Ce-și asumă primarul Emil Boc în prima strategie de locuire din România pregătită la Cluj pentru 2021-2030
ActualitateAdministrațieTop News by Actual de Cluj - mart. 05, 2021 0 609
Comunitatea de romi care trăiește la Pata Rât, fosta rampă de gunoi a orașului unde încă există munți de gunoaie care n-au fost mutați în noul depozit regional, va fi relocată în locuințe sociale și va dispărea de acolo până în 2030. Primăria va susține realizarea de drumuri și dotări în noile zone de urbanizare ale orașului (cartierul Sopor și alte mari dezvoltări de peste 100 de hectare) și își va recupera banii de la investitorii privați printr-o taxă de urbanizare impusă proprietarilor privați. Acestea sunt două dintre dezideratele anunțate de primarul Emil Boc pe strategia de locuire pregătită în cadrul Strategiei Integrate de Dezvoltarea Urbană (SIDU) 2021 – 2030. În plus, se mizează pe legea Zonelor Metropolitane care ar oferi, după cum a spus primarul, un cadru de intervenție de planificare și dezvoltare al municipiului alături de localitățile limitrofe, după aceleași principii de calitate ale vieții. Se va miza și pe banii europeni pentru construirea de locuințe sociale, după cum a mai spus Boc.
Strategia de locuire pe care și-a propus-o Clujul să o aibă este o premieră națională și se află în stadiul de indentificare a problemelor orașului – cea mai scumpă piață imobiliară din țară, cele mai mari chirii dar și cu o piață neagră a acestora, nefiind fiscalizate unde, spre exemplu, din anul 2000 populația în Florești a crescut cu 131% în timp ce la Cluj-Napoca, creșterea a fost puțin peste 1,5%. La strategie lucrează Bogdan Suditu, conferențiar la Facultatea de Georgafie din cadrul Universității București dar și experții Băncii Mondiale.
Prima discuție privind noua strategie de locuire pregătită de Cluj-Napoca a avut loc online în 5 martie, în cadrul Centrului de Inovare și Imaginație Civică (CIIC) al Primăriei. Dezbaterea a durat 2 ore, timp în care primarul Boc a expus principalele direcții strategice pe care Primăria și le va asuma în următorii 10 ani pe partea de locuire, experții au prezentat date și probleme pe care le au pentru realizarea noii strategii (arătată ca o premieră pentru România). La final au interveneit și câțiva cetățeni, specialiști sau activiști din oraș care au venit cu propuneri.
Primarul Emil Boc a anunțat că până în 2030 comunitatea de romi care trăiește în condiții improprii la rampa de gunoi a orașului va fi mutată în locuințe sociale pe care municipalitatea le va pregăti. În acest sens administrația ia în calcul să inițeze proiecte cu bani europeni. De asemenea, Boc a mai spus că Primăria va susține urbanizarea cartierului Sopor (planificat de la zero într-un demers public pe 250 de hectare) sau a altor dezvoltări cu condiția să aibă 100 de hectare prin investiții de la bugetul local (sau susținute pe credit) prin amenajarea de drumuri, rețele sau dotări urmând să își recupereze banii de la investitori sau proprietarii privați printr-o taxă de urbanizare pe care aceștia o vor plăti Primăriei.
Deocamdată pentru această taxă nu există cadru legal și este nevoie de schimbări legislative. Aceasta va fi o altă direcție asupra căreia strategia de locuire a Clujului se va concentra, va aduce propuneri de modificare a legislației în așa fel încât orașul să aibă șanse să rezolve problemele mari de la capitolul locuire. Directorul Ovidiul Cîmpean, coordonatorul CIIC, l-a mandatat pe Bogdan Suditu, cel care se ocupă de această strategie, să facă această listă cu prioritate. Orașul are cele mai scumpe locuințe din țară, se locuiește scump și prost, piața chiriilor e, la fel, cea mai ridicată din țară și nu este fiscalizată în totalitate, cei care se mută în oraș aleg locuințe din comunele limitrofe orașului, unde la fel, s-a construit mult și prost etc.
În Cluj-Napoca ar putea funcționa modele de asigurare ale locuințelor sociale sau a celor accesibile din alte orașe europene, după cum a arătat Ashna Mathema, expert al Băncii Mondiale, fie Viena, modelul ideal (unde 15% din locuințe construite trebuie să fie locuințe sociale sau accesibile) sau orașe din Polonia (Poznan) unde o agenție publică sau o organizație non-guvernamentală în parteneriat cu autoritățile se ocupă de închirierea locuințelor private libere către persoanele care au nevoie de locuințe sociale și apoi se oferă garanții și subvenții publice ca respectivele chirii să fie plătite către proprietarii privați și astfel nu se generează creșterea prețurilor de închiriere, iar proprietarii nu stau cu casele goale.
