Birourile care au schimbat „faţa” oraşului. Încotro se îndreaptă piaţa?
EconomieTop NewsUncategorized by Luminiţa Silea - oct. 09, 2016 0 561
Segmentul Office e tot mai prezent în oraș, iar piața clădirilor de birouri din Cluj e orientată înspre IT. Chiar companiile din Tehnologie încep să atace şi piaţa imobiliară şi să construiască, fie sedii proprii, fie proiecte de lansat pe piaţă. Spațiile de birouri sunt din ce în ce mai mult utilizate pentru a produce schimbări culturale, ca să atragă talente, să genereze inovație și să crescă productivitatea muncii. Dacă prezentul a adus în Cluj centre, viitorul înseamnă campusuri de afaceri unde angajații să dispună de toate facilitățile și confortul din propriile locuințe. Din păcare, însă, piața office e izolată de oraș. Exteriorul se mută în interior, iar clădile contrastează cu orașul și nu sunt legate de acestea prin spațiu public. De aceea salvarea ar putea veni și din practicare concursurilor pentru generarea noilor dezvoltări, dar și dintr-o mai atentă judecare a proiectelor de către administrație.
Acestea sunt câteva dintre concluziile formulate de specialiști arhitecți, dezvoltatori sau observatori ai pieței office, la Cluj, în cadrul unui dezbateri despre rolul clădirilor de birouri în dezvoltarea noului tip de oraș regional de succes având industria IT drept catalizator. Conferința RBA New Cities a fost organizată de Florin Mindirigiu și echipa ABplus.
„Se face o schimbare mentală de a privi lucrurile din birou spre lume. Nu mai trebuie să ieși din birou ca să vezi lumea. Orașul intră în birou. Miza prezentului/viitorului e cu atât mai importantă, cu cât s-a făcut o piruetă incredibilă pe acestă piață unde se lasă să intre orice în spațiu. Inimaginabilul devine realitate și atinge limitele incredibilului. Se schimbă abordarea în domeniul proiectării interioarelor și se produce o inversare exterior/interior. Exteriorul se mută în interior. Ca să legăm tendințele de Cluj, am avut o mică incursiune în zona bisericii Sf. Petru de pe B-dul 21 Decembrie unde există o mare clădire de birouri. Aceasta încă crește, e un element nou într-un context aflat în refacere masivă. Panorama e însă contrastantă: între ce am moștenit și ce confort există în interior. Cei care pot intra într-un așa spațiu sunt privilegiați. Iar inevitabilul se întâmplă pentru că contrastarea e dusă la maximum cu trei rânduri de fațade. Este un contrast teribil de viziune. Și sunt tensionat pentru că simt că orașul face polarizare în ambele direcții. Aici se fac banii și dincolo mă uit la priveliștea care e protejată și contrastul e și mai mare”, a menționat arhitectul Szabolcs Guttmann, președinte al Ordinului Arhitecților din România – Filiala Transilvania. Acesta a adăugat că, din păcate, acordarea acestor clădiri office cu oraș nu e fină, produce dureri și sună fals. „Orașul nu sună ca un întreg”, adaugă acesta.
sursa foto: Dan Zaharia
Noile clădiri de birouri din Cluj nu doar contrastează cu orașul vechi, dar uneori sunt agresive, vizibile în oraș, niște apariții care schimbă total zona şi, uneori, şi regulile sale, constată Kristina Reștea, redactor Actualdecluj.ro. „Unul dintre primele evenimente la care am participat, ca ziarist, a fost tocmai inaugurarea unei clădiri de birouri de pe axa Dorobanților, una dintre primele clădiri mari din oraș. Până atunci, firmele aveau cu precădere sedii în vile ori împărțite prin oraş, în diverse clădiri existente. În 2005-2006 au început să apară clădirile construire pentru aceste funcțiuni, dedicate birourilor, de 8000-10.000 mp, ceea ce a deschis drumul pentru o nouă generație de clădiri – centrele de afaceri. Ajunsesem în etapa clădirilor de afaceri şi toate aveau în denumire acel „center”. Ele nu erau tocmai „centre”, ci mai degrabă clădiri individuale cu spaţii de birouri. Nu prea puteam vorbi de spaţii publice, spaţii comune, servicii conexe. Despre calitatea lor sunt alții care se pot pronunța, dar cert este că aceste imobile sunt mai mari şi mult mai vizibile. La începutul anilor ’90, băncile au dinamizat lucrurile de pe această piață, au schimbat-o, în bine sau, de multe ori, în rău, spuneau arhitecţii înainte. Acum există un segment care dinamizează din nou lucrurile: IT-ul care modelează piața de birouri a orașului. O analiză de la finalul anului trecut arăta că 10% din firmele de IT din România au sediu la Cluj și că 1 din 25 de clujeni lucrează în IT. E absolut firesc ca de aici să vină cererea. Și o altă schimbare importantă: au început chiar aceste companii să construiască. Ele devin jucători în piaţa imobiliară. Piața de birouri și felul în care arată aceste clădiri depind de IT, asta e percepția. Un alt aspect important e cel legat de viitor. Cât va dura vârful în IT? Dacă se sparge această bulă, dacă pleacă companiile de outsorcing ce se întâmplă? Rămân spațiile goale, cum s-a întâmplat cu unele sedii de bănci care şi-au schimbat proprietari? Cei care construiesc știu mai bine unde e viitorul. Dacă într-adevăr au sau nu viitor aceste centre de afaceri pentru funcțiunea pentru care au fost gândite”, a adăugat Reștea.
