Analiză imobiliară: Clujul rămâne cel mai scump oraș din țară pe piața apartamentelor/ Prețurile cerute au crescut cu 8% în interval de un an
Economie by Kristina Reştea - mai 18, 2023 0 255
Cu o valoare de 2.420 euro pe metru pătrat, Cluj-Napoca ocupă în continuare primul loc în clasamentul celor mai mari prețuri (medii) solicitate pentru apartamentele scoase la vânzare în principalele orașe, înregistrând în primul trimestru din 2023 o creștere ușoară de 0,3%, arată datele platformei Imobiliare.ro. În plus, prețurile cerute din acest centru regional au înregistrat un avans de 8,1% în ultimul an și un avans de 30,8% în ultimii doi ani. Sublinem că analiza are în vedere prețuri cerute de proprietari și agenții, nu prețuri din tranzacții.
În primul trimestru din 2023, prețurile solicitate pentru proprietățile rezidențiale din România s-au apreciat ușor, în medie, cu 0,3% față de trimestrul anterior, conform celei mai recente analize Imobiliare.ro. În ceea ce privește evoluția anuală, se constată o creștere de 1,7%, în opoziție cu evoluția pieței rezidențiale la nivelul Uniunii Europene, unde se poate observa o tendință de ușoară scădere a prețurilor.
„Piața rezidențială a avut o evoluție surprinzătoare în primul trimestru al anului în ciuda unor condiții dificile de finanțare și a inflației care a erodat puterea de cumpărare. Deși am avut o cerere în scădere, echilibrul s-a menținut, deoarece oferta a fost, la rândul ei, considerabil mai mică. Avem așadar o piață rezidențială dinamică, dar pe un fond tranzacțional redus. Dacă în ultimele luni o prognoză privind evoluția prețurilor era dificil de enunțat, astăzi, indicatorii pe care îi avem la dispoziție ne îndeamnă să credem că stabilitatea va fi cuvântul de ordine în acest an”, spune Daniel Crainic, director de marketing Imobiliare.ro.
Cele mai scumpe orașe
Cu o valoare de 2.420 euro pe metru pătrat, Cluj-Napoca ocupă în continuare primul loc în clasamentul celor mai mari prețuri (medii) solicitate pentru apartamentele scoase la vânzare în principalele orașe, înregistrând în primul trimestru din 2023 o creștere ușoară de 0,3%. În plus, prețurile din acest centru regional au înregistrat un avans de 8,1% în ultimul an și un avans de 30,8% în ultimii doi ani.
Pe locul al doilea în top se situează București, cu un preț mediu de 1.660 de euro pe metru pătrat util și un regres de 0,9% în primele trei luni din 2023, și respectiv un avans anual de 0,5% și o creștere de 12,8% în ultimii doi ani.
După un avans de 0,6% în T1 2023 și de 5,5% în ultimul an, Brașov a ajuns la o medie de 1.580 de euro pe metru pătrat util.Pe următoarele locuri în clasamentul național al ritmului de evoluție a prețurilor din T1 2023 se află Constanța (1.460 €/mp), Craiova (1.460 €/mp), Timișoara (1.450 €/mp), Iași (1.350 €/mp), Oradea (1.340 €/mp), Galați (1.080 €/mp) și Ploiești (1.080 €/mp). Singurul centru regional care se menține în clasamentul orașelor cu apartamente de minimum 1.000 de euro pe metru pătrat util este Brăila (990 €/mp).
Comparativ cu perioada similară a anului anterior, datele Imobiliare.ro relevă doar majorări ale prețurilor solicitate de vânzătorii din marile orașe. Cel mai semnificativ avans a avut loc în Iași (+9,8%), urmat de Cluj-Napoca (+8.1%), Oradea (+6,8%), Brașov (+5,5%) și Ploiești (+5,2%). Pe următoarele locuri în topul scumpirilor se află Timișoara (+4,6%), Craiova (+3,8%), Brăila (+3,6%), Galați (+2,7%) și Constanța (+1,8%).
Cererea pentru proprietăți rezidențiale de vânzarea fost cu 21,5% mai ridicată față de trimestrul anterior
Comparativ cu trimestrul trecut, cererea pentru proprietăți rezidențiale de vânzare a fost, în primul trimestru din 2023, cu 21.5% mai ridicată la nivelul celor șase centre regionale supuse analizei. Din acest punct de vedere, cinci din șase orașe analizate au consemnat creșteri, respectiv București (+32,5%), Cluj-Napoca (+30,1%), Timișoara (+8,4%), Iași (+6,3%), Brașov (+2,1%). Singurul oraș care a înregistrat o scădere a interesului pentru achiziția de locuințe a fost Constanța (-1,9%). Astfel, în primul trimestru din 2023 aproximativ 124.000 de potențiali cumpărători au căutat, pe Imobiliare.ro, locuințe în cele șase mari centre regionale ale țării.
Oferta în scădere a proprietăților existente la vânzare
Numărul proprietăților rezidențiale (atât apartamente, cât și case) disponibile spre vânzare în portalul Imobiliare.ro în marile orașe ale țării s-a depreciat, per ansamblu, cu 18,8% în ultimul an, față de cel anterior, ajungând la un total de 10.880. Pe parcursul ultimelor 12 luni, toate marile orașe analizate au consemnat deprecieri ale ofertei rezidențiale de pe piață.