Date despre locuirea de la Cluj și direcții din viitoare strategie de locuire
Bogdan Suditu, conferențiar la Facultatea de Georgafie și specialist pe partea de locuire, cel care se ocupă de strategie alături de experții Băncii Mondiale, a arătat problemele Clujului pe partea de locuire, cele cărora se va răspunde prin soluțiile strategice.
97% dintre clujeni sunt mulțumiți de calitatea vieții din oraș, dar 75% spun că nu pot găsi locuințe la prețuri accesibile, arată barometrul de sondare a calității vieții din România. Cadastrul e incomplet și cel general abia în 2023 se va finaliza. „N-ai controlul terenului, n-ai controlul dezvoltării, iar autoritatea publică trebuie să facă presiuni să se respecte termenul”, a arătat Suditu. Soluții nu sunt numai la mâna autorității locale fiind nevoie de modificări legislative sau de finanțări.
PUG-ul orașului aflat în faza de actualizare trebuie extins și la nivelul zonei metropolitane.
Orașul Cluj e singurul care a crescut și nu a pierdut populație. E un magnet el însuși. În zona Metropolitană locuiește 10% din populația rurală a Județului, concentrarea de aici fiind foarte mare. O mare parte din populația din Florești este legată de Cluj-Napoca pe partea de mobilitate, servicii etc. O mare parte din tinerii activi sunt proprietari de apartamente de două camere, iar posibilitatea să acceseze apartamente de 3 camere este redusă, chiar când își măresc familia, având mari dificultăți să le schimbe și ajung să trăiască în locuințe supraaglomerate. Avem o medie bună de densitate, dar avem locuințe goale și locuițe supraaglomerate.
Direcțiile de dezvoltare trebuie controlate prin planificare urbanistică – sunt zone ce oferă oportunități și autoritatea trebuie să fie proactivă și să acționeze ca un facilitator pentru dezvoltarea lor.
Clujul e un oraș care a crescut foarte mut în anii 60-70, circa 75% dintre blocurile din oraș sunt construite înainte de anul 2000, iar blocurile noi sunt construite la periferie și sunt dominante pentru dezvoltarea imobiliară rapidă din ultimele decenii.
75% din populația Clujului locuiește în blocuri, 52% din populația Floreștiului locuiește în clădiri supraetajate, iar aceste blocuri trebuie gestionate pe grupări de zone din perspectiva eficienței energetice, siguranței, calității locuirii și a spațiilor publice.
Nu există date privind locuințele neocupate din Cluj. Avem legislație de suprataxare, nu exsită norma de cuantificare și de mobilizare a acestora pe piață, punerea lor pe piață – vânzarea sau închirierea generând o dinamică pe piață.
Ca să își cumpere un apartament de o cameră sau două cu un credit pe 15 ani, o familie are nevoie de un venit lunar de 1277 euro. Pentru un apartament de 3 camere venitul mediu trebuie să fie de 2576 euro.
În perioada 2010-2018 în Florești stocul de locuințe noi a crescut cu 84% și populația cu 131%. În Cluj-Napoca, în aceeași perioadă, stocul de locuințe noi a crescut cu 12% iar populația cu 1,28%. Cei care construiesc în oraș și nu fac rabat de la calitate ar trebuie să fie încurajați.
Nu există date privind numărul de locuințe construite prin credit ipotecat, prin finanțări proprii sau din banii cumpărătorilor.
Strategia de locuire nu intervine asupra prețurilor sau vine să modereze piața.
1/3 din locuitorii din Pata Rât sunt copii și e nevoie de politici publice pentru asigurarea de locuințe și acces la servicii și educație. Categoriile marginalizate trebuie să fie subvenționate.
Numărul de locuințe publice trebuie să crească, mecanismul legal nu incurajează ca cei care se mută aici să intre pe piață.
E nevoie de valorificarea locuințelor statului, dar și găsirea de terenuri și de proprietăți care pot fi regenerate urban și introduse pe piața locuințelor sociale publice.
Medicii și profesorii nu își permit să locuiască în Cluj-Napoca.
Este nevoie de politici pentru ca cei din clasa de mijloc să acceadă la locuințe și să se asigure că aceste locuințe sunt de calitate.
