AcasăActualitateArhitectul șef al județului a făcut abecedarul protecț...
Arhitectul șef al județului a făcut abecedarul protecției consumatorului din imobiliare. Cum ar trebui să arate un anunț de vânzare al unui teren, documentat urbanistic
Anunțurile de vânzare a terenurilor ar trebui să conțină un set minim de informații, documentate urbanistic, privind oportunitățile de construire pe respectiva proprietate, consideră arhitectul șef al Județului Cluj, Claudiu Salanță. Acesta a elaborat și a prezentat un astfel de set de informații și a arătat public că toate anunțurile ar trebui uniformizate cu respectiva situație urbanistică ceea ce ar duce automat la o corectă stabilire a prețului, mai ales că cei care cumpăra ar cunoaște exact modalitatea în care se poate valorifica cel mai bine terenul. Avocați, oameni din imobiliare, proiectanți au arătat că respectivele informații privind potențialul de construibilitate al terenurilor ar trebui tradus într-un ghid, „într-un abecedar” făcut public de autoritățile locale sau de agenții, dar și că ar trebui să stea la baza unui capitol legislativ în domeniul protecției consumatorului de servicii imobiliare.
„În ultima vreme îmi apar tot felul de anunțuri cu terenuri de vânzare. Unele sunt promovate de agenți imobiliari iar altele de persoane fizice. Ceea ce am constatat este că marea majoritate nu prezintă o minimă documentare urbanistică care să conducă la analiza oportunității și la o corectă stabilire a prețului având în vedere cea mai bună utilizare a terenului, așa că m-am gândit că ar fi util să ajungem la o uniformizare a anunțurilor, din punct de vedere urbanistic, prin prezentarea unui set minimal de informații”, a spus arhitectul șef al județului Cluj, Claudiu Salanță.
El a întocmit un astfel de set de informații urbanistice pe cere orice anunț de vânzare al terenurilor ar trebui să îl conțină. Chiar după ce a postat acest set în spațiul public, pe Facebook, a mai primit observații și a actualizat informațiile.
Ce informații ar trebui să conțină un anunț de vânzare a unui teren:
Situarea terenului – daca acesta se află în intravilanul sau în extravilanul localității – bazat pe documentațiile de urbanism (Planul Urbanistic General -PUG sau Planul Urbanistic Zonal – PUZ)
„Să nu uităm faptul că în extravilan nu se poate construi, iar introducerea în intravilan se face doar în baza PUG (elaborat de primărie la 10-20 de ani) sau PUZ (elaborat de persoane fizice sau juridice cu costul aferent – pe lângă costul documentației și al avizelor se plătește și o taxa de câțiva lei per metru pătrat la ministerul agriculturii pentru asta) – fără nicio garanție că se avizează/aprobă documentația PUZ (unele se opresc la avizul de oportunitate)”, a semnalat arhitectul șef al Județului Cluj.
Dacă terenul este situat în extravilan este important de precizat informații precum :
– grevarea terenului de zone de protecție (Natura 2000, zone protejate de interes județean/local, zone de protecție a apelor, zone de protecție arheologică, zone de protecție a rețelelor de utilități, zone de proiecție a resurselor de apă sau resurselor naturale, s.a) sau zone destinate utilității publice – care urmează a fi expropiate (culoare autostrada, centuri, alte drumuri sau utilități ex.)
– categoria de folosință a terenului (pajiști, agricol, pădure, s.a) pentru a se prezenta modul în care acesta poate fi utilizat.
-situarea terenului în zone de risc (geotehnic sau inundabilitate)
Dacă terenul este situat în intravilan ar trebui prezentate informații cu privire la ce se poate construi pe acesta, adică:
– Zona in care se află și caracterul acesteia – este zona de locuințe individuale, colective, industrială, de urbanizare, de restructurare, mixtă, s.a.? – cu minima descriere a ceea ce se permite a se realiza în acest tip de zonă (de aici ar trebui să afle potențialul cumpărător informațiile cu ce se permite a se realiza pe teren și ce este interzis a se realiza) – funcțiuni permise, permise cu condiții sau interzise.
