Condiție nouă la urbanism pentru proiectele din Borhanci

Un Plan Urbanistic Zonal de urbanizare a unui teren de aproape un hectar situat în Colonia Sopor, o nouă zonă de dezvoltare a orașului a fost prilej la comisia de urbanism a Primăriei Cluj pentru a se trasa noi reguli și pentru aprobarea proiectelor mici de către municipalitate. Deja în zona Borhanci-Sopor sunt pe masa arhitectului șef al municipiului, după cum acesta a anunțat, circa zece proiecte mici în această zonă pentru edificarea de locuințe cu una sau mai multe unități locative care, însumate, aduc într-o zonă cu probleme de trafic peste 200 de mașini. De aceea, toți celor cărora li se aprobă proiectele vor putea construi abia după 2026 când Primăria susține că va reuși să rezolve problemele de intrare și ieșire din zonă sau pe cele legate de dotările publice și de învățământ.

Autoritatea administativă locală din Cluj-Napoca ar trebui să susțină în actualul oraș unde specula imobiliară a luat cote alarmante edificarea de case mici pe parcele mici sau iar dacă pune condiții legate de mărimea parcelelor, altele decât cele din Planul Urbanistic Zonal al orașului, să le aprobe printr-un regulament care să fie respectat de toată lumea, a cerut arhitectul Adrian Iancu din comisia de urbanism.

Planul Urbanistic Zonal pentru edificarea a șase locuințe în zona Sopor Nord al cărui beneficiar este Valer Micle, discutat la ședința din 23 august, ședință condusă de viceprimarul Dan Tarcea, a creat ample dezbateri în comisia de urbanism. Prin documentație, arhitectul Marius Cocheci de la biroul de proiectare Arhi Actus a studiat un teren de peste 9500 de metri pătrați din care se viza reglementarea doar a unei bucăți de peste 4300 metri pătrați, parcelată pentru edificarea a 6 locuințe, amenajarea unui drum de acces, lărgirea arterei Soporului la profilul de 16 metri din PUG și amenajarea unui loc de joacă de 182 metri pătrați. Celelalte patru parcele din PUZ spre strada Soporului au fost păstrate așa cum sunt pentru o construire viitoare de locuințe. Proiectantul a explicat că proprietarii lor nu doresc în prezent să construiască însă a trebuit să facă parte din documentație, având în vedere condițiile din avizul de oportunitate eliberat de Primărie.

Față în față cu proiectul, oficialii Primăriei au reamintit că în zona Borhanci-Sopor oamenii vor primi autorizații de construire abia în 2026, după ce Primăria va porni proiectul hub-ului educațional din Borhanci sau se va apuca de centura metropolitană care urmează să aducă o rezolvare pentru singura cale pe unde se realizează intrarea în această zonă – intersecția Fagului-Romul Ladea-strada Borhanci-Brâncuși. O altă condiție pentru ca proiectele să poată ajunge realitate este ca toată lumea să ajungă acasă pe astfalt. Condiționări pune municipalitatea și legat de dimensiunea parcelelor, de cel puțin un an încoace, astfel că se acceptă pe parcele de minim 450 metri pătrați doar o singură locuință unifamilială, pentru celelalte cu două unități localive fiind nevoie de parcele mult mai generoase.

Ultima condiție, neapărând în PUG-ul orașului, negru pe alb, a mai stârnit nemulțumirea proiectanților și la alte ședințe de urbanism. De această dată, arhitectul Adrian Iancu a ținut să intervină și a arătat că atitutinea Primăriei față de specula imobiliară e una, însă că respectivele condiționări nu fac decât să îngrădească posibilitățile unor familii din Cluj să locuiască într-o casă decentă. El a arătat că Primăria ar trebui să susțină în actualul oraș imobiliar edificarea de case mici pe parcele mici iar dacă pune condiții legate de mărimea parcelelor, altele decât cele din Planul Urbanistic Zonal al orașului, să le aprope printr-un regulament care să fie respectat de toată lumea. Iancu a oferit propriul său exemplu și a spus că de peste 10 ani locuiește într-o casă de o sută și ceva de metri pătrați care îi este mai mult decât suficientă. „La suprafețe mai mari, accesibilitatea este mai mică”, a completat arhitectul.

În replică, viceprimarul Dan Tarcea a spus că Primăria trebuie să țină cont și de faptul că majoritatea clujenilor nu vor îndesire și aglomerare în Cluj-Napoca dar și că zona Sopor e una de extindere a orașuui și trebuie tratată cu echilibru de la început.

„Nu avem probleme să aprobăm locuințe pe parcele de 300 de metri pătrați, dar unifamiliale. Noi ne asigurăm pentru locuințele semicolective să se edifice pe parcele mai mari. La o parcelă de 450 metri pătrați dacă locuiesc pe ea două familii într-o locuință semicolectivă, nu mai au curte deloc. N-au unde scoate câinele din casă. În Borhanci am aplicat această regulă, în alte zone am aprobat locuințe unifamiliale și pe 300-350 metri pătrați, de la caz la caz”, a spus arhitectul șef al municipiului, Daniel Pop.

