?

Citeşte aici:

Care sunt cele mai scumpe şi cele mai accesibile zone ale Clujului, pe piaţa apartamentelor?

 

Sursa foto: Blitz Imobiliare

 

 

author photo two

Kristina Reştea

Kristina Restea este reporter in echipa publicației online Actualdecluj.ro și are o experiență de 12 ani în presă. E absolventă a Facultății de Științe Politice, Administrative și ale Comunicării, din cadrul Universității „Babeș-Bolyai”, secția Jurnalism. Anterior lansării proiectului actualdecluj.ro a scris pentru cotidianul local Ziua de Cluj, ca reporter în departamentul Economic.

Nici un comentariu

Scrie un comentariu