Ce au propus cetățenii/specialiștii care au participat la dezbatere
Dorin Beu, cel care coordonează Consiliul pentru Clădiri Verzi, a cerut măsuri fiscale pentru încurajarea acestor clădiri la Cluj, a sugerat Primăriei să dea un exemplu în domeniul locuirii și să construiască clădiri verzi și a cerut să știe ce risc își asumă Primăria dacă SIDU 2021-2030 va da greș. Cîmpean i-a răspuns că municipalitatea vrea să reabiliteze încă 100 de blocuri de locuințe.
Arhitectul Eugen Pănescu, implicat în proiecte publice în Cluj, a arătat că strategia ar trebui să se concentreze pe zona urbană funcțională, nu pe delimitarea actuală a Zonei Metropolitane neconformă cu funcționarea ei, dar și să ia în calcul și alte exemple de politici de locuire din țări de tradiție europene, nu doar cele din SUA sau Polonia. De asemenea, a arătat că orașul are nevoie de regenerare urbană reală, nu doar de proiecte de dotare a unor străzi din cartiere cu mobilier, cum se întâmplă în prezent. S-a arătat dispus să îi explice lui Suditu elementele din PUG introduse pentru creșterea numărului de locuințe și a calității. A fost de acord că prețurile din Cluj sunt mari, raportate la veniturile populației, dar și la calitate și a recomandat să se țină cont și de calitatea zonei. A recomandat instrumente conexe de intervenție pe lângă partea de reglementare urbanistică și fiscală ca CLD (comunity land trust), sprijinirea proiectelor de co-housing, ghiduri pentru informarea populației în privința calității.
A arătat că e nevoie fiscalizare și de transparență pe piața imobiliară prin continuarea mai apăsată a Ghidurilor făcute privind tranzacțiile imobiliare din oraș. A cerut insistarea pe măsuri pentru fiscalizarea pieței chiriilor. A mai arătat că focusul ar trebui să fie pe locuințe produse public, până la discuțiile privind o cotă din locuințele private să treacă într-o formă de locuințe accesibile. A mai spus că e nevoie de o discuție despre densitatea urbană obținută prin derogări și nemeritat fără să se ofere beneficii publice. A arătat că taxa de urbanizare folosită cu succes în alte țări pentru asigurarea părții de infrastructură poate funcționa și în Cluj, însă a recomandat să se coboare pragul de la 100 la 10 hectare pentru zonele unde ea să se introducă.
Radu Mititean de la Clubul de Cicloturism Napoca a arătat că propunerea legislativă sistată pe moment privind stimularea locuirii prin obligarea celor care construiesc cu derogări să fie obligați să ofere un procent de locuințe autorităților locale ar putea fi reluată și reorientată în așa fel încât să aducă beneficii. De asemenea, a recomandat un mix între locuințele sociale și celelalte, în așa fel încât să nu se creeze ghetouri.
Președinta Filialei Transilvaniei a Ordinului Arhitecților din România, a precizat că trebuie avute în vedere o serie de intervenții strategice care să aducă beneficii pe termen lung, prin încurajarea investițiilor mari care să schimbe configurația de locuire în Zona Metropolitană, oferind exemplul unui campus universitar care se tot dorește la Cluj. A recomandat și o abordare pluridisciplinară a problemelor de locuire la pachet cu zonele verzi și cu mobilitatea. Punctul său de vedere a fost contrazis de Eugen Pănescu, care a spus că studenții sunt cei care țin dinamic orașul și că o concentrare a lor într-o anumită zonă ar pune probleme serioase orașului.
A intervenit și Barbara Bulc, de la Fundația Bodnar, care a spus că strategia trebuie să țină cont și de datele din studiul făcut la Cluj pe segmentul de populație tânără. O riverană a cerut panouri fonoizolante pe podul de pe Calea Turzii, arătând că nivelul de zgomot generat de trafic în această zonă e depășit și că oamenii sunt afectați din punct de vedere al calității vieții. Cîmpean a promis că va lua în calcul propunerea.
Mihai Varga, designer, a arătat că politica din PUG-ul actual care a încurajat creșterea densității pe artere mari din oraș, unde s-au edificat clădiri înalte pe parcele cu case, nu mai e susținută în afară și, în plus, aduce exemple criticate de comunitate, cu blocuri între case. „Mai mult, studiile recente de urbanism contemporan sugerează că aceste restructurări trebuie să nu crească excesiv densitatea populației pe aceeași suprafață, on site și să afecteze comunitățile. Vedem că nici infrastructura nu este pregătită pentru astfel de restructurări agresive. Specific pe Calea Mănăștur și în vecinătate, de la regim de P+M, de la case, s-a trecut la un regim de P+6, deci foarte agresiv și apoi ne mirăm că nu mai încăpem pe artera principală a orașului și că strada arată cum arată, tot un bloc și o casă”, arătat Varga.
