AcasăActualitate Ansamblul imobiliar dorit de Hexagon pe o platformă industrială din ...

Ansamblul imobiliar dorit de Hexagon pe o platformă industrială din nordul Clujului, întors din drum la urbanism. Noua cheie trasată de primarul Boc pentru avizarea proiectelor: Epoca indicatorilor maximali a trecut/Se acceptă construirea la maximum doar dacă se aduc beneficii excepționale orașului/O funcțiune de învățământ nu este luna de pe cer pe care investitorul ne-o pune la picioare

Actualitate Administrație Top News Urbanism by Actual de Cluj - oct. 25, 2022 0 912

Proiectul urbanistic pentru restructurarea unei zone industriale de 1,3 hectare din nordul orașului și construirea unui ansamblu mixt (locuințe, birouri, spații comerciale, funcțiuni medicale și de turism) pe străzile Oașului-Gării și Oașului Fundătură a primit noi condiționări la ședința comisiei de urbanism din 24 octombrie. Beneficiarul proiectului este Hexagon District, firmă din grupul Hexagon al oamenilor de afaceri Florin Mariș și Raul Ciurtin, cu alte proiecte contoversate în Cluj. Proiectanții de la biroul Arhimar au revenit cu proiectul modificat, după ce în vara anului trecut primarul Emil Boc a cerut arhitectului șef al orașului să judece investiția prin prisma principiului „Less is more” (mai puțin este mai mult) impus de arhitectul german Ludwig Mies van der Rohe în arhitectura secolului XX și să se asigure că investitorii aduc calitate vieții pentru viitorii locatari (drumuri asfaltate, spații verzi) și evită indicatorii urbanistici maximali. (Detalii despre discuțiile de anul trecut din comisia de urbanism – Boc îl parafrazează pe unul dintre cei mai influenți arhitecți ai secolului XX ca să justifice respingerea marilor proiecte imobiliare propuse în oraș. Ansamblu cu 300 de apartamente lângă Liberty, întors din drum la urbanism).

Anul trecut, proiectanții au propus un ansamblu mixt cu două niveluri de subsol, parter plus șase etaje și un toal de 300 de apartemente dar și birouri și spații comerciale. Acum s-a revenit cu un ansamblu mixt cu locuire colectivă cu parter destinat spațiilor comerciale și serviciilor, circa 120 de apartamente, birouri, hotel de apartamente, hotel (în toal peste 200 de camere) și servicii medicale, având regimul de inaltime maxim de până la 2S+P+10E, din care, potrivit proiectanților, partea care generează trafic este 30% (locuirea reprezintă 23% iar birourile, 7%).

Noua formă a proiectului a fost ironizată de primarul Emil Boc, având în vedere că s-au păstrat aceeași indicatori de ocupare a terenului aproape de cei maximali. Primarul a menționat că municipalitatea acceptă construiea la maximum doar dacă dezvoltatorii nu aduc beneficii excepționale comunității prin respectivul proiect. Funcțiunile de învățământ nu sunt luna de pe cer pe care dezvoltatorii o pun la picioare Primăriei, a mai ținut să sublinieze Boc, arătând că arhitectul-șef trebuie să se asigure de justețea proporției dintre interesul public și cel privat în cazul unor astfel de proiecte imobiliare.

„Epoca indicatorilor maximali a trecut în Cluj. Doar dacă prin proiecte se aduc beneficii excepționale comunității se accepte. Să vedeți cum au diminuat acești investitori suprafețele construite. CUT-ul maxim din PUG este 2,8 iar ei au 2,76 iar POT-ul maxim este 60% iar ei sunt la 59,97. Aceasta în condițiile în care noi am ales să sprijinim dezvoltarea, și Primăria și orașul este generos, având în vedere problemele de trafic, cu anumite servicii, am întins o mână pe jumtate pentru partea care nu aduce trafic”, a sintetizat primarul Boc la începutul ședinței problemele pe care le comportă varianta nouă a PUZ-ul propus de proiectanții de la Arhimar pentru Hexgon Districti în zona Gării-Oașului.

Față în față cu proiectul și arhitectul-șef al municipiului, Danil Pop, a trecut în revistă neajunsurile din perspectiva plusului adus interesului public: deschiderea circulației velo și pietonale pe ruta Oașului Fundădură-Gării, lărgirea străzilor și amenajarea sensului giratoriu și donareau unui spațiu de 400 și ceva de metri pătrați în folosul orașului. „Sunt necesare spații unități de învățământ în oraș, chiar dacă în zonă mai sunt astfel de funcțiuni”, a spus Daniel Pop.

Mai mult, Boc a atras atenția că: „când faci o grădiniță sau o creșă, nu considerăm că ai adus un beneficiu orașului, ci în primul rând celor care se vor muta aici. Apreciem responsabilitatea investitorului care face astfel de construcții, dar să știe că nu e luna de pe cer pe care ne-o pune la picioare. Trebuie să fiți atenți la justețea proporției dintre interesul public și cel privat.”

Arhitectul-șef a mai amendat proiectul arătând că i se pare că vine cu prea mult pe partea de funcțiuni hoteliere și i se pare că orașul nu are neapărat nevoie de astfel de dotări în zona respectivă.

