Radiografie în piața imobiliară, după un an de pandemie. Cum se schimbă investițiile în birouri, locuințe și hale, în contextul pandemiei?
Economie by Kristina Reştea - apr. 07, 2021 0 397
Rata de neocupare a spațiilor de birouri a avut de suferit, o dată cu schimbarea pieței muncii, iar modelul hibrid de lucru – de acasă/din alte locuri și de la birou – va avea impact asupra designului produselor rezidențiale. Sunt câteva dintre tendințele sesizate de consultanții de la JLL, care fac o radiografie a pieței imobiliare din România, după mai bine de un an de pandemie COVID-19. De asemenea, tot mai mulți dezvoltatori de birouri își vor transforma proiectele în scheme mixte sau exclusiv rezidențiale, iar construcțiile nesustenabile vor avea probleme de finanțare, închiriere și de lichiditate.
”Noul mod de lucru va atrage după sine nevoia de ajustare a actualelor spații de birouri, piața rezidențială va crește pentru a asigura ocupanților o alternativă mai confortabilă, eventual luând în considerare cerințele de lucru de acasă, piața constructiilor industriale și logistice va trebui să acomodeze creșterea generată de comerțul online”, a sintetizat Cezar Florea, Head of Project & Development Services JLL Romania. Piața construcțiilor a trecut cu bine prin primul an de pandemie, marcat de incertitudini. “Anul 2021 a început cu o oarecare scădere în aceasta zonă, a construcțiilor, dar estimările noastre pentru restul anului rămân optimiste, prefigurând întreg anul 2021 cu ușoară creștere”, arată consultanții.
Rata de neocupare a spațiilor de birouri a avut o creștere relativ constantă, la acest lucru contribuind toate proiectele de extindere puse în așteptare de marea majoritate a clienților. În București, rata de neocupare era la finele anului trecut de 11,3%, iar în Cluj rata este de circa 6%. “Estimările pentru 2021 și pentru 2022 sunt că această rată va mai crește pentru că proiectele care au deja spatii preinchiriate nu pot fi amânate și care s-ar putea să dureze mai mult să umple spațiile încă vacante în lipsa unei creșteri a cererii nete. Cererea va veni în principal de la chiriașii cărora le expiră contractele în această perioadă, și care au sesizat oportunitatea de a securiza contracte avantajoase pentru următorii ani”, notează analiza.
În același timp, multe alte companii au preferat să extindă contractele curente cu unul sau mai mulți ani, păstrând sau nu același spațiu ocupat. Necunoscutele de pe piața muncii se reflectă, inevitabil, și pe piața birourilor. “În așteptarea finalului pandemiei, companiile își iau timpul necesar analizării noilor forme de lucru și ajustării politicilor proprii. Nu este un lucru simplu, mai ales pentru cei care au un personal numeros și cu nevoi și posibilități diverse de lucru de acasă care trebuie mapate astfel încât să mențină nivelul optim de productivitate, Pentru prima oară, aceste discuții sunt în prim planul deciziilor companiilor din toate industriile”, arată consultanții.
Un alt fenomen care se manifestă pe piața de birouri este apariția spațiilor scoase la subînchiriat de companii. În acest moment, suprafața totală disponibilă la subînchiriere este cea mai mare care a existat vreodată pe piața din România, aproximativ 70.000 mp. ”Inevitabil, aceste spații, multe dintre ele amenajate corespunzător unor birouri de clasa A, inclusiv mobilate, pun o presiune foarte mare pe proprietarii care încă mai au spații neocupate în portofoliul lor. Nu numai prețul chiriei este problema, dar și flexibilitatea termenului contractual oferită de aceste spații, multe companii, în special cele care își deschid noi birouri în țară, dar și cele care se bazează pe proiecte temporare găsind aceste spații ca fiind ideale, la concurența cu spațiile de tip co-working”, a declarat Marius Șcuta, Head of Office Department & Tenant Representation JLL Romania.