Ionuț Oprea de la revista Transilvania Business spune că ambiental s-a inceput cu retail-ul, apoi a venit rezidențialul, iar acum office-ul care aduce schimbarea și că, de obiecei, schimbările sperie.
sursa foto: Dan Zaharia
Piața este una dinamică, IT-ul o mișcă și Clujul s-a transformat mult în ultimii 5 ani privind segmentul de birouri, spune și Dan Zaharia, Senior Consultant at EXTIND. El consideră că aceste clădiri de birouri dau direcția orașului și sunt forța care îl mișcă și îl schimbă direct.
„2011 era un an trist la Cluj. Companiile funcționau în câte două sedii divizate sau altele chiar în 4-5 sedii. După 2013 au început să apară proiecte noi. Chiriașii unor clădiri au început să dezvolte birouri. The Office este un mastodont de 55.000 mp unde încap 7000-8000 de oameni. Apoi este Liberty. CBC e mai mic. Acestea sunt noile fabrici. Discuțiile merg spre câte posturi/etaj poate genera o clădire. Câți euro/om/oră reușește să factureze pe client dezvoltatorul care închiriază. Aici cifrele sunt 8 euro pentru call center, unde avem 5,6 mp pe om, dar sunt clădiri și cu 4 mp/pe om. 8-12 mp/om sunt cifrele în clădirile ideale. La Iași, la Amazom, avem 25mp/om. Suntem și speriați de acestă creștere a industriei. La Iași aveam peste 12.000 de oameni specializat în IT. Clujul e peste, cu 15-16.000. Au fost și plecări de companii, unele au migrat spre periferii, ING la Cluj, alții au plecat, cum am avut la Iași un angajator din SUA (peste 100 de oameni) care s-a relocat în Spania, apoi s-a retras definitv. Iar relocările sunt ieftine în acest domeniu. Nu trebuie să pleci cu nimic din aceste clădiri. Toate informațiile le ai pe Cloud, existe clauze de garanție pe 3 luni în contractul de închiriere, nu pierde dezvoltatorul. Aceste clădiri dau direcția orașului, sunt forța care îl mișcă. Și îl schimbă direct”, a spus Zaharia.
Octavian Buzoianu, dezvoltator imobiliat CBC (birouri plus rezidențial) menționează că tendința este să nu mai faci centre, ci campusuri. „Am un manager care lucrează în clădirea noastră de birouri care și-a luat și un apartament în complex, fiind la 300 de metri de locul de muncă. A refuzat să-și ia și parcare pentru că are la birou. Noi avem şcoală privată, restaurant, spa/firness. Trăim a treia revoluție industrială. Fabricile pe care le cunoșteam s-au schimbat radical. Există contraste, schimbare nu se poate face deodată nici în acest sector. Se face pe insule, pe modele. Avem potențial imens să creăm poli de dezvoltatre și asta este important. Am relaționat cu manageri de vârf care mi-au mărturisit că au angajați care nu acceptă să lucreze în Germania, ci vor la Cluj, pentru condiții, pentru mediul familiar. Există și o responsabilitate, față de ceea ce se întâmpla în trecut. Să lași ceva în urmă și să obții satisfacția celor cărora te adresezi. Noi avem 2000 de oameni. Comercialul l-am exclus. A trebui să fim elastici, să schimbăm proiectul în funcție de dorința clienților. Dacă aș face acum proiectul, 30% l-aș face diferit. Nu mai vorbim de center ci de campus”, a menționat dezvoltatorul.
Concursuri lansate inclusiv de privați (selecţii de proiecte, cu invitaţi) ar schimba lucurile aducând opţiuni şi idei noi, iar dezvoltatorii ar putea să aibă în vedere şi generarea de spațiu public utilizat la comun – de clădiri, dar și de oraș. Aceste clădiri de birouri din Cluj nu prea se leagă acum frumos cu orașul, spune Kristina Reștea. Iar asta nu e doar responsabilitatea investitorilor, ci şi a administraţiei. Președintea Ordinului Ahritecților din România, arhitectul Șerban Țigănaș, precizează că practica concursurilor în mediul privat există, dar că binele este în mâna administrației care ar trebuie să negocieze mult mai ferm legarea orașului de business prin spațiul public. „Există practica concursurilor în mediul privat, dar cu invitați și toți sunt remunerați. Ai 3-4- 5 invitați, rămâne unul, dar toți sunt plătiți. Cifrele statistice spun că la noi 8-10% din proiectele publice sunt generate prin concursuri pe piața publică. La privat, cifra e undeva la 5%. În Austia, Franța avem procente de 80-90%. Multe concursuri care ar trebuie să genereze calitate din mediul public nu sunt bine gândite, fără premii, și nu sunt rentabile, astfel că proiectanții merg în pierdere. Așa a fost cel de la BCU Cluj cu 120 de participanți. Dacă clădirile sunt capabile să genereze spațiu public, rata de succes e mică. Ar trebui negociați mai bine parametri de către primărie. Noi am orientat lucurile prin PUG, dar mâna administrație ar trebui să fie mai fermă. Deocamdată la Cluj suntem salvați că primăria nu a apucat să constuiască orașul pe care îl dorea în Lomb. Dacă construia un singur oraș pe 200 de hectare, în parteneriat public-privat, primăria devenea concurentă cu orice privat care voia să dezvolte un proiect. Vă dați seama ce înseamnă să concurezi cu propria primărie, să nu mai capeți autorizație pentru nimic, să fii bărbierit la toți parametrii. Mulțumim lui Dumnezeu că nu s-a reușit”, a atras atenția Țigănaș.