O altă recomandare a făcut și arhitectul Marcel Crișan din comisie. El a arătat că în prezent Clujul, datorită pieței terenurilor, se apropie de state dezvoltate din Europa, însă în care se practică un urbanism de calitate. „Vorbesc de țările de jos, Belgia, Olanda sau de Marea Britanie. Aici sunt zone care nu agrează blocurile, unde se fac case mici pe parcele mici. La noi s-a ajuns la excese. Sunt proprietari care vor case cu 400 metri pătrați suprafață construită. Ar trebui construite și alte modele, de case înșiruite, cuplate. O casă până în 200 metri pătrați pentru o familie normală este de ajuns. Decât doi într-o curte, mai bine fiecare în curtea lui mai mică. Totul poate fi drămuit cu pricepere deoarece terenurile mari au costurile lor și mai bine parcele sunt mai mici și se lasă pauză pentru amenajări de parcuri, pădurici”, a atras atenția Crișan. Arhitectul a mai arătat că model pentru dezvoltările imobiliare din zona de extindere a orașului trebuie să fie și Parcul Ioanide din București, creat în interiorul unei zone cu locuințe, arătând că astfel de spații verzi permit copiilor să socializeze și să nu se închidă în case cu laptop-urile plus că creează un embrion de comunitate.

„De aceea am cerut ca pe 350, 370, 400 metri pătrați să fie case unifamiliale ca să poată să iasă și o pisică din casă în curte”, i-a replicat Tarcea.

A intervenit și arhitectul Mihai Racu care a subliniat că deși clujenii cer ca orașul să fie mai puțin dens nu înțeleg că toate costurile ca acest lucru să fie posibil sunt suportate de toată comunitatea, arătând că pentru trei case pe un deal trebuie plătit asfaltul, trebuie mijloc de transport în comun sau dotări de învățământ.

În ședință a luat cuvântul și beneficiarul, Valer Micle care a spus că momentan chiar locuiește în Belgia, una dinte țările oferite de Crișan ca exemplu pentru urbanismul de calitate, motiv pentru care a dorit să creeze și ceva similar în Cluj-Napoca, în cazul în care se va reîntoarce să locuiască în oraș. „Am înțeles că proiectele majore se vor autoriza din 2026 însă proiectul nostru nu mi se pare cu mare impact asupra zonei. Deja aici sunt foarte multe locuințe mult mai înghesuite iar ca model nou de trafic lumea merge către transportul alternativ, biciclete, biciclete electrice. Nu văd cum proiectul nostru pentru 6 locuințe este unul major”, a spus Micle.

Arhitectul șef al municipiului l-a contrazis și a spus că are pe masă circa 10 proiecte de mici dimensiuni din zona Borhanci-Sopor care, însumate, aduc în zonă 200 de noi mașini. „Ele sunt proiecte mici dar însumate, impactul este macro. Încărcările sunt astăzi depășite prin singura zonă de intrate, intersecția cu Fagului”, a spus Pop.

Viceprimarul Dan Tarcea l-a completat și el arătând că durează 45 de minute să poți ieși din zona Borhanci spre oraș dar și că deoacamdată infrastructura educațională și dotările publice se studiază, pentru respectiva zonă Primăria pregătind un hub educațional cu pădure parc, chiar vecin cu acest proiect dezbătut la urbanism. „E complicat să mai aprobăm proiecte noi”, a arătat Tarcea.

Specialiștii de la urbanism din Primăriei au mai ținut să arate beneficiarului și proiectantului că și așa proiectul cere derogări de la PUG care condiționează clar ca locuințele în această zonă de urbanizare să se edifice pe parcele de minim 800 metri pătrați.

„Parcelele pe care le-ați făcut sunt mult sub regulament. Dacă e să judecăm sub aceleași reguli pe care le aplicăm pentru toți care cer derogări, trebui văzut ce aport aduce acest proiect comunității”, a plusat și arhitectul Dan Domșa din comisie.

Arhitectul Adrian Iancu i-a spus și el beneficiarului că, deși proiectul e bun, el se adresează nu unei familii care are buget de 100.000 de euro să își cumpere o casă ci uneia care are 500.000 de euro.

În final, cei din comisie au stabilit că proiectul celor șase locuințe dorite în Sopor poate fi acceptat dacă ele vor fi unifamiliale, cu rezerva că autorizațiile de construire se vor da abia din 2026 iar proprietarul trebuie să realizeze la strat de uzură înainte drumul nou propus.

De altfel, Micle a spus că respectiva cale de acces va putea chiar fi dată Primăriei pentru a se lega de proiectul hub-ului educațional, acesta fiind aportul pentru comunitate pe care l-ar oferi în viziunea sa proiectul.

Luminiţa Silea

Este reporter la ActualdeCluj.ro din aprilie 2014. A lucrat la cotidianul Ziua de Cluj de la lansarea sa, în 2004, până în aprilie 2014. A absolvit Facultatea de Jurnalism a universității "Babeș-Bolyai" în 2004 şi are două diplome de master - în Administraţie Publică la aceeaşi universitate şi în Comunicare şi Relaţii Publice la Şcoala Naţională de Studii Politice şi Administrative (SNSPA) Bucureşti.