Sentință finală în cazul scandalului Tower, unde zeci de oameni au pierdut milioane de euro

EconomieTop News by Actual de Cluj - feb. 10, 2022 2 2990

Sentință finală în cazul scandalului Tower, în care zeci de cumpărători ai unor potențiale apartamente într-un bloc din Mănăștur, Tower, s-au trezit fără bani, căci ansamblul imobiliar nu a mai fost construit niciodată.

Vorbim despre celebrul dosar Tower, unde zeci de păgubiți s-au trezit fără bani, dar și fără apartamente, și au dat în judecată dezvoltatorul. Sentința definitivă a venit azi, de la Curtea de Apel Cluj, care a respins apelurile păgubiților la sentința de achitare emisă de instanța inferioară, Tribunalul Cluj. Dosarul se judeca deja din 2014, de opt ani. A avut nu mai puțin de 99 de părți vătămate, care au reclamat un prejudiciu de peste cinci milioane de euor și aproape cinci milioane de lei.

În rechizitoriu  procurorii au arătat că acuzații au înșelat aproape 100 de persoane pe care le-a convins să cumpere apartamente în ansamblul imobiliar care urma să fie construit în Cluj-Napoca, știind că nu au capacitatea financiară de a dezvolta respectivul proiect.

„În perioada decembrie 2007 – mai 2011, inculpații Chezan Mihai Dumitru și Bărbos Mihaela Maria au defăşurat o activitate complexă prin care au indus în eroare şi au păgubit un număr mare de persoane (99 de persoane care s-au constituit parte civilă), prin intermediul SC Tower SRL şi SC Tower Development SRL. Inculpaţii au anunţat public intenţia de a edifica un ansamblu rezidenţial, format din mai multe imobile, pe raza municipiului Cluj Napoca, deşi nu deţineau resursele necesare executării unui astfel de proiect imobiliar. În acest sens, inculpaţii au efectuat o campanie agresivă de publicitate, ascunzând situaţia reală de fapt (privind inexistenţa fondurilor) şi au determinat astfel numeroase persoane fizice şi juridice să încheie antecontracte şi acte adiţionale la acestea, privind vânzarea – cumpărarea unor apartamente, spaţii şi locuri de parcare, în clădirile care urmau a fi edificate. În temeiul acestor antecontracte şi acte adiţionale, promitenţii cumpărători au achitat inculpaţilor sume mari de bani, în mod repetat.În tot acest interval de timp, inculpaţii au administrat fraudulos activitatea şi bunurile celor două societăţi comerciale, în scopul decapitalizării acestora şi al obţinerii unor foloase materiale necuvenite. Astfel, părţile civile şi vătămate care au fost induse în eroare s-au văzut aduse în starea de imposibilitate de a recupera sumele de bani date inculpaţilor”, se arată în rechizitoriul procurorilor DNA.

Procurorii au mai arătat la acea vreme că inculpații au indus voit în eroare publicul prin investiții în prezentarea unei imagni cât mai favoabile a proiectului – sedii, mașini luxoase, demararea unei investiții în începerea unor blocuri. Investitorii nu dețineau nici măcar terenul pe care au început ridicarea blocurilor, acesta aparținând Universității de Științe Agricole și Medicină Veterinară.

În realitate ei nu aveau capacitatea financiară de a susține finalizarea unui astfel de proiect. În plus, s-a trecut proiectul de pe o societatea pe alta pentru ca învinuiții să obțină foloase materiale. Așa s-a ajuns la societățile Clark International și Sterling Development. „Inculpaţii nu deţineau capacitatea şi resursele financiare de a duce la bun sfârşit proiectul, fapt pe care îl cunoşteau, însă l-au ascuns victimelor. În scurt timp, lucrările de construcţie au fost tergiversate şi, în cele din urmă, stopate, fapt care a dat naştere, treptat, unei situaţii tensionate”, mai arată procurorii.

Instanța Tribunalului Cluj a reținut în sentința atacată, de achitare, că inculpații nu se fac vinovați de săvârșirea infracțiunii de înșelăciune calificată, în formă continuată, reținută în sarcina lor căci fapta nu este prevăzută de legea penală. Iată argumentația instanței: 

În ceea ce privește susținerile din rechizitoriu conform cărora inculpații au indus în eroare persoanele vătămate, prezentându-le diverse fapte mincinoase ca fiind adevărate (aceste mijloace de inducere în eroare fiind în esență următoarele: campania de publicitate agresivă, demararea lucrărilor de construcție efectivă, cesionarea proiectului Tower Park de la firma Tower către firma Tower Development, prezentarea unor extrase de carte funciară din care rezulta că firma Tower este proprietara terenului pe care urma să fie edificate construcțiile, prezentarea unui posibil investitor german pe nume „Torsten” la hotelul City Plaza din Cluj-Napoca și, în general, susținerile inculpaților legate de implicarea în proiectul Tower Park a unor investitori din străinătate), respectiv înșelându-le cu privire la capacitatea și posibilitatea reală  de a le construi imobilul promis (capacitate care nu exista în fapt), instanța constată că aceste susțineri nu sunt confirmate prin probele administrate în cauză, probe din care rezultă că inculpații au fost de bună credință la încheierea antecontractelor de vânzare-cumpărare (și pe parcursul executării acestora), nu au urmărit nici un moment prejudicierea persoanelor vătămate cu ocazia încheierii acestor antecontracte, prejudicii care s-au produs, inclusiv în patrimoniul inculpaților, din motive independente de voința acestora (și anume din cauza crizei economice intervenite spre sfârșitul anului 2008) și în pofida unor eforturi foarte mari depuse de inculpați pentru a evita producerea lor.

