Dezbatere. S-a trasat masterplanul Sopor, proiectul care ar trebui să „deseneze” primul cartier organizat al Clujului, după ani de haos imobiliar. De ce se plâng proprietarii de terenuri?

Un cartier pentru peste 25.000 de locuitori, pe 250 de ha, cu străzi, trotuare, școli, grădinițe, servicii, birouri, parcuri, acces la zone de agrement și la transport public – așa ar trebui să arate viitorul cartier Sopor, al cărui Plan Urbanistic Zonal masterplan Sopor a fost prezentat marți în ședință a Comisiei Tehnice de Amenajare a Teritoriului și Urbanism. Proiectul a fost lansat încă din 2019. Marea provocare: proiectul încearcă să structureze reguli pe terenurile a aproximativ 800 de proprietari. În prezentarea – dezbatere de joi, zeci dintre aceștia s-au înscris să ia cuvântul și să exprime plângeri legate de faptul că pe terenurile lor sunt prinse funcțiuni necesare cartierului – parcuri, școli, grădinițe, drumuri. Cu toate că aceste servicii sunt vitale pentru funcționarea unui cartier, niciunul dintre proprietari nu ar vrea să le vadă pe terenurile sale, iar argumentele privind exproprierile au fost prea puțin convingătoare.

Cartierul e gândit ca, la câteva minute de mers pe jos, să găsești fucțiuni, „să poți să duci copilul la școală, să mergi în parc, să nu trebuiască să folosești mașina personală să mergi la magazin sau la un punct de conexiune cu orașul”, după cum au explicat proiectanții și reprezentanții primăriei. Planul nu i-a convins însă pe cei care își văd împuținat terenul pe care ei îl considerau construibil. Asta chiar dacă, și conform actualelor reguli, ar fi trebuit să își asume realizarea unui PUZ.

Echipa biroului Asiza, câștigătorii unui concurs de soluții, au prezentat proiectul ieri. Documentația întocmită reprezintă Masterplanul viitorului cartier Sopor, echivalent cu documentația pentru Planul Urbanistic Zonal preliminar. Această documentație fundamentează deciziile urbanistice ale viitorului Plan Urbanistic Zonal.

Proiectul poate fi consultat pe site-ul primăriei. Partea scrisă AICI/ Partea desenată AICI

Principii de concurs

Tema program pentru acest viitor cartier a fost stabilită de către municipiul Cluj-Napoca, în
calitate de beneficiar al documentației și de către Ordinul Arhitecților din România – Filiala Transilvania. Conform temei concursului internațional de soluții, în urma căruia a fost selectată soluția
urbanistică dezvoltată aici, principalele obiective ale acestei documentații sunt următoarele:
– Prin acest proiect se dorește identificarea unui nou mod de urbanizare sustenabil, orientat spre
generații viitoare și spre bună conviețuire. Obiectivul principal îl reprezintă creșterea calității vieții
oamenilor în mediul urban prin soluții integratoare și inovatoare;
– Urbanizarea propusă va determina o creștere a interesului pentru noul cartier, prin utilizarea
judicioasă a teritoriului, coerența urbanistică, implementarea de soluții pentru creșterea calității vieții
și a coeziunii în vecinătate;
– Considerând nevoile actuale pe piața imobiliară și presiunea pentru construirea de locuințe, noua
formă de urbanizare propusă va încerca să contracareze dezvoltarea întâmplătoare sau reglată numai
de cererea cantitativă, prin completarea ofertei de locuințe a municipiului Cluj-Napoca pe termen
mediu și lung;
– Se are în vedere gândirea peisajului urban din perspectiva trecătorului, prin propunerea unei
texturi urbane variate, mozaicate, care să confere monotonia și anonimatul, conferind identitate
diverselor zone ale viitorului cartier;

În ceea ce privelte circulația, zona viitorului cartier va fi străbătută de două trasee majore de circulație publică:  Inelul Sudic – Tronsonul Someșeni-Borhanci pe treimea superioară nordică a teritoriului; Calea Soporului – cu traseul conform celui prevăzut în Planul Urbanistic General. Alături de aceste două viitoare circulații majore, în prezent există căi de circulație sub formă de drumuri agricole sau drumuri de exploatare.

