Tribunalul Cluj obligă Primăria din Cluj-Napoca să legalizeze o vilă realizată fără autorizație

Actualitate by Mihai Prodan - nov. 28, 2025 2 6764

Dispută tranșată juridic la Cluj-Napoca, orașul din țară cu cele mai scumpe imobile și unde haosul imobiliar e la el acasă; proprietara unei construcții ridicate fără autorizație a dat în judecată Primăria Cluj-Napoca pentru a legaliza situația juridică a clăridii, iar instanța i-a dat câștig de cauză, obligând Primăria să achite și cheltuielile de judecată de mii de euro.

Prin cererea depusă la data de 7 noiembrie 2023, reclamanta a solicitat instanței obligarea pârâților – Municipiul Cluj-Napoca, Consiliul Local și Primarul – la emiterea unui certificat de atestare a edificării construcției sau a unei adeverințe pentru un imobil. Potrivit motivării, locuința unifamilială a fost edificată fără autorizație de construire, iar reclamanta a inițiat încă din 11 martie 2022 procedura administrativă pentru obținerea certificatului de atestare. Autoritățile locale au cerut documente suplimentare, inclusiv extras de carte funciară, plan cadastral, adeverințe de la Direcția Locală și Direcția de Taxe și Impozite, precum și expertize tehnice privind calitatea construcției. După parcurgerea tuturor etapelor, solicitarea a fost respinsă pe motiv că pentru amplasament exista un proces-verbal de constatare a contravenției. Reclamanta a susținut însă că nu a fost sancționată contravențional și că au trecut mai mult de trei ani de la finalizarea construcției, perioada în care se mai puteau aplica sancțiuni.

În sprijinul cererii reclamanta a depus mai multe expertize tehnice, inclusiv una judiciară, care au concluzionat că locuința respectă reglementările privind siguranța, calitatea și urbanismul aplicabile. Ea a invocat și jurisprudența CEDO și a considerat că refuzul autorităților a fost abuziv și neîntemeiat. Primăria și Consiliul Local au contestat acțiunea, invocând excepții precum inadmisibilitatea cererii pentru lipsa plângerii prealabile, lipsa calității procesuale pasive a pârâților și neîndeplinirea condițiilor legale pentru emiterea certificatului de atestare. De asemenea, au arătat că expertiza invocată de reclamantă nu îndeplinește cerințele legale obligatorii, în special în domeniul urbanismului.

Instanța a efectuat propria expertiză judiciară în specialitățile urbanism și construcții civile, constatând că imobilul respectă cerințele fundamentale privind calitatea în construcții, inclusiv securitate, igienă, sănătate, protecția mediului și rezistență structurală; corespunde reglementărilor PUZ aprobat prin HCL 28/1997 privind utilizarea terenului, suprafața parcelei, retragerile față de limitele laterale și posterioare și POT; deși există unele neconcordanțe punctuale privind forma parcelei, aliniamentul și unele indicatori urbanistici, acestea nu afectează siguranța sau funcționalitatea clădirii. În baza art. 37 alin. 6 din Legea nr. 50/1991, instanța a decis că certificatul de atestare poate fi emis ca act-remediu pentru introducerea construcției în circuitul civil, chiar dacă a fost realizată fără autorizație, cu condiția respectării calității construcției și a documentației cadastrale.

În motivare instanța a reținut că la momentul demarării lucrărilor, în anul 2012, era în vigoare PUG 1999, potrivit căruia terenul se afla în UTR A1- zonă de activităţi agro-industriale, respectiv PUZ Observatorului- Calea Turzii, aprobat prin HCL nr. 28/1997, potrivit căruia era încadrat în subzona Z2. Față de aceste aspecte, instanţa a reținut, contrar susţinerilor reclamantei, că imobilul în discuţie nu a fost finalizat în anul 2012, ci ulterior. Cu toate acestea, în prezenta cauză sunt aplicabile dispoziţiile art. 56 alin. 5 din Legea nr. 350/2001, în forma în vigoare la momentul aprobării HCL nr. 193/2014, potrivit cărora investiţiile începute în perioada de valabilitate a unor documentaţii de urbanism, vor fi supuse acestora până la finalizare. Sub imperiul acestui text de lege, singura condiţie a extinderii valabilităţii documentaţiei era de începere a investiţiei, ceea ce s-a dovedit în cauză, fapt dovedit prin însuși procesul-verbal de contravenție întocmit de Poliția Locală, care a arătat că în 21 noiembrie 2012 exista deja structura de rezistenţă a imobilului.