În acest sens, audiat fiind în fața instanței de judecată, inculpatul Mihai Chezan a arătat în esență următoarele: nu a înșelat și nu a încercat să înșele persoanele vătămate, toate antecontractele de vânzare-cumpărare fiind încheiate cu bună credință; a investit personal în proiectul Tower Park mai mult decât toate persoanele vătămate la un loc (peste 5 milioane de euro), pierzând la rândul lui aceste sume de bani; a gândit finanțarea proiectului imobiliar în felul următor: o parte din fonduri erau acoperite de dezvoltatorul proiectului, o parte urmau a fi atrase de la finanțatori persoane fizice sau bănci, iar o altă parte provenea din antecontractări de la beneficiarii finali, proprietarii de apartamente sau spații comerciale (aceasta fiind în general metoda folosită pentru realizarea unor proiecte imobiliare de amploare, nu doar la momentul respectiv, ci și în prezent); a angajat cele mai bune firme de avocatură din Cluj-Napoca pentru înființarea firmelor din grupul Tower, pentru întocmirea contractului de asociere cu U.S.A.M.V. Cluj-Napoca, pentru întocmirea modelelor de antecontracte de vânzare-cumpărare cu privire la apartamentele din proiectul Tower Park (în care se specifica în mod clar că proprietatea terenului nu face obiectul promisiunii de vânzare din partea firmei Tower); a pus bazele unui grup de firme serioase, atrăgând personal calificat pe care să se poată baza pentru ducerea la capăt a angajamentelor comerciale pe care urma să și le asume; a achiziționat și modernizat o clădire de birouri, a cumpărat mobilier, calculatoare, softuri specializate și o flotă de mașini pentru angajații grupului Tower; a semnat, în luna aprilie 2007, contractul de proiectare și obținere avize, schimbări urbanism, autorizații de construire pentru întreg proiectul imobiliar Tower Park, cu firma de arhitectură Interproiect, reprezentată de martorul TR, valoarea contractului de proiectare fiind de aproximativ 800.000 euro, fără a fi incluse taxele de avize, autorizații de construire, etc; l-a angajat pe un martor expert contabil și cu experiență dovedită în finanțare pe proiecte imobiliare, să structureze partea economico-contabilă a grupului de firme Tower, respectiv pentru a întocmi dosarul necesar în scopul finanțării proiectului imobiliar de către bănci; în urma prezentării proiectului Tower Park, a primit acordul de principiu în vederea finanțării de la mai multe bănci, respectiv Bancpost, Unicredit, BCR, cerințele unităților bancare fiind aproximativ aceleași, și anume se cerea o antecontractare a apartamentelor de aproximativ 20/% și un aport al dezvoltatorului, direct sau indirect, între 15 și 25/% din valoarea construcției; în urma discuțiilor avute cu băncile în toamna anului 2007, bazându-se pe experiența sa în acest domeniu și pe asigurările expertului financiar, a fost convins că va putea obține un credit de dezvoltare imobiliară pe acest proiect (cu atât mai mult cu cât situația financiară a grupului de firme Tower-Mox, din România și SUA, era una bună la momentul respectiv, inculpatul afirmând că, în caz de nevoie, putea accesa suma de aproximativ 20 milioane de euro în următoarele 24 de luni); în aceste condiții, a hotărât începerea antecontractărilor la Proiectul Tower Park, cu scopul de a antecontracta aproximativ 80-100 de apartamente din cele 475 proiectate, pentru a satisface cerințele minime de finanțare ale băncilor (vânzarea apartamentelor fiind gândită de la bun început cu cofinanțarea parțială de la viitorii cumpărători, lucru perfect legal atât la acel moment cât și în prezent); antecontractele de vânzare-cumpărare specificau clar că proprietatea terenului nu face obiectul promisiunii de vânzare a firmei Tower, fiind vândute doar apartamentele, iar dreptul de folosință a terenului (alei, drumuri, acces clădiri) se punea gratuit la dispoziția cumpărătorului; după întocmirea modelelor de antecontracte, a avut loc o ședință de informare, de explicare a situației juridice a terenului, a asocierii cu U.S.A.M.V. Cluj-Napoca, a faptului că avansurile clienților sunt folosite de firma Tower în construcție etc, ședință la care au participat toți agenții de vânzări, care au fost informați asupra acestor aspecte juridice, pe care le-au comunicat, la rândul lor, tuturor clienților și agențiilor imobiliare cu care colaborau în acea perioadă (inculpatul precizând că proiectul Tower Park, asocierea cu U.S.A.M.V. Cluj-Napoca și situația juridică a terenului erau date de notorietate publică pe care oricine din piața imobiliară le cunoștea la vremea respectivă); politica firmei a fost total deschisă și transparentă față de clienți, niciunul dintre agenții de vânzări neavând vreun motiv să-i inducă în eroare pe clienți, el personal neimplicându-se în relația dintre agenții de vânzări și clienți, cu unele excepții când, aflându-se în birou, i-a fost adresată vreo întrebare de către client (practic, inculpatul susținând că, în perioada toamna 2007 – toamna 2008, cu excepțiile menționate anterior, nu a avut contact direct cu clienții antecontractanți); în perioada vară-toamnă 