Terenul este în marea sa suprafață liber de construcții, utilizarea actuală a teritoriului studiat
fiind predominant agricolă. În zonă sunt puține clădiri edificate, cele mai multe fiind locuințe
individuale izolate și locuințe colective. Pe suprafața ce urmează a fi reglementată au fost înregistrate
cadastral imobile-construcții: 24 de locuințe individuale, un depozit al Inspectoratului pentru Situații
de Urgență, 7 clădiri de locuințe colective, clădirea centrului comercial Selgros și câteva construcții
agro-tehnice.

Infrastructură

Zona se află sub incidența a două proiecte de infrastructură majoră de circulație. Unul este Tren Metropolitan Gilău – Floreşti – Cluj-Napoca – Baciu – Apahida – Jucu – Bonţida – etapa
I a sistemului de transport metropolitan rapid Cluj: Magistrala I de Metrou şi Tren Metropolitan, inclusiv legătura dintre acestea și a studiilor conexe viitoarelor obiective de
investiții; Celălalt proiect vizează Centura Metropolitană Drum Transregio Feleac TR35 și drumurile de legătură

Cele 2 proiecte majore de infrastructură de transport sunt raportate la nivel zonal cu studii la această
scară, proiecte la care propunerea pentru PUZ Masterplan Sopor se subordonează/articulează.

4.A. PROCENTUL MAXIM DE OCUPARE AL TERENULUI (P.O.T.)
Locuințe, alte utilizări admise:
Pentru Li1
P.O.T. maxim = 35%
Pentru Li2
P.O.T. maxim = 45%
Instituții de educație / învățământ – creșe, grădinițe, școli publice și private:
P.O.T. maxim = 25%.
Această reglementare se va aplica și în cazul extinderii clădirilor existente sau al adăugării de noi corpuri de
clădire, calculul făcându-se în mod obligatoriu pe întreaga parcelă, în înțeles urbanistic.
4.B. COEFICIENTUL MAXIM DE UTILIZARE AL TERENULUI (C.U.T.)
Locuințe, alte utilizări admise:
Pentru Li1
C.U.T. maxim = 0,9
Pentru Li2
C.U.T. maxim = 1,1
Instituții de educație / învățământ – creșe, grădinițe, școli publice și private:
C.U.T. maxim = 0,5.

Reg înălțime: 35 metri

Proiectanții au menționat și în cadrul dezbaterii că au avut în vedere corelarea cu proiecte majore, precum cel de amenajare a Parcului Est și cu metroul.

În ceea ce privește pregătirea documentației, arhitectul Octav Olănescu a spus că cel mai „spinos” a fost avizul Autorității Aeronautice Civile Române, pentru care echipa a lucrat/ așteptat 9 luni și care a avut efecte asupra regimului de înălțime în partea de nord a PUZ-ului.

„După ce am avut forma finală a acestuia, am putut depune documentația pentru avizul de mediu. Am primit o serie de observații și recomandări, am avut zeci, chiar sute de recomandări la care am încercat să răspundem”, a spus Olănescu. Acesta a dat un astfel de exemplu de modificare: o zonă de locuințe colective a fost transformată în zonă de locuințe individuale, conform cu cererea proprietarulor din zonă și a prevederi Planului Urbanistic General. „Am încercat să obținem niște densități juse și contemporare, dacă nu se dorește am lăsat așa”, a spus Olănescu.

Proiectul prevede 11.000 mp școli, dar și spații de birouri, suprafață de unități comerciale. În ceea ce privește densitatea, se dorește un cartier „aerisit”. „Discuția e undeva între limitele de 35-120 de unități la hectar. Noi, pe zonele unde se construiește cel mai intens, atingem indici de densități de 80 de locuințe la hectar. Referitor la eficiența structurii edilitare plus transportul în comun, trebuie să găsim echilibrul prin care viitoarea dezvoltare să obțină și eficiența locuirii, dar și confort urban crescut. Ne aflăm într-o discuție care are multe componente și poate să ducă în final la rezultate foarte bune”, a spus Olănescu.

Cartierul e gândit pentru 25000 de locuitori, va avea șase unități de învățământ publice și una privată, 25 ha zone verzi.

Funcțiuni

Ahitectul șef al municipiului, Daniel Pop, a intervenit cu câteva observații din partea municipalității și a spus că planul prevede  foarte multe subzone, iar acestea ar trebui comasate.

Cei mai nemulțumiți sunt proprietarii pe terenurile cărora sunt prevăzute funcțiuni publice, spații verzi sau elemente de infrastructură. Zeci de proprietari s-au înscris să ia cuvântul în ședința de ieri.

În cadrul dezbaterii, viceprimarul Dan Tarcea a menționat că, pentru realizarea marilor proiecte interesul public primează în fața interesului privat, iar proprietarii afectați vor fi despăgubiți.