Instanța a analizat situația în contextul jurisprudenței anterioare, care a stabilit că nu pot fi aprobate documentații urbanistice pentru construcții executate fără autorizație, dacă nu mai poate fi aplicată sancțiunea contravențională de desființare. Raportul de expertiză urbanistică a arătat că locuința respectă majoritatea reglementărilor PUZ 1997, inclusiv suprafața parcelei, retragerile laterale și POT, deși există discrepanțe minore privind aliniamentul, forma parcelei și indicatori urbanistici. Expertul a concluzionat că aceste neconcordanțe nu afectează dezvoltarea urbană sau siguranța construcției.

Raportul tehnic de specialitate a confirmat că imobilul este stabil, rezistent și apt pentru folosință, respectând normele de siguranță, igienă, sănătate și protecția mediului. Documentația cadastrală a fost întocmită fără obiecțiuni.

În aplicarea art. 37 alin. 6 din Legea nr. 50/1991, instanța a decis că, deși construcția a fost realizată fără autorizație, certificatul de atestare poate fi emis ca act-remediu, care introduce imobilul în circuitul civil. Abaterile urbanistice constatate sunt punctuale și nu afectează funcționalitatea sau siguranța clădirii.

Prin urmare, instanța a admis cererea reclamantei și a dispus eliberarea certificatului de atestare a edificării construcției, permițând intabularea acesteia în cartea funciară, garantând astfel securitatea juridică a imobilului și respectarea controlului urbanistic și cadastral.

Instanța a apreciat că, deși edificarea construcției s-a realizat în lipsa autorizației de construire, iar verificarea conformității imobilului cu reglementările urbanistice relevă existența unor neconcordanțe punctuale, ”aceste împrejurări nu pot conduce, în mod automat și absolut, la refuzul emiterii certificatului de atestare a edificării construcției”. ”Certificatul solicitat nu are natura unei autorizări prealabile a investiției, ci reprezintă un act-remediu, menit să asigure introducerea imobilului în circuitul civil”, a mai arătat Tribunalul. ”Din rapoartele de expertiză tehnică rezultă că imobilul este stabil din punct de vedere structural, respectă cerințele referitoare la siguranță și rezistență, este apt pentru folosință, iar abaterile constatate privesc exclusiv reguli urbanistice de alcătuire a indicatorilor și amplasamentului, fără a afecta funcționalitatea, siguranța ori caracterul construcției. În aceste condiții, aplicarea mecanică a sancțiunilor urbanistice, în detrimentul consolidării unui regim juridic clar al imobilului, ar conduce la perpetuarea precarității juridice a unei construcții deja existente și utilizate, în contradicție cu finalitatea Legii nr. 50/1991”.
Prin urmare, instanța a reținut că salvgardarea construcției prin integrarea sa în circuitul civil, cu respectarea controlului urbanistic și cadastral, ”reprezintă soluția rezonabilă, proporțională și conformă cu legea”, ceea ce impune admiterea cererii reclamantei și emiterea certificatului de atestare a edificării construcției în vederea intabulării acesteia în cartea funciară.

Prin urmare, Tribunalul Cluj a admis cererea reclamantei și a obligat pârâții la emiterea certificatului de atestare a edificării construcției. Totodată, Primăria Cluj-Napoca a fost obligată la plata cheltuielilor de judecată în cuantum de 20.575 lei, reprezentând onorariu avocat, taxe de timbru și onorarii experți.

Hotărârea, luată ieri, poate fi contestată prin recurs la Tribunalul Cluj în termen de 15 zile de la comunicare.

Care e diferența legală dintre certificatul de atestare a edificării construcției, emis în acest caz de Tribunal, și autorizația de construire:

Autorizația de construire

Momentul emiterii: Se obține înainte de începerea lucrărilor.

Scop: Permite executarea legală a unei construcții. Este condiție prealabilă pentru demararea lucrărilor.

Obligații legale: Trebuie respectate toate normele urbanistice, de siguranță și calitate prevăzute de Legea nr. 50/1991 și alte reglementări conexe.

Efect juridic: Fără autorizație, construcția este considerată ilegală, iar beneficiarului i se pot aplica sancțiuni (amenzi sau chiar demolare).

Certificatul de atestare a edificării construcției

Momentul emiterii: Se eliberează după finalizarea construcției, inclusiv pentru construcții executate fără autorizație, dacă termenul de prescripție pentru sancțiuni a expirat.

Scop: Confirmă că imobilul respectă cerințele fundamentale de calitate în construcții și reglementările urbanistice aplicabile, în baza unei expertize tehnice și a documentației cadastrale.

Obligații legale: Nu reprezintă autorizație de construire retroactivă; este un act-remediu, care permite înscrierea în cartea funciară și integrarea imobilului în circuitul civil prin introducerea în Cartea Funciară.

Efect juridic: Legalizează situația existentă a construcției, fără a reinstitui sancțiunile pentru lipsa autorizației inițiale.