2007, după obținerea unor autorizații de demolare, au fost demarate primele lucrări aferente construcțiilor, și anume: deviere magistrală apă Mănăștur, deviere magistrală gaz și branșamente electrice, demolări clădiri existente, săpături, organizare de șantier, construire show-room de vânzări, efectuarea lucrărilor de fundații la toate cele 7 clădiri din proiectul Tower Park, până în luna decembrie 2007 firma Tower investind aproximativ 1,5-2 milioane de euro în aceste lucrări; la începutul anului 2008 a fost depus dosarul de finanțare la aproximativ 7 bănci, având discuții, împreună cu expertul contabil, cu reprezentanții acestora, toate arătându-se interesate de finanțarea proiectului Tower Park, în cele din urmă inculpatul hotărând să se focuseze pe relația cu Unicredit Bank și BCR; Unicredit Bank a făcut o ofertă fermă de finanțare, în luna aprilie 2008, cu o condiție care consta în efectuarea unei analize juridice a titlului de proprietate asupra terenului adus în asociere de U.S.A.M.V. Cluj-Napoca și a drepturilor conferite dezvoltatorului Tower prin contractul de asociere (analiză juridică care a fost efectuată de către o firmă de avocatură și care a durat până în luna octombrie 2008); în urma acestei analize juridice, Departamentul juridic al Unicredit Bank a impus, pentru acordarea creditului, structurarea proiectului Tower Park pe 2 firme, una pe componenta rezidențială și alta pe componenta comercială (întrucât creditul avea o componentă rezidențială, care consta în creditarea construirii apartamentelor și plata creditului la întabulare, respectiv la încasarea de la clienți a sumelor finale de bani, și o componentă comercială pentru clădirea de birouri și spații comerciale, care asigura construirea clădirii și se transforma într-un credit pe termen lung, rambursat din chiriile lunare încasate de la viitorii chiriași); ulterior, cu acordul U.S.A.M.V. Cluj-Napoca , contractul de asociere inițial fost cesionat pe 2 firme, numite Tower Development SRL și Tower Bussines SRL, astfel cum a cerut Unicredit Bank, toate aceste diligențe juridice fiind terminate în luna octombrie 2008; în paralel, discuțiile au continuat și cu reprezentanții BCR, spre sfârșitul anului 2008 primind un aviz juridic favorabil și de la Departamentul juridic al BCR, pe baza aceleiași documentații; în primăvara-vara anului 2008 lucrările pe șantier au continuat din resursele Tower-Mox și avansul de la clienți (în această perioadă, inculpatul având proiecte imobiliare în derulare în SUA, pe care își bazase, în decembrie 2007, parțial, previziunea de lichiditate disponibilă pentru următoarele 24 de luni); în aceeași perioadă, primăvara-vara anului 2008, criza imobiliară a izbucnit violent în SUA și s-a manifestat în felul următor: vânzările de apartamente au scăzut brusc/s-au oprit, băncile finanțatoare de credite imobiliare s-au panicat, blocând liniile de credit acordate și declarând scadența automată a creditelor pe rol sau chiar executând sumele disponibile pe conturi, fapt care a condus la o blocare instantanee a disponibilității de lichiditate din proiectelor sale imobiliare aflate în derulare în SUA (în plus, vânzarea unei proprietăți imobiliare sau luarea unor linii de credit cu garanții imobiliare libere de sarcini devenise imposibilă); întrucât 100% din afacerile sale din SUA erau legate de dezvoltare imobiliară, iar disponibilitățile sale erau în active imobiliare, în primăvara-vara anului 2008 a fost lovit de o lipsă de lichiditate total imprevizibilă cu 6 luni înainte; în același timp, poate cu un decalaj de 2-3 luni, criza imobiliară a lovit și în România, urmările acesteia răsfrângându-se și asupra grupului de firme Tower, lichiditatea disponibilă din proiectele imobiliare anterioare (River Tower și Silver Tower) devenind aproape de zero, motiv pentru care, în vara anului 2008, văzând că finanțarea proiectului de către bănci tergiversează și că accesul la lichiditate din averea sa personală și a firmelor din România și SUA este foarte scăzut în raport cu prognoza făcută în decembrie 2007, inculpatul a luat următoarele măsuri: a oprit lucrările la obiectivele proiectului Tower Park, cu excepția blocurilor A și B, unde erau antecontractate majoritatea apartamentelor, a mutat anumiți clienți în blocurile A și B, restructurând proiectul în 3 faze, dintre care prioritară era faza 1, respectiv executarea lucrărilor de construcții la blocurile A și B, unde existau obligațiile contractuale față de clienții contractanți (celelalte construcții urmând a fi executate după obținerea finanțării de la Unicredit Bank); în paralel a recurs la căutarea unor resurse alternative de finanțare a proiectului, a prezentat, prin intermediul Catela Finance, proiectul Tower Park la diferite grupuri private și fonduri de investiții internaționale, a luat credite bancare în valoare de aproximativ 2 milioane euro, împreună cu inculpata AA, garantate cu terenuri deținute de inculpat, sume pe care le-a investit în proiectul Tower Park; la sfârșitul anului 2008, deși Departamentele juridice din cadrul Unicredit Bank și BCR și-au dat ok-ul necesar eliberării creditului, cele 2 bănci nu au mai finanțat proiectul, cu toate că nu au dat niciodată un refuz scris sau o explicație clară, tergiversând până la jumătatea anului 2009 discuțiile referitoare la finanțare; în aceste condiții, la sfârșitul anului 2008, epuizând toate căile de acces la lichidități în acel moment (având în vedere și faptul că o mare parte din clienții care antecontractaseră apartamente în proiectul Tower Park au refuzat să-și mai plătească tranșele scadente, întrucât în toamna anului 2008 pe piața imobiliară clujeană și națională se cam instaurase panica, majoritatea proiectelor imobiliare fiind blocate), inculpatul a decis oprirea lucrărilor la proiectul imobiliar Tower Park; deși în primăvara anului 2009, la nivel național și mondial, criza economică a devenit mai puternică, nu a abandonat proiectul Tower Park, a vorbit personal și a contactat zeci de firme de consultanță financiară, fonduri de investiții, bănci din România, Europa și SUA, făcând eforturi supraomenești pentru a încerca să găsească lichidități în vederea continuării lucrărilor; în toamna anului 2009, reușind să facă rost de puține lichidități, a revenit în România și a făcut o ședință cu toți cumpărătorii (care erau conștienți de realitatea economică a momentului), propunându-le să pună mână de la mână pentru a încerca să termine blocul A, pe o structură de finanțare de criză, în sensul că le-a solicitat în mod deschis clienților care au tranșe scadente să le plătească, iar altor clienți care au disponibilități să facă plăți în avans, în schimbul unor reduceri consistente de 20-30%, în urma acestor discuții fiind reîncepute lucrările la blocul A, reușindu-se în perioada următoare, cu o nouă echipă de angajați și de constructori, ridicarea a încă 5-6 etaje la acest imobil (întâmpinând însă în continuare o reticență foarte mare în plata tranșelor scadente de către cumpărătorii de apartamente care au ajuns la nivelurile scadente); în vara anului 2010 a reușit să-l convingă pe numitul Hollstein Torsten, reprezentantul grupului CR Management, să investească în proiectul imobiliar Tower Park, sens în care a organizat o întâlnire între acesta și cumpărătorii de apartamente la Hotelul City Plaza din Cluj-Napoca, pentru a le prezenta intenția grupului CR Management de a prelua și continua proiectul, în următoarele condiții: clienții să fie de acord cu continuarea construcției apartamentelor și plata lor la predare și să nu mai intenteze procese împotriva dezvoltatorului imobiliar, găsirea unui constructor experimentat și cu putere financiară care să continue proiectul și U.S.A.M.V. Cluj-Napoca să fie de acord cu continuarea contractului de asociere; în urma acordului de principiu al clienților, s-a găsit un constructor care avea experiență și putere financiară (Euro Construct), s-a negociat contractul pentru blocurile A, B și hotel cu constructorul și s-a făcut o ofertă fermă către USAMV de continuare și terminare hotel, inclusiv punerea sumei de 2,5 milioane euro la dispoziția USAMV pentru plata construcției; lucrările de construcție urmau să înceapă la data de 1 martie 2011 și să fie terminate spre sfârșitul anului 2011, însă USAMV nu a răspuns în nici un fel la oferta primită, dimpotrivă, în luna februarie 2011 a intentat proces împotriva firmei Tower, cerând anularea contractului de asociere și demolarea clădirilor; intentarea acestui proces a avut ca efect retragerea din proiect a grupului CR Management și a constructorului, cu toate că în perioada următoare au existat mai multe discuții cu reprezentanții universității în vederea găsirii unor soluții pentru stingerea litigiului (discuții care au început în anul 2011 și continuat până la data audierii inculpatului, în 17 martie 2017, demersuri care însă au eșuat, întrucât nici o persoană din conducerea USAMV nu și-a asumat semnarea unei înțelegeri de împăcare; în toată această perioadă a făcut eforturi pentru stingerea litigiului cu universitatea și preluarea proiectului de către anumite fonduri de investiții, chiar și la data audierii sale existând o soluție reală în acest sens, respectiv fiind găsit un dezvoltator imobiliar (grupul Studium Green) care discută cu clienții și este dispus să continue proiectul, predându-le apartamentele antecontractate; în final, a arătat că nu a intenționat să înșele pe nimeni, niciodată, că a pierdut în acest proiect imobiliar sume mult mai mari de bani decât persoanele vătămate și că, pe durata acestui proces penal, chiar unele dintre aceste persoane vătămate, în cursul discuțiilor telefonice avute cu inculpatul, au recunoscut faptul că nu au fost înșelate și că declanșarea acestui proces penal a fost făcută de către acestea ca o ultimă măsură de a-și recupera paguba comercială, întrucât în procesul civil/comercial, în care activele s-au întors din firma Tower Development în firma Tower, ca urmare a desființării de către instanța comercială a contractului de cesiune, ei au rămas în afara masei credale, nemaiavând nici o posibilitate de a-și recupera paguba.

iată sentința de azi: 
Tip solutie: Nefondat
Solutia pe scurt:

I.În baza art. 421 pct.1 lit.b C.p.p., respinge ca nefondate apelurile formulate de DNA-ST Cluj, partile civile si vatamate, F. C. V., U. G. M., T. B. R., E. L., O. V., F. O.,T. L. E., P. H. E., M. V. A., T. D. C., B. D., M. E. R., S. E., V. B., M. M. M., R. L. C., C. A., B. A. I., C. O., A. R., P. A. T., S. R. A., M. C., S. E., C. L. G., M. P. D., F. V., S. L., C. A., C. H. R., C. I., M. S. M., B. I., C. A., SC B. T. SRL si S. G. SRL împotriva sentinţei penale nr. 87/3.03.2020 a Tribunalului Cluj.

Potrivit art. 25 alin 5 Cpp raportat la art 397 alin 1 Cpp latura civilă a cauzei va fi lăsată nesoluţionată.

În baza art. 397 aln 5 Cpp măsurile asigurătorii dispuse prin ordonanţa DNA- Serviciul Teritorial Cluj din 13 mai 2014 în dosar nr. 85/P/2011 vor fi menţinute, mai puţin măsurile asigurătorii dispuse cu privire la imobilul situat în Cluj Napoca str. Tăbăcarilor, nr. 15 B, et. 2, ap. 200, judeţul Cluj, înscris în CF 294329 – C1-U4 Cluj-Napoca nr. cadastral 294329 – C1-U4 compus din: 13 birouri, 4 cabinete medicale, culoar de circulaţie orizontală, cu suprafaţă utilă de 1299,16 m2, în cotă de 1233/1000 parte şi teren în proprietate, 33612/272600 parte înscrisă în CF 294329 Cluj-Napoca şi dreptul de ipotecă instituit asupra porţiunii de sub B3 – C11 pentru suma de 4.709.481, 17 euro şi 4.307.804,6 lei.

II. În baza art. 421 pct 2 lit a Cpp admite apelul formulat de petenţii: K. O.-R., K. E. D., B. C., M. A., M. E., M. L. M., L. A., L. C., SC W. SRL, M. R. I., C.T. T., C. A.-R., M. A., F.C. E., S. R. SRL, şi SC B. B. SRL împotriva sentinţei penale nr. 87 din 3 martie 2020 a Tribunalului Cluj, care va fi desfiinţată cu privire la respingerea cererii petenţilor de ridicare a măsurii sechestrului asigurător şi pronunţând o nouă hotărâre, în aceste limite, ridică măsura sechestrului asigurător dispusă prin ordonanţa din 13 mai 2014 a DNA-Serviciul Teritorial Cluj emisă în dosar nr. 85/P/2011 prin care s-a instituit măsura sechestrului asigurător asupra imobilului situat în Cluj-Napoca, str. Tăbăcarilor, nr. 15 B, et. 2, ap. 200, judeţul Cluj, înscris în CF 294329 – C1-U4 Cluj-Napoca nr. cadastral 294329 – C1-U4 compus din: 13 birouri, 4 cabinete medicale, culoar de circulaţie orizontală, cu suprafaţă utilă de 1299,16 m2, în cotă de 1233/1000 parte şi teren în proprietate, 33612/272600 parte înscrisă în CF 294329 Cluj-Napoca şi dreptul de ipotecă instituit asupra porţiunii de sub B3 – C11 pentru suma de 4.709.481, 17 euro şi 4.307.804,6 lei. In baza art. 275 al.2 c.p.p obligă pe părţile civile şi vătămate F. C. V., U. G. M., T. B. R., E. L., O. V., F. O., T. L. E., P. H.E., M. V. A., T. D. C., B. D., M. E.R., S. E., V. B., M. M. M., R. L. C., C. A., B. A. I., C. O., A. R., P. A. T., S. R. A., M.C., S. E., C. L. G., M. P. D., F. V., S. L., C. A., C. H. R., C. I., M. S. M., B.I., C. A., SC B. T.SRL si S.G. SRL să plătească statului suma de câte 1500 lei cheltuieli judiciare.

Definitivă.

Pronunţată în şedinţa publică azi, 10 februarie 2022.

Citește și:

Prejudiciu de peste 6 milioane de euro. "Artizanii" afacerii Tower din Cluj, trimiși în judecată de procurorii DNA