„Având în vedere suprafețele uriașe care s-au perdut, solicitarea noastr[ era de a ni se acorda indici de urbanism maxim ce pot fi primiți pe suprafața rămasă”, a spus Ioana Ciocian, avocat care reprezintă mai mulți proprietari din zonă.

„Nu ne spuneți că aici va fi bloc, aici tramvai, trebuie să spui cum ne plătiți, nu să ne arătați niște poze! Eu am 5300 mp din care rămân cu 1700 mp. La 54 de lei/mp e puțin eu am investit bani. Să îmi spuneți cum plătiți mp, nu aici e școala, aici ocolitoarea, aici stație metro”, a spus Fathulla Najim

Viceprimarul Dan Tarcea a fost nevoit să intervină în mai multe rânduri pentru explicații privind exproprierile – acesta le-a spus proprietarilor că evaluarea se face la valoarea grilei notarilor, conform legislației. „Aceasta nu e făcută de primărie, ci de evaluatori. dacă valoarea e de 1000 euro atâta plătim, dacă e un leu plătim un leu. dacă nu sunteți mulțumiți, veți merge în instanță. fără infrastructură nu vom putea merge înainte, noi venim în sprijinul dvs nu împotriva dvs, azi nu puteați construi nimic, după ce avem PUZ veți avea parcelă construibilă, va avea utilită, transport, școală, parcuri. nu vom putea să îi mulțumim pe toți 800”.

Proprietarii ale căror terenuri sunt vizate de funcțiuni de care are nevoie cartierul spun că se simt „nedreptățiți”.

„Noi avem o problemă în zona de vecinătate uv3, acolo unde va fi școala și parcul. Noi, mai mulți vecini din zona aceea, am rămas la ideea că noi suntem nedreptățiți că acolo vor fi aceste funcțiuni, am făcut sesizare că pierderile de teren să se facă cotă parte pe cele 250 de ha, nu doar noi să fim afectați. Să se raporteze cumva pe cele 250 de ha, cu exproprierea se află în ceață total, cu ăia 54 de lei din grila notarilor nu compensează sau să dea regim de înălțime mai mare pentru a costrui”, a intervenit unul dintre proprietari, Balazs Orban.

„Faptul că dvs ați solicita nu înseamnă că ați primit aviz favorabil, îi rog pe colegi să noteze, să analizați dacă este posibil. Acest PUZ tre să respecte acest concurs de soluții, a câștigat cu o viziune, un juriu internațional a decis că acesta a fost cel mai bun proiect, noi nu putem să venim azi cu un nou concept. Să împărțim acea zonă verde pe 250 ha e imposibil, e calea sigură să nu facem acest PUZ niciodată. Atunci rămâne în responsabilitea dvs să spuneți unde faceți stație de transport, unde faceți școala, grădinița. Atunci dvs va trebui să negociați cu cei 800 de proprietari”, a spus viceprimarul DAn Tarcea.

La această intervenție, proprietarul a admis că pregătirea de reglementări de asemenea amploare e benefică. „Noi mai avem un PUZ în Borhanci, nu se poate fără intervenția primăriei, altfel o să iasă haos total, noi am cerut doar ca aceste pierderi să se împartă cumva sau să ni se aprobe regim mai mare de înălțime”, a completat proprietarul.

„După cum au spus și arhitecții, acest cartier e gândit ca la 5 min de mers pe jos să găsești fucțiunile necesare, să poți să duci copilul la școală, să mergi în parc, să nu trebuiască să folosești mașina personală ca să mergi la magazin sau la un punct de conexiune cu orașul”, a amintit Tarcea.

Bondor Sebastian, un al proprietar, a cerut de la primărie „un orizont de timp concret”, în ceea ce privește posibilitatea de construire, având în vedere că viitorul cartier Sopor e interconectat cu proiecte majore de infrastructură despre care nu se știe când vor fi realizate.

„Centura metropolitană are nișe orizonturi de timp foarte îndepărtate, demersurile dvs pentru masterplan au început din 2019. Planul nu e urât, apreciem ce faceți. Dar pe jumătate din cartier îl transmiteti în 2035”, a spus Bondor.

„Numai în instanță se mai poate face ceva”, comentează, între timp, un alt proprietar interesat.