Boc, întors la discuții după ce a anunțat că va lipsi o perioadă de la dezbatere având în vedere că are o intervenție și în alt panel de dezbatere european, a ținut să îi dea dreptate și să spună că e cazul cu înălțimea la cornișă care impune să faci clădiri similare ca înălțime pe artere unde la ochi e totul în regulă, dar unde se ajunge la sufocare. A promis că va vedea exact cum se poate interveni în noile documente de planificare ale orașului.
„ Eu din poziția de conducător al Comisiei de Urbanism, unde ascult pe de-o parte vocea arhitecților, pe de altă parte vocea cetățenilor, în dezbateri publice sunt la mijloc. Trebuie să respect o Constituție a orașului bună în foarte multe aspecte, dar trebuie să constat nemulțumirea cetățenilor. Zonele acestea fie de restructurare, fie închegate unde apare celebra formulă – înălțimea la cornișă. Dacă facem pe Moților, Calea Mănăștur, Avram Iancu, acum pe Brâncuși. Eu zic că nu mai putem, trebuie respectată înălțimea la cornișă și artera nu face față, dar ei zic că «nu, așa arată din punct de vedere urban bine și așa trebuie să fie închegat». Mă uit cu un ochi, ce să le dau dreptate? Da, într-adevăr la ochi totul pare să fie în regulă, apropo de hotelul de pe Avram Iancu, înălțimea la cornișă e ca să respecte cea de acolo. Trebuie să ne gândim acum când actualizăm PUG-ul cum putem evita adâncirea acestor lucruri, sesizate pe bună dreptate de către oameni și cu sprijinul cetățenilor să vedem ce facem. Eu sunt de acord cu ce spune domnul Varga că această tendință, lăsată la liber, poate să ne ducă la sufocare la un moment dat. E ca în vorba aceea, operația a reușit, pacientul a murit. Eu mă uit cu înfrigurare la strada Brâncuși. Păi dacă toți vor veni să îmi ceară P+6 așa cum s-a început. Fratele meu, degeaba mă străduiesc să fac centură. Am oprit construcția din Borhanci până se termină centura ocolitoare, dar totul va fi înghesuit aici, nu vom mai putea respira. Ce vom face? Când va putea ajunge la 18 m Brâncușiul cum e în PUG? Când vom demola jumate din stradă, peste 50 de ani? Aici cred eu că trebuie într-adevăr analizat și gândit astfel încât să nu scăpăm de sub control orașul și calitatea vieții”, a spus în cadrul dezbaterii primarul Emil Boc.
A intervenit și profesoara Eniko Vincze de la UBB, cea care militează de mulți ani pentru accesul la locuințe sociale a categoriilor defavorizate și a spus că strategia ar trebui să pună pe tapet cifre privind nevoia de locuințe sociale din Cluj-Napoca raportate la venitul minim și sub minim ale populației și cu măsuri de planificare a creșterii stocului de locuințe. De asemenea, a arătat că e nevoie să se cunoască potențialul imobiliar public din Cluj-Napcoa și să se ofere soluții de terenuri, clădiri vacante care pot fi utilizate în direcția creșterii stocului de locuințe publice. A recomandat și înființarea de societăți publice care să construiască locuințe în oraș.
Sebastian Bondor a anunțat că e important ca planurile să aibă viteză și să servească cuiva, având în vedere tendințele de scădere ale populației țării cu până la 15% până în 2050 și datele din Cluj în care oamenii se mută tot mai mult la Florești, nu pentru calitatea vieții, ci pentru că acolo sunt apartamente mai ieftine.
Arhitectul Eugen Pănescu i-a arătat că, de fapt, pe lângă indicii demografici se ia în calcul și factorul de metri pătrați utili per cap de locuitor, foarte mic în România, mai ales că există 2-3 generații pe unitate locativă dar și că piața din Cluj strânge toate microinvestițiile din țară și din afară, chiar economii la negru și că, odată cu fiscalizarea pieței chiriilor se pot face reglaje în oraș.
Înscrisă la cuvânt, Ramona Cuc, proprietara agenției imobiliare Remax, nu a mai intervenit.