– Situarea terenului în zone de risc 1. geotehnic – care poate conduce la necesitatea efectuării unei expertize geotehnice și la fundații speciale sau lucrări de consolidare 2. inundabilitate – care necesită îndeplinirea condiționărilor din avizul Apelor Române)
– Autorizarea în zonă – se face direct sau este necesară elaborarea în prealabil a unei documentații de urbanism? Ce tip de documentație de urbanism? PUZ sau PUD (Plan Urbanistic de Detaliu care se întocmește pe o singură parcelă).
-Suprafața minimă a parcelei și latimea minimă admisă pentru a fi construibilă
– Regimul de înălțime minim și maxim admis – atât în număr de niveluri cât si în metri liniari
–POT = procentul de ocupare al terenului, reprezentând (procentual) cât din suprafața terenului poate fi ocupată de construcții. (de ex. la o parcelă de 1.000 mp, dacă POT = 35%, înseamnă că pe teren se poate realiza o construcție cu o suprafață, la sol, de maxim 350 mp = 1.000 mp x 35%)
– CUT = coeficientul de utilizare al terenului, reprezentând un indicator urbanistic care arata suprafața desfășurată maxima permisă pe teren (de ex. la o parcelă de 1.000 mp, dacă CUT=1.2, înseamnă că pe teren se poate realiza o construcție cu o suprafață desfășurată, reprezentând suprafața tuturor nivelurilor, de maxim 1.200 mp = 1.000 x 1.2).
– Regimul de înălțime, POT și CUT trebuie respectate cumulativ.
Dacă parcela nu se poate identifica în aplicație este necesară actualizarea datelor cadastrale cu costurile aferente. Pentru o corectă informare asupra condiționărilor urbanistice se recomandă achiziția terenului ulterior obținerii unui certificat de urbanism”, a mai arătat arhitectul șef al județului.
Vânzare terenurilor pe bază de informații urbanistice la zi propusă de arhitectul șef a fost extrem de apreciată de proiectanți sau chiar de către oameni din agențiile de publicitate. Unii l-au sfătuit pe Salanță să facă un ghid, alții au propus ca aceste informații să fie asumate și de către autoritățile locale și făcute publice pe site-urile proprii. Alții chiar au arătat cât de importantă e educația și prezentarea unor astfel de date încă din școală.
Avocatul Ciprian Păun a apreciat că respectivele informații minimale ar trebui impuse printr-o lege a protecției consumatorului de servicii imobilare. Staicu Robert de la RBC Imobiliare a apreciat că jumăate sau mai mult din anunțurile de vânzare aparțin persoanelor fizice, motiv pentru care nu se poate garanta respectarea respectivului set de cerințe. „Majoritatea siteurilor de anunțuri impun reguli stricte de publicare pentru agenții, dar ajung spre 0 pentru proprietari. Nici poză nu ești obligat să pui ca persoana fizică, plus că, daca te respecți ca agenție pui informatiile, noi având de ani de zile deja acesti indici prezenți, acolo unde îi cunoastem. De regelemntat este necesară reglementarea a tot ce este legat de domeniul imobiliar în România. De la dezvoltatori, la agenții și clienti, tot acest lant “trofic”, care în momentul de față este o junglă”, a arătat Staicu.
Rus Daniel de la Agenția ReMax a ținut să spună că există un proiect de lege prin care se dorește reglementarea activității agenților imobiliari din România și implementarea unui proces de atestare pentru cei care vor să lucreze în acest domeniu.
Arhitectul Marius Tărău consideră că Atlasul Teritorial pe care îl pregătește Consiliul Județean din Cluj (încă în elaborare) ar pune capăt inclusiv speculei imobiliare. Alți arhitecți proiectanți din Cluj au arătat că abecedarul „terenului de vânzare” întocmit de arhitectul șef este și cel pe care și ei îl promovează atunci când își sfătuiesc pritenii la ce să fie atenți atunci când cumpără un teren.
Arhitectul șef a numit rubrica „Bine de știut”. Postarea făcută de arhitectul șef a fost extrem de populară și a fost distribuită de peste 300 de ori pe rețeaua de socializare Facebook.
El a mai prezentat în cadrul rubricii cu același titlu și alte informații utile pentru beneficiari și proiectanți, rezultate din practica curentă. Una dintre postări a vizat neconcordanțele legate de încadrarea terenului, dacă „în extrasul de carte funciară scrie intravilan iar în certificatul de urbanism extravilan. Care e corect? Cum ne asigurăm?”. Altă postare a vizat branșamentele pentru utilități.