Viceprimarul le-a amintit proprietarilor de terenuri că aceștia au obligația de a face PUZ-uri pentru a construi și ar fi avut-o cu sau fără acest masterplan, care trasează reguli generale în zonă. „Acest PUZ trasează un plan general, puz-urile de parcelare trebuie să facă și să își asume proprietarii.  E dreptul nostru de a trasa drumuri, utr-uri, funcțiuni, dotări, dacă dvs cu vecinii vă înțelegeți – bine, dacă nu – e problema dvs. După cum arată PUG-ul azi, dvs oricum trebuie să faceți PUZ-uri cu vecinii dvs. Dacă nu am fi făcut noi acest proiect, dacă veniți azi la PUZ tot trebuie să vă sincronizați cu vecini, în plus trebuie să analizați unde faceți creșă, cum ajungeți la teren”, a spus Tarcea.

„După ce se aprobă PUZ vom stabili care sunt drumurile pe care și le asumă primăria, vom spune noi ne asumăm să facem aceste drumuri, să ducem utilități, să le dimensionăm să ducă acest cartier. Nu vă pot spune în acest moment care sunt drumurile pe care ni le asumăm și să le facem. Avem în discuții aceste aspecte, vom veni cu aceste propuneri de expropriere și drumuri pe care le vom face pe bugetul local”, a mai precizat viceprimarul.

Brie Radu, alt proprietar de teren, a vrut să se intereseze ce se poate construi pe terenul său – dar propunerile au fost diverse. „Aici am modificat de 7-8 ori, ba case, ba p+3”, au transmis proiectanții. „Sunt doi proprietar și avem corespondență de du-te vino. Rerenul dvs va face obiectul unei discuții în CTATU”, a intervenit Tarcea. „Acolo ar trebui să fie clădiri înalte, P+ 8, 10, ca la vecini, eu nu vreau chiar așa înalt. Dar vecinii care vor case sunt mai departe. Dacă eu aș construi acuma case, cum vor vecinii aceia, eu aș fi vecin cu blocurile din spate, ceea ce nu e corect. Și e și diferență de nivel. Eu am pierdut 35% din ac teren, prin două străzi, acuma mai vine și să reduc nivelul de înălțime”, a spus Brie, exemplificând doar un caz în care interesele proprietarilor de terenuri sunt divergente.

Printre zecile de plângeri și întrebări, a fost totuși și o intervenție pozitivă. „Vreau să le mulțumim arhiteților pentru persevernță și primăriei pentru rolul de mediator, vreau să fac apel către proprietarii de terenuri. Acest cartier va ajuta întreg Clujul, cu partea de infrastructură, locuire, servicii va crește nivelul de viață a întregului oraș”, a spus Vladimir Pop. Acesta a cerut însă ca primăria și proiectanții să prezinte  fazele de dezvoltare și fazele de execuție a infrastructurii. „Dacă se poate explica, un timeframe în care să știm de unde începe și cam în cât timp se poate prevedea un timp real de execuție”, a cerut Pop.

Tarcea a spus însă că, la această fază, nu se poate prezenta un astfel calendar. „Avem nevoie de etapizare de la proiectanți, să vedem viziunea lor de dezvoltare, să ne notați străzile, pe categorii, ca importanță – astea în prima etapă, a doua etc”, a spus viceprimarul.

„Ne faceți zonă verde, parc grpdiniță, noi vrem să facem case. Nu dorim acest puz, ne încalcă PUG-ul”, a spus un alt proprietar de teren ,Ursuțiu Radu.

„Dacă PUG-ul ar fi fost în regulă, nu ar fi nevoie de acest puz, toate parcelele acelea au „u” în față, adică sunt de urbanizare, e necesar să fie realizat PUZ. Exact asta facem”, a spus Tarcea.

„Noi ne asociem, vom promova PUZ- ul nostru care respectă PUG-ul, am propus întâlnire cu toți proprietarii, ne vom organiza și ne vom întâlni. Rămâne să ne batem noi cu dvs, ca să ne apărăm dreptul proprietarilor”, a spus Ursuțiu.

Tarcea a anunțat că va mai avea loc o dezbatere, pentru concluzii.

Nici un comentariu

Kristina Reştea

Kristina Restea este reporter in echipa publicației online Actualdecluj.ro și are o experiență de 12 ani în presă. E absolventă a Facultății de Științe Politice, Administrative și ale Comunicării, din cadrul Universității „Babeș-Bolyai”, secția Jurnalism. Anterior lansării proiectului actualdecluj.ro a scris pentru cotidianul local Ziua de Cluj, ca reporter în departamentul Economic.