Piața locuințelor trece cu bine prin criză
Potrivit estimărilor JLL România, cererea de locuințe va rămâne puternică, în special pentru segmentele din extremele spectrului (low-end și high-end), pe când categoria middle-high va fi direct afectată de amânarea extinderii aplicării TVA de 5% la achiziția de locuințe și o parte dintre cumpărătorii din această categorie ar putea îngheța decizia de cumpărare măcar până în 2022. Chiriile au înregistrat scăderi de 10% -15% ca o consecință a ofertei crescute de apartamente, care anterior erau închiriate în regim hotelier și care sunt acum închiriate pe termen lung, și ca urmare a diminuării cererii din partea studenților. Revenirea pieței de închirieri va avea loc într-un ritm rapid, pe măsură ce va crește imunizarea populației și vor fi ridicate restricțiile de călătorie, consideră analiștii.
Modelul hibrid de lucru (de acasă/din alte locuri și de la birou) va avea impact asupra design-ului produselor rezidențiale, în timp ce tot mai mulți dezvoltatori de birouri își vor transforma proiectele în scheme mixte sau exclusiv rezidențiale, anticipează cei de la JLL. “Va apărea un nou produs pe piața rezidențială – proiectele Built to Rent, adică locuințe destinate închirierii prin modul în care ele sunt gândite. În plus, piața se va concentra în jurul dezvoltatorilor puternici, cu sprijin financiar solid, cu volume mari de locuințe construite, mai ales în contextul situației generate de refacerea PUZ-urilor de sector (pentru sectoarele 2,3,4,5 și 6)”, arată radiografia pieței. Se estimează de asemenea că vor intra pe piață investitorii instituționali, care vor remodela piața închirierilor, prin implementarea de reguli clare și a celor mai bune practici internaționale, definind astfel noi standarde de închiriere. ”Pandemia a acționat și ca un catalizator. A ajutat în luarea unor decizii și la accelerarea dorinței de-a optimiza spațiile în care trăim, cu o atentie mult mai pronunțata asupra confortului. Până în acest punct am văzut o dinamică specifică unei piețe mature și stabile, fără derapajele pe care le vedeam în anii trecuți, datorită profesionalismului jucătorilor și a fundamentelor solide”, a declarat Andreea Hamza, Senior Director Living Department JLL România.
Spațiile industriale câștigă teren
Pe piața industrială, cererea a avut o evoluție cel puțin interesantă, notează JLL, având în vedere că în momentul aprilie-mai 2020 aproape toate proiectele de închiriere în lucru erau suspendate pe termen nedeterminat. A urmat însă o revenirea „explozivă” în iulie-august. Piața a fost puternic impulsionată de încrederea în spațiile logistice și de distribuție, care au susținut consumul pe parcursul întregii perioade de stare de urgență. „Una dintre surprizele plăcute, pe care am tot apreciat-o pe parcursul anului trecut a fost încrederea pe care marii investitori în spatii industriale și-au păstrat-o în reziliența segmentului industrial în perioada de început a pandemiei”, notează analiza.
Construcțiile nesustenabile vor avea probleme de finanțare, închiriere și de lichiditate
O altă tendință ține de construcțiile sustenabile. Există în România bănci care cer evaluari care să ia în calcul măsurile și investițiile necesare pentru a aduce activele pe care le finanțează într-o zonă cu un consum redus de energie și poluare, spun consultanții. De asemenea, angajații sunt din ce în ce mai educați și mai atenți la calitatea spațiilor pe care le ocupă și au cerințe legate de sustenabilitatea locului de muncă. ”Evident că încă este mai ieftin să construiești nesustenabil, dar costul e una, iar valoarea pe care o aduce construcția respectivă este alta. Lăsând la o parte pentru un moment faptul că cheltuielile de mentenanță a unei clădiri sustenabile pot scădea cu până la 45%, implicațiile pentru proprietari sunt mult mai adânci, iar impactul pe valoare va fi calculabil și economiile făcute pentru o construcție mai ieftină nu vor mai renta”, a declarat Silviana Petre Badea, managing director JLL România.
O clădire nesustenabilă va rămâne neînchiriată mai mult timp decât media din piață, pentru că nu mai răspunde cerințelor de sustenabilitate ale chiriașilor
