Analiză imobiliară: Cluj-Napoca, singurul mare oraș din țară în care prețurile cerute pe apartamente sunt cu peste 30% mai mari decât în urmă cu doi ani/ Cererea a scăzut considerabil

Cluj-Napoca este singurul mare centru regional al țării în care apartamentele sunt mai scumpe acum cu peste 30% decât în urmă cu doi ani, arată analiza trimestrială a portalului Imobiliare.ro. Cererea a scăzut considerabil și observatorii din piață așteaptă corecții.

Raportul publicat azi arată că în Cluj-Napoca, orașul care se află, de ani buni, înaintea Capitalei în clasamentul prețurilor medii solicitate pe segmentul apartamentelor, așteptările vânzătorilor s-au majorat cu 7,2% în ultimele trei luni. Acestea au ajuns până la 2.400 de euro pe metru pătrat util, față de 2.240 euro pe metru pătrat util în trimestrul anterior. În contextul accelerării ritmului scumpirilor de pe piața apartamentelor, diferența de preț la 12 luni se situează acum la 27% (comparativ cu aproximativ 21% în trimestrul anterior). Cluj-Napoca este, în continuare, singurul mare centru regional al țării în care apartamentele sunt mai scumpe acum cu peste 30% decât în urmă cu doi ani, subliniază raportul.

În cel de-al doilea trimestru al anului în curs, proprietățile rezidențiale din România s-au apreciat cu 4,6% față de cele trei luni anterioare, ajungând la un ritm de creștere anual de 14.3%, arată cea mai recentă analiză a portalului Imobiliare.ro. Din 2015, de când piața rezidențială se înscrie pe un trend predominant ascendent al prețurilor, locuințele scoase pe piață s-au scumpit, în medie, cu aproximativ 83%, arată datele platformei, dar nu au mai atins vârful din 2008. Observatorii pieței se așteaptă la corecții, cel puțin pe anumite segmente.

„România urmează tendința de creștere care se poate observa și la nivelul Uniunii Europene. Per ansamblu, din 2015, de când piața rezidențială se înscrie pe un trend predominant ascendent al prețurilor, locuințele disponibile spre vânzare în România s-au scumpit, în medie, cu aproximativ 83%, după o scădere considerabilă de la valoarea maximă istorică înregistrată în martie 2008 de 2.058 de euro/mp până la valoarea minimă de 891 euro/mp atinsă la începutul lui 2015. Totuși, la nivel național, cu o valoare medie de 1745 euro/mp, apartamentele nu au atins încă nivelul de preț solicitat în 2008. Ne aflăm în fața unei noi perioade de incertitudine, pe de-o parte inflația și creșterea costului de finanțare afectează direct cererea, pe de altă parte creșterea costului de construcție pune presiune pe prețuri, iar nu în ultimul rând blocajele administrative din București și lipsa stocurilor pe nou – cu anumite excepții pe litoral și pe segmentul mass market – crește presiunea pe ofertă. Cu siguranță vor fi corecții pe anumite segmente supraîncălzite, în vreme ce proiectele premium cu un concept bine gândit și amplasament atractiv își vor consolida poziția. Piața va avea nevoie de o perioadă de 6 până la 12 luni pentru a accepta noile condiții, perioadă în care vom asista și la o stratificare ceva mai clară între segmentele mass-market, medium market și premium, după care, cel mai probabil își va continua dezvoltarea. Nevoia de locuințe în orașele mari din România rămâne ridicată, iar pe termen mediu și lung prețul locuințelor va crește”, spune Daniel Crainic, director de marketing Imobiliare.ro.

Care sunt segmentele supraîncălzite?“Clujul, de exemplu. Unde piața nu e deloc stratificată și unde se vindea orice, la orice preț. E cazul ca în piață să se vadă diferența în ceea ce privește prețul între un proiect premium, unul mediu și unul mass-market, ceea ce în Cluj de multe ori nu e cazul. Proiectele premium își vor menține prețul, dar acolo unde dezvoltatorii se finanțează din banii clienților vom vedea corecții”, completează Crainic, citat de Economedia.

În al doilea trimestru din 2022, prețurile apartamentelor s-au majorat în toate orașele monitorizate constant de Imobiliare.ro. În consonanță cu tendința consemnată la nivel național, variațiile de preț au fost, însă, semnificativ mai mari decât în anii precedenți.

Cum au evoluat cererea și oferta

Față de acum un an, cererea pentru proprietăți rezidențiale (apartamente, dar și case) se situa, în trimestrul 2 din 2022, la un nivel cu 29% mai mic în marile centre regionale ale țării, arată analiza Imobiliare.ro. Comparativ cu cele trei luni anterioare, interesul pentru proprietățile rezidențiale disponibile spre vânzare în cele mai mari șase orașe ale țării a scăzut într-o proporție mai mică: mai precis, cu 22,7%.

Astfel, după un recul de -6% în T1 2022, în T2 2022 cererea a scăzut într-un ritm mai dinamic. Tendința descendentă la nivel trimestrial este valabilă pentru toate piețele analizate, cea mai mare scădere (-32,6%) având loc în Cluj-Napoca, iar cea mai mică (-18%) în Constanța.

În cel de-al doilea trimestru din 2022 aproximativ 107.700 de potențiali cumpărători au căutat, pe Imobiliare.ro, locuințe în cele șase mari centre regionale ale țării, față de 140.500 în trimestrul anterior.

Comparativ cu aceeași perioadă a anului trecut, interesul pentru achiziția de locuințe a fost, în al doilea trimestru din 2022, mult mai mic la nivelul celor șase centre regionale supuse analizei. Din acest punct de vedere, toate orașele au consemnat scăderi, respectiv Cluj-Napoca (-41%), București (-31%), Brașov (-28%), Constanța (-28%), Timișoara (-21%) și Iași (-14%).

Oferta totală de apartamente și case construite înainte de anul 2000 scoase la vânzare în cele șase mari centre regionale ale țării a fost, trimestrul trecut, mai scăzută decât cea consemnată în perioada similară a anului anterior. Poate fi observată, astfel, o diferență anuală de -29,4% la nivelul orașelor analizate.

Datele Imobiliare.ro arată că, pe parcursul ultimelor 12 luni, cea mai mare scădere al acestui indicator, în cuantum de -41,3%, a avut loc în Iași, unde au fost scoase la vânzare, trimestrul trecut, 830 proprietăți rezidențiale; o scădere de 16,5% a fost resimțită, pe de altă parte, în Constanța, unde în aprilie-iunie s-a ajuns la un total de 970 de anunțuri. Un procent al deprecierii apropiat de această valoare, anume -21,8%, poate fi observată în Brașov, unde trimestrul trecut au fost scoase la vânzare 860 de proprietăți. În Cluj-Napoca a fost consemnată o scădere de 39% a ofertei totale (până la 1.430 de anunțuri în T2 2022), iar în Timișoara a avut loc un recul de -33,3% (până la 1.810 de proprietăți), în timp ce în București a fost înregistrată o scădere de -26,4% (până la 6.670 de proprietăți).

Economiștii au explicat pentru Actualdecluj.ro care sunt fenomenele care au dus Clujul la cele mai mari prețuri din țară și la evoluția de până acum.

„Credem că sunt mai multe fenomene care au condus la o asemenea evoluție. Unul ține de migrația internă pozitivă: Clujul este județul care se situează pe locul 2 în toată țara după Ilfov dacă raportăm soldul migrației interne la populația județului, migrație alimentată atât de calitatea de cel de-al doilea cel mai mare centru universitar și centru al industriei IT, cât și de către salariile medii cele mari după București. Mai mult, dinamica salarială s-a situat peste cea din București în pandemie”,  a explicat, pentru Actualdecluj.ro, Nagy Bálint Zsolt, membru în echipa de cercetare Romanian Economic Monitor.

„Încă din anii 90 Clujul a fost dintotdeauna prezent puternic pe piața investițiilor imobiliare, evident și pe componentă speculativă. Credem că această componentă investițională joacă iarăși un rol important în contextul refugierii investitorilor din fața inflației galopante și a activelor financiare aflate pe trend descendent. Nu în ultimul rând, parametrii geografici ai Clujului limitează mai mult extinderea ofertei imobiliare noi, față de București sau Timișoara”, a completat economistul.

Vezi și:

Economiștii FSEGA-UBB: Semne de încetinire pe piața imobiliară. Prețurile cerute pe apartamente au scăzut și în Cluj, în iunie/ „Scăderea mai accentuată din ultima lună la Cluj este oarecum justificată și era mult așteptată”

Nici un comentariu

Kristina Reştea

Kristina Restea este reporter in echipa publicației online Actualdecluj.ro și are o experiență de 12 ani în presă. E absolventă a Facultății de Științe Politice, Administrative și ale Comunicării, din cadrul Universității „Babeș-Bolyai”, secția Jurnalism. Anterior lansării proiectului actualdecluj.ro a scris pentru cotidianul local Ziua de Cluj, ca reporter în departamentul Economic.