UPDATE Proiectul oamenilor lui Boc din Primărie, propus pe Calea Turzii, a picat la vot în Consiliul Local/ Anterior, proiectul a fost contestat de vecini în cadrul Comisiei de Urbanism, fiind depus inclusiv un memoriu, dar nimeni n-a ținut cont de problemele și neconformitățile semnalate

ActualitateAdministrațieTop News by Cosmina Fernoaga - oct. 09, 2025 1 1181

UPDATE 

Proiectul de urbanizare a unui teren de 1,13 ha, pe Calea Turzii (nr.235-237) a fost respins, joi, în ședința forului local, după intervențiile consilierilor USR și PSD. Liberalii nu au avut suficiente voturi pentru aprobarea acestui proiect controversat, având în vedere că un consilier liberal a lipsit, iar altul s-a abținut la vot. Proiectul imobiliar aparține unui grup din care fac parte subalternii primarului Emil Boc, așa cum Actual de Cluj a relatat în exclusivitate. Trebuie menționat că primarul Emil Boc s-a retras din ședință în momentul în care s-a dezbătut proiectul. Despre problemele semnalate în ședință revenim cu detalii.

Articolul inițial

PUZ-ul de urbanizare a unui teren de 1,13 ha, pe Calea Turzii (nr.235-237), care implică  construirea a nu mai puțin de 11 imobile și spații comerciale, a fost adus până în faza de aprobare a Consiliului Local (ședința plenului are loc astăzi, 9 octombrie), fără să stârnească prea multe dezbateri în spațiul public. Un grup de locuitori din zonă au transmis pentru Actual de Cluj că au semnalat neconformitățile și problemele pe care le-ar genera acest proiect imobiliar, în cazul în care s-ar realiza în zona de pe Turzii – și așa extrem de aglomerată – dar nimeni n-a ținut seama de argumente.

„A fost depus chiar și un memoriu la Primărie, susținut și în ședința Comisiei de Urbanism. Vecini din zonă au fost reprezentați de doi avocați, au fost de asemenea și arhitecți din Comisie, cei non-PNL, care au ridicat probleme de neconformitate, s-au subliniat ilegalitățile din proiect… Au fost ascultați cu toții, dar ignorați” informează”, spun semnatarii memoriului.

Reamintim, Actual de Cluj a prezentat în exclusivitate faptul că beneficiarii proiectului de pe Calea Turzii sunt apropiați ai liderilor PNL, Emil Boc și Daniel Buda. Mai precis, e vorba de consilierul local PNL Ovidiu Vișan și directorul adjunct al Direcției de Dezvoltare din Primăria Cluj, Călin Forna (și el membru marcant al PNL), ambii cu afaceri puternic dezvoltate în ultimii ani de sub umbrela primăriei. Din lista de beneficiari apar firmele care fac legătura directă cu Vișan și Forna, dar care duc și spre alți lideri liberali.

Memoriul depus la Direcția de Urbanism a Primăriei semnalează mai multe probleme, legat de planul de urbanizare propus pe amplasamentul de numai 1,13 hectare pe care se vrea construirea a circa 11 blocuri și spații comerciale:

„Detaliem principalele neconformitati identificate cu privire la propunerea preliminara PUZ de urbanizare Calea Turzii nr 235-237 formulata de catre beneficiarii SKY REAL PROPERTIES SRL si HERMES PROPERTIES SRL, dupa cum urmeaza:

(1)Analizand documentatia publicata spre informarea publicului pe site-ul Primariei ClujNapoca, observam ca beneficiarii propun un numar 3 unitati teritoriale de referinta (UTR) care sa inlocuiasca UTR UEc si ULi/c, mai exact:

– In locul UTR UEc (si partial Ec) se propune UTR M_Sky, definit ca „Zonă mixtă cu regim de construire deschis, adiacentă principalelor artere de trafic”, menită să înlocuiască zona de urbanizare în vederea realizării funcțiunilor specifice pentru activităţi economice de tip retail, cash&carry, showroom, comerţ de tip big box

– In locul UTR ULi/c se propune UTR Li/c_b* menit să urbanizeze zona în vederea realizării funcțiunilor de locuințe cu regim redus de înălțime – colective mici;

– În fine, între cele două zone se propune UTR S_Va* subzona de spații verzi cu acces public nelimitat in proportie de numai 6,26% din suprafata totala reglementata, in care este inclus si un tronson de drum;

(2) O prima observatie comuna pentru toate cele 3 UTR propuse consta in faptul ca drumul reglementat pe parcela nu beneficiaza decat de un singur trotuar si nu exista un spatiu pentru intoarcerea masinilor utilitare (salubritate, pompieri, etc.).

(3) Totodata, evidentiem ca drumul nu este reglementat ca o parcela distincta si separata de parcelele construibile, in realitate, acesta facand parte din fiecare parcela rezulta in urma operatiunii de reparcelare prin PUZ.

(4) De asemenea, deosebit de relevant este faptul ca nicaieri nu se indica ce suprafata din parcelele rezultate sunt afectate drumului si ce suprafata ramane a fi afectata constructiilor, suprafata in functie de care se calculeaza conformitatea indicatorilor urbanistici. (

5) Prin intermediul acestui siretlic, beneficiarii folosesc in mod nelegitim o suprafata care in mod normal trebuia sa formeze o parcela distincta, afectata unor functiuni de interes si acces public, la calculul indicatorilor urbanistici pentru constructiile ce urmeaza a fi autorizate si realizate. Totodata, evidentiem ca suprafata afectata drumului nu este cotata in mod intentionat, pentru a ne pune in imposibilitate de a verifica daca, in realitate, parcelele aferente Uli/c respecta suprafata minima de 100 mp teren/unitate locativa

(6)Potrivit dispozitiilor RLU UTR UEc si Uli/c sectiunea Sectiunea A. Conditionari primare se dispune: „remodelarea parcelarului în conformitate cu structura urbană propusă, în mod obligatoriu conformă prezentului RLU. Suprafeţele de teren aferente obiectivelor de utilitate publică se vor constitui prin diminuarea proporţională proprietăţilor iniţiale. In cadrul suprafeţelor destinate obiectivelor de utilitate publică se vor identifica două categorii de terenuri – cele aferente tramei stradale şi infrastructurii edilitare de interes local (în general ocupând 20 – 25% din suprafaţa totală) şi cele aferente celorlalte categorii de obiective de interes public (trama stradală majoră, învăţământ, sănătate, locuinţe sociale, spaţii verzi ce vor include terenuri de sport, locuri de joacă pentru copii etc), în cotă fixă de 10% din suprafaţa totală.”

(7) Totodata, retragerile se calculeaza de la limita dintre parcela si drum, or, in propunerea de fata, drumul face parte din retrageri, aspect nepermis in conditii normale.

8) Din cele de mai rezulta in mod clar ca in urma reparcelarii trebuie sa rezulte parcele distincte care sa cuprinda terenul aferent tramei stradale, respectiv cel aferent functiunilor publice sau cu acces public nelimitat.

(9) Prin faptul ca parcela de drum nu se dezmembreaza din restul parcelelor sunt incalcate dispozitiile de mai sus, iar beneficiarii isi procura in mod neligitim un avantaj injust.

(10) De asemenea, aratam ca potrivit partii scrise (pag. 11 din Memoriul tehnic), sunt propuse un numar de 192 de functiuni de locuire. Rezulta, asadar, ca urmeaza sa creasca in mod vertiginos gradul de incarcare a unei importante si deosebit de aglomerate artere principale de trafic – Calea Turzii. Din acest motiv, apreciem ca era absolut necesar sa se realizeze un studiu de trafic care sa stabileasca daca este oportuna realizarea unui nou ansamblu de locuinte colective la Calea Turzii.

(11) Nu in ultimul rand, desi avem de-a face cu un proiect de anvergura care modifica substantial caracterul zonei, observam ca la partea scrisa nu este anexat niciun studiu de oportunitate sau de impact.

(12) Neconformitati UTR S_Va (12) In ceea ce priveste UTR S_Va, apreciem ca spatiul verde cu acces public nelimitat nu respecta prevederile RLU nici cu privire la UEc, nici cu privire la Uli/c.

(13) In ambele regulamente se prevede obligatia ca spatiile aferente functiunilor de interes public, inclusiv spatiile verzi, sa fie in cota fixa de minim 10% din suprafata totala a proiectului (a se vedea Sectiunea A. Conditionari primare). Am aratat mai sus ca suprafata parcelei S_Va oricum este doar partial amenajata ca spatiu verde, ea incluzand in realitate si o portiune din drum.

(14) Astfel, evidentiem ca rigorile privind necesitatea unui minim de 10% sunt incalcate. 2. Neconformitati aferente UTR M_Sky

(15) In ceea ce priveste UTR M_Sky, menit sa inlocuiasca UTR UEc, observam o serie de incalcari flagrante ale regulamentului UEc, pe care le vom sintetiza mai jos.

(16) Parcela M_Sky, rezultata in urma operatiunii de reparcelare prin PUZ, are o suprafata totala de 4394 mp (din care o portiune, oricum, este afectata drumului). In mod evident aceasta parcela incalca prevederile relevante din cadrul RLU UEc, pct.

CARACTERISTICILE PARCELELOR: SUPRAFEŢE, FORME, DIMENSIUNI, care dispun urmatoarele:

„Prin operaţiunea de reparcelare toate parcelele rezultate vor îndeplini cumulativ următoarele condiţii:

(a) vor avea front la stradă;

(b) lungimea frontului la stradă va fi mai mare sau egală cu 60 m;

(c) adâncimea va fi mai mare sau egală cu frontul la stradă;

(d) suprafaţa va fi mai mare sau egală cu 5000 mp

(e) vor avea formă regulată.”

(17) In ceea ce priveste destinatia constructiilor de pe aceasta parcela, observam ca in mod cat se poate de bizar, apar functiuni de locuire. Practic, deducem ca pe parcela sunt propuse doua constructii de locuinte colective alipite cu un singur spatiu de functiuni tertiare, desi zona este UEc.

(18) Potrivit RLU sunt interzise orice fel de functiuni de locuire.

(19) Nu identificam ratiunea pentru care se permite aceasta derogare de la RLU si care este interesul public care justifica modificarea acestei zone din spatii comerciale intr-o zona de locuire, in special in lipsa unui studiu de trafic si a altor studii de fundamentare.

(20) De asemenea, potrivit RLU UTR Ec se permit un POT maxim = 35% si CUT maxim = 1. Potrivit propunerii in discutie, pe parcela M_Sky, avem un POT de 40% si un CUT de 2,4 (mai mult decat dublu!). Evidentiem si de aceasta data ca inclusiv drumul de acces este luat ca suprafata la care acesti indicatori se calculeaza. (21) Din nou, subliniem ca nu identificam nicio ratiune de interes public pentru care beneficiarilor li se permite aceasta derogare.

(21) Nici regimul de inaltime al cladirilor stabilit prin RLU nu este respectat. Bunaoara acesta dispune in mod imperativ: „Regimul de înălţime se va stabili prin PUZ de Urbanizare, fără a depăşi limitele reglementate în continuare. Inălţimea maximă la cornişă nu va depăşi 21 m, iar înălţimea totală (maximă) nu va depăşi 25 m, respectiv un regim de înălţime de (1-3S)+P+3+1R. Al cincilea nivel va avea o retragere faţă de planul faţadei de minimum 1,8 m.”

(22) Cu sfidarea acestor dispozitii, beneficiarii propun un regim de 2S+P+4+R.

(23) Nu in ultimul rand, evidentiem ca potrivit RLU UEc Sectiunea A. Conditionari primare se impune a se realiza atat subzona verde, cat si subzona de institutii si servicii publice: Prin PUZ de urbanizare se vor organiza şi reglementa în conformitate cu programul urbanistic stabilit prin Avizului de Oportunitate (Avizul Arhitectului Sef) subzonele: S_UVa – Subzona verde – scuar, grădină, parc cu acces public nelimitat prevăzute în PUG. Acolo unde acestea nu au fost localizate în PUG, se vor amplasa în cadrul PUZ, de regulă adiacent altor zone verzi, precum cele de tip Ve.

(24) S_UIs – Subzona de instituţii şi servicii publice şi de interes public constituite în clădiri dedicate – în conformitate cu programul urbanistic stabilit prin Avizului de Oportunitate (Avizul Arhitectului Sef). Regulamentul de urbanism va fi cel aferent UTR UIs.

(25) Subzona de institutii si servicii publice lipseste cu desavarsire din propunerea beneficiarilor.

(26) In concluzie, raportat la toate cele de mai sus, apreciem ca propunerea pentru parcela M_Sky nu poate primi avizul Arhitectului Sef. 3. Neconformitati aferente UTR Uli/c

(27) Pe langa neconformitatile date de reparcelarea atipica, evidentiem faptul ca, tot prin intermediul unui siretlic, se urmareste eludarea regulii potrivit careia sunt permise un numar de maxim 6 unitati locative pe constructie, prin faptul ca se alipesc la calcan cate doua constructii, rezultand, in realitate, un numar de 5 locuinte colective cu cate 12 unitati locative.

(28) Alipirea la calcan a constructiilor de locuinte colective este interzisa prin RLU UTR Uli/c: “6. AMPLASAREA CLĂDIRILOR FAŢĂ DE LIMITELE LATERALE ŞI POSTERIOARE ALE PARCELELOR

(a) în cazul construirii pe limita / limitele laterală / laterale de proprietate (locuinţe cuplate, înşiruite, covor), P.U.Z. va stabili adâncimea calcanului. Se recomandă construirea de ziduri comune pe limita de proprietate. Prima / ultima clădire dintr-un şir se va retrage de la limita laterală de proprietate;

(b) în cazul construirii în retragere faţă de limita / limitele laterale de proprietate (locuinţele colective mici, locuinţe izolate, cuplate, capetele de şiruri ale locuinţelor înşiruite sau covor), clădirile se vor retrage de la aceasta / acestea în mod obligatoriu cu o distanţă minimă de 3 m. În cazul locuinţelor în cascadă, clădirile se vor retrage de la acestea în mod obligatoriu cu o distanţă minimă de 4,5 m;”

(29) Rezulta, asadar, ca numai cladirile de locuinte individuale sau cuplate pot fi alipite la calcan, nu si cele colective, care se impun a se retrage cu un minim de 3m de la limita laterala de proprietate, conform lit. (b) de mai sus.

(30) Mai mult, frontul necesar pentru cladirile de locuinte colective trebuie sa fie de 22 ml, lucru care nu se poate verifica, parcelele Ulic_b nefiind cotate. “4. CARACTERISTICILE PARCELELOR: SUPRAFEŢE, FORME, DIMENSIUNI Prin operaţiunea de reparcelare toate parcelele cu destinaţie rezidenţială rezultate vor îndeplini cumulativ următoarele condiţii:

(a) vor avea front la stradă;

(b) lungimea frontului la stradă va fi mai mare sau egală cu 5 m pentru locuinţele înşiruite, mai mare sau egală cu 12 m pentru locuinţele cuplate sau covor, mai mare sau egală cu 15 m pentru locuinţele izolate, mai mare sau egală cu 22 m pentru locuinţele colective mici şi în cascadă. Pentru ansambluri, frontul la stradă va fi de minimum 40 m.

(c) adâncimea va fi mai mare decât frontul la stradă;

(d) suprafaţa va fi mai mare sau egală cu: 100 mp/locuinţă pentru locuinţele colective mici, 120 mp/locuinţă pentru locuinţele în cascadă, 150 mp pentru locuinţele înşiruite şi covor, 300 mp pentru locuinţele cuplate, 360 mp pentru locuinţele izolate.

(31) Nu in ultimul rand, precizam ca lipseste zona de institutii si servicii publice si nu ni se explica de ce nu este urmata obligatia din RLU care dispune: „Prin P.U.Z. de urbanizare se vor organiza şi reglementa în mod obligatoriu subzonele: S_UVa – Subzona verde – scuar, grădină, parc cu acces public nelimitat prevăzute în PUG. Acolo unde acestea nu au fost localizate în P.U.G., se vor amplasa în cadrul P.U.Z, de regulă adiacent altor zone verzi, precum cele de tip Ve. S_UIs – Subzona de instituţii şi servicii publice şi de interes public constituite în clădiri dedicate – în conformitate cu programul urbanistic stabilit prin Avizul de Oportunitate. Regulamentul de urbanism va fi cel aferent UTR UIs.”

(32) Rezulta ca este necesar ca ambele subzone sa fie prezente in propunerea de PUZ. Conclusiv, pentru toate argumentele de mai sus, solicitam autoritatilor publice locale competente sa dispuna respingerea propunerii facute de beneficiarii SKY REAL PROPERTIES SRL si HERMES PROPERTIES SRL.

Citește și 

EXCLUSIV Subordonații lui Boc, proiect urbanistic cu 11 blocuri pe Calea Turzii / Călin Forna și Ovidiu Vișan, liberali de bază în clanul Boc&Buda, beneficiari nestingheriți ai proiectului, în timp ce investitorii privați care nu-i sunt pe plac edilului sunt alungați