În schimb, proiectanții de la Arhimar au arătat că funcțiunile pe care investitorul vrea să le dezvolte pe cele peste 1,3 hectare din zona Oașului-Gării-Oașului Fundătură au la bază precontracte semnate cu diverși parteneri, atât pentru funcțiunile medicale, cele turistice etc. Mai mult, prin proiect se dorește crearea în centru a unei „ancore de food” cu galerii comerciale peste care se va amenaja o dală înierbată cu acces public. Prin proiect, a arătat Arhimar, se asigură 30% spații verzi. Despre parte de locuințe și birouri, cea care generează trafic, cei de la Arhimar au arătat că reprezintă doar 30% din ansamblu (23% locuirea și 7 % birourile). De asemenea, proiectanții au spus că au respectat toate condițiile impuse pe partea de trafic – lărgirea arterelor cu încă o bandă, retrageri, amenajarea acceselor cu benzi de decelerare/accelerare, în total circa 700-800 de metri pătrați urmând să fie cedați după amenajare domeniului public.

Primarul Emil Boc a plecat din ședință pentru treburi administrative, după ce a făcut recomandările amintite. După discutarea proiectului în comisia de urbanism, arhitectul Danil Pop a făcut o serie de recomandări pentru modificarea acestuia, printre care necesitatea amenajării unei clădiri pentru creșă, un corp distinct cu o curte aferentă dar și limitarea regimului de înălțime la Parter plus 9 etaje, cât Primăria a aprobat și vecinilor din ansamblul Liberty. Recomandările au fost schițare de arhitectul șef pe planșe, la fel ca la ședința precedentă din vara lui 2021 când a fost discutat proiectul. Atunci proiectanții veniseră cu un ansamblu cu 300 de apartamente, spații comerciale și birouri. Acum au propus 120 de apartamente dar și hoteluri cu peste 200 de unități de cazare, având în vedere că specialiștii din comisie au recomandat un regim mai mare de înălțime deoarece parcela pe care se dorește construirea ansamblului are o poziție bună, de colț. Per total, ansamblul urmează să fie deservit de peste 450 de locuri de parcare.

În cadrul ședinței, viceprimarul Dan Tarcea a ținut să se asigure că funcțiunea de învățământ este trecută în contractul de restructurare.

(recomandări pe planșe privind reducerea regimului de înălțime propus și amenajarea unei funcțiuni de învățământ într-o clădire distinctă)

Oficialii comisiei de urbanism au stabilit ca, după operarea modificărilor cerute, proiectul să revină în comisie, fiind vorba despre o dezvoltare imporantă dorită în oraș.

„Amplasamentul studiat este situat în zona nordică a Mun. Cluj-Napoca, pe strada Oașului, nr. 27, la vest de Râul Someș și parcul Armătură, aflat în curs de amenajare. Terenul este situat la o distanță de aproximativ 85 m de râul Someș și aproximativ 45 m de pârâului Nadăș. Pe terenul studiat se dorește edificarea unui ansamblu de funcțiuni mixte care conține locuire colectivă, funcțiuni de comerț și servicii, funcțiuni administrative, medicale și de turism având regimul de înălțime maxim 2S+P+10E. La subsoluri se vor prevedea parcări auto și de biciclete, precum și spațiile tehnice necesare funcțiunilor propuse. Pe domeniul public se vor amenaja 8 locuri de parcare pe frontul sudic al str. Fundătură Oașului, care vor funcționa ca parcări publice pentru persoane cu dizabilități și parcări electrice, deservind funcțiunile de interes public propuse. Parcările aferente investiției se vor realiza la nivelul subsolului prin intermediul unor rampe auto cu acces direct din str. Fundătură Oașului și din str. Gării . Se propune amenajarea de parcări pentru persoane cu dizabilități și parcări electrice la nivelul solului de-a lungul străzii Fundătură Oașului care să deservească funcțiunile de interes public propuse. Prin realizarea acestui obiectiv se va salubriza situl , se vor amenaja spații verzi, se vor crea locuri de muncă pe durata execuției imobilului și se vor construi locuințe noi. Această investiție va contribui la absorbția de taxe și impozite locale, stimulând astfel economia zonală. Din suprafață totală a terenul studiat, conform Avizului de Oportunitate nr. 33 din 05.02.2020 din partea Comisiei Tehnice de Amenajare a Teritoriului și de Urbanism, pentru amenajarea străzii Fundătură Oașului se va dezmembra o fâșie de teren cu suprafață de 427 mp, iar pentru regularizarea profilului străzii Oașului și Gării se va dezmembra o porțiune din teren afectată de servitute de utilitate publică, având suprafața de 3 mp și o suprafață de teren de 269 mp în dreptul străzii Oașului și 21 mp în dreptul străzii Gării și se va înscrie în C.F. cu destinația teren rezervat pentru servitute de utilitate publică. În total, se va dezmembra o suprafață totală de 720 mp. De asemenea, amenajările propuse pe stradă Oașului, Gării și Fundătură Oașului se vor realiza până la stratul finit aferent tipurilor de circulații prevăzute în Anexă 6 a PUGului. Accesul în parkingul subteran care se va amenajara la nivelul subsolurilor, se face de pe stradă Fundătură Oașului și str. Gării, prin intermediul unor rampe auto propuse. Adiacent limitei de proprietate (aliniament), rampă va avea o înclinație de 5% pe o lungime de 4 m de la stradă. Toate locurile de parcare necesare investiției propuse se vor calcula conform Anexei 2 la P.U.G. și se vor amplasa în subteran, în proporție de minim 75%”, au arătat proiectanții în memoriul tehnic al PUZ-ului proiectului.