Astfel, cel mai mare recul, în cuantum de circa 31,3%, a avut loc în Iași, unde au fost scoase la vânzare, în T1 2023, 610 proprietăți rezidențiale. Pe locul al doilea se situează București, cu un minus de 22,9% (până la 5.430 de proprietăți rezidențiale), acesta fiind urmat de Cluj-Napoca, cu o scădere de circa 19,1% (până la un total de 1.260 de anunțuri). Scăderi anuale au mai avut loc în Constanța (-17,4%), cu 810 proprietăți scoase la vânzare, fiind urmat de Timișoara (-6,8%), unde au fost scoase la vânzare 1.940 de proprietăți și Brașov (-2,4%, până la 840 de oferte).
Timpul mediu pentru tranzacționarea unui apartament în primul trimestru din 2023
Având în vedere perioada medie de vânzare pentru un apartament, București poate fi considerat, în momentul de față, drept cea mai activă piață pe plan național. Acest centru regional este urmat, din acest punct de vedere, de Timișoara, Constanța, Brașov, și, respectiv, Cluj-Napoca.
Pe de altă parte, în ceea ce privește piața bucureșteană, timpul necesar pentru tranzacționarea unui apartament a fost, în intervalul ianuarie-martie 2023, de 41.5 zile, iar în trimestrul I din 2022 a fost de 56 de zile. O creștere semnificativă a perioadei de vânzare pe segmentul apartamentelor a avut loc trimestrul trecut și în Brașov, unde acest indicator a ajuns la 61 de zile (față de 49 zile în perioada similară din 2022).
În Timișoara, timpul necesar pentru încheierea unei vânzări a crescut de la 47.5 de zile în trimestrul I din 2022 la 56 de zile în perioada similară din 2023. În Constanța, în perioada ianuarie – martie 2023, o locuință este tranzacționată, în medie, în 59 de zile (valoare ce reprezintă o stagnare a perioadei, comparativ cu anul anterior). În Cluj-Napoca, acest indicator a scăzut ușor, de la 97 de zile (în T1 2022) la 96.5 de zile, în T1 2023.
Marja de negociere a apartamentelor din marile orașe ale țării
Marja de negociere este calculată ca diferență între prețul de vânzare și ultimul preț cerut. În patru din cele cinci mari orașe ale țării acest indicator s-a situat, trimestrul trecut, la un nivel mai scăzut comparativ cu perioada similară a anului trecut. În momentul de față, cea mai mare marjă de negociere, de peste 3,5%, poate fi găsită în București și Timișoara. Spre comparație, în perioada similară a anului trecut, aceasta se situa la aproximativ 3,7%. Un alt oraș în care disponibilitatea vânzătorilor de a lăsa la preț depășește ușor pragul de 3% este Cluj-Napoca – unde, în urmă cu un an, acest indicator se situa la 3,5%. Următorul centru regional din clasamentul celor mai mari marje de negociere este Brașov, cu 2,7% (în scădere față de perioada similară a anului trecut).
Pe de altă parte, acest indicator s-a depreciat semnificativ și în Constanța. Astfel, în acest oraș marja de negociere a scăzut de la 4,3% (valoare medie înregistrată în T1 2022) la 1,8%, în primul trimestru din 2023.
Cât sunt dispuși cumpărătorii să plătească pentru un apartament cu 2 camere?
În primul trimestru din 2023, bugetul pe care se așteaptă să îl aloce cumpărătorii din București pentru o locuință monocamerală este în medie, de 46.500 de euro, potrivit unui studiu realizat de agregatorul Imoradar24.ro, care a analizat intențiile de tranzacționare ale utilizatorilor site-ului. În ceea ce privește achiziția unei locuințe cu două camere, cumpărătorii intenționează să ofere o medie de 75.250 de euro, în timp ce pentru trei camere, aceștia au în vedere un buget de 106.000 de euro.
Capitala țării este surclasată de Cluj-Napoca, unde cumpărătorii au intenția să aloce în medie 64.750 de euro pentru o locuință monocamerală, respectiv 111.000 de euro pentru una bicamerală și 135.990 de euro pentru una tricamerală.
În Timișoara, așteptările cumpărătorilor pentru o garsonieră se situează în medie, la 36.500 de euro, 69.800 de euro pentru un apartament cu două camere și 92.990 de euro pentru un apartament cu trei camere.
În ceea ce privește așteptările cumpărătorilor din Brașov, pentru o locuință monocamerală aceștia sunt dispuși să ofere în medie 43.000 de euro, respectiv 71.000 de euro pentru una bicamerală și 95.000 de euro pentru una tricamerală.
În Iași, așteptările cumpărătorilor pentru o garsonieră se situează la o medie de 28.000 de euro, 65.000 de euro pentru un apartament cu două camere și 80.000 de euro pentru un apartament cu trei camere.
Cumpărătorii din Constanța au în vedere un buget mediu de 46.000 euro pentru o locuință monocamerală, respectiv 74.150 de euro pentru una bicamerală și 99.000 de euro pentru una tricamerală.
