Din piaţa imobiliară. Analist BT: „Perioada de miere s-a terminat”

Luna „de miere” s-a încheiat și urmează o perioadă de ajustare şi decelerare pe piaţa imobiliară, consideră directorul departamentului de Analiză Economică de la Banca Transilvania. La nivelul trimestrului al treilea al anului trecut, rata anuală de creștere a preţurilor se situa ușor peste nivelul de alertă stabilit de Uniunea Europeană. Observatorii din piaţa imobiliară spun însă şi că, de la jumătatea anului trecut, consumatorii au început să fie mai reticenți, piața fiind caracterizată de o volatilitate crescută. Acestea sunt premise ca cererea să se tempereze – și, implicit, și creșterea prețurilor. Cererea de locuinţe e încă mare, iar polii regionali vor atrage în continuare.

Sunt câteva dintre părerile exprimate de jucători din piaţă în cadrul ediției naționale a Clubului Profesioniștilor în Imobiliare (CPI), unde reprezentanți ai mediului bancar, evaluatori și consultanți în domeni au discutat despre evoluția prețurilor proprietăților rezidențiale din România în context european, dar și despre tendințele în ceea ce privește dezvoltarea de locuințe.

Prețurile locuințelor din România și-au continuat tendința ascendentă și în 2017, a amintit Florin Dragu, Șeful Serviciului de Monitorizare Riscuri Sistemice din cadrul BNR. Astfel, la nivelul trimestrului al treilea al anului trecut, rata anuală de creștere a acestora se situa ușor peste nivelul de alertă stabilit de Uniunea Europeană – respectiv 6%. Este, totuși, de menționat că alte țări din regiune, precum Cehia sau Ungaria, au consemnat majorări semnificativ mai mari, de circa 10%. Amintim şi că municipiul Cluj-Napoca e lider în clasamentul preţurilor de apartamente la nivel naţional.

Florin Dănescu, președinte executiv ARB, a vorbit despre patru inițiative legislative aflate în Parlament și despre impactul acestora asupra procesului de creditare. „Din păcate, elitele profesionale din România nu știu ce se întâmplă în jurul lor și ce le impactează, pentru că viteza de decizie politică este atât de mare încât, eventual, afli abia după ce s-a luat o decizie politică ce anume conține aceasta. Nu știu unde se mai regăsește reprezentarea noastră în contextul în care aleșii noștri iau decizii despre noi, decizii despre care noi aflăm ulterior. (…) Este foarte greu să explici când în Parlament ți se oferă ca timp de intervenție un minut sau doar posibilitatea de a răspunde cu da sau nu. Atât reprezintă consultarea ta ca mediu de business atunci când se decide despre tine”, a declarat Dănescu.

E gata luna de miere?

Andrei Rădulescu, Director Analiză Economică în cadrul Băncii Transilvania, a reliefat faptul că între evoluția prețurilor locuințelor și cea a salariilor reale există o evidentă corelație – iar faptul că acestea din urmă și-au încetinit creșterea în ultima perioadă este semnificativ. „E clar că perioada «de miere» s-a terminat și urmează o perioadă de ajustare, de decelerare”, notează reprezentantul Băncii Transilvania. Acesta observă că, în concordanță cu ceea ce poate fi observat la nivel european sau chiar în SUA, ritmul de majorare a prețurilor locuințelor din România a mai încetinit, nemaiexistând o atât de mare forță de creștere. La rândul său, Dorel Niță, coordonatorul departamentului de analize imobiliare al Imobiliare.ro, precizează că, de la jumătatea anului trecut, consumatorii au început să fie mai reticenți, piața fiind caracterizată de o volatilitate crescută din cauza programului Prima Casă, dar și evoluției dobânzilor. Acestea sunt premise ca cererea să se tempereze – și, implicit, și creșterea prețurilor. Tendința prețurilor de pe segmentul rezidențial autohton este strict dependentă de ceea ce se întâmplă în zona euro, spune Rădulescu. „Dacă prețurile din zona euro vor începe ajustarea, e evident că asta se va întâmpla și la noi. Dezechilibrele sunt mai mici acum, iar următorul final de ciclu va fi mai puțin abrupt. Faptul că am avut o atitudine mai prudentă va avea un efect pozitiv”, subliniază reprezentantul Băncii Transilvania. „Nu mă aștept la șocuri, din punctul meu de vedere nu există premise pentru șocuri”, punctează și Dorel Niță.

Piaţă netransparentă. Doar la Cluj se publică date privind vânzarea de locuinţe

Un obstacol important în urmărirea evoluției prețurilor proprietăților rezidențiale este reprezentat de lipsa unor informații exacte privind valorile de tranzacționare. „Suntem, alături de Grecia, singurele țări (din zona euro) care nu au o bază de date cu tranzacții imobiliare. Nu există ceva centralizat, la nivel național”, spune Dana Ababei, Președinte ANEVAR și Director executiv CMF Consulting. „Piața imobiliară din România e foarte puțin transparentă. Nu există o bază de date unitară cu privire la tranzacții”, punctează și Laurențiu Stan, Partner FairValue Consulting și Vicepreședinte ANEVAR 2016-2017. Dana Ababei oferă exemplul Moldovei, o piață mai puțin dezvoltată decât România, care are însă baze de date publice cu tranzacțiile imobiliare. Președintele ANEVAR, Dana Ababei, menționează că, până acum, este notabil pe plan local demersul Primăriei din Cluj-Napoca, care a luat decizia publicării informațiilor cu privire la valorile de vânzare a imobilelor. Mai există și un sector din București care a întocmit o asemenea listă, însă datele sunt confidențiale. Pentru a veni în sprijinul pieței, este esențial însă ca asemenea baze de date să fie publice, fie și contra cost.

„Există o nevoie disperată de a construi locuințe”

În continuare, pe piaţă e nevoie de locuinţe. În ceea ce privește construcțiile noi, Dorel Niță precizează că volumul livrărilor de anul trecut, de circa 53.000 de unități locative la nivel național, s-a situat sub nivelul consemnat în anul precedent, dar și sub cel din perioada 2008-2009 (ce depășea 60.000 de unități). În București-Ilfov, de exemplu, au fost finalizate circa 10.000 de locuințe, sub nivelul estimat inițial (adesea în contextul întârzierilor în procesul de construcție). Prin comparație, în Varșovia, un oraș cu o densitate a populației mai mică decât Bucureștiul, s-au construit anul trecut 20.000 de unități locative. „În continuare se construiește foarte puțin. Există, din punctul meu de vedere, o nevoie disperată de a construi locuințe”, spune reprezentantul Imobiliare.ro.

Citeşte şi:

Judeţul în care se construieşte cât într-o regiune. Anul trecut a adus peste 5000 de locuinţe în Cluj

Potrivit lui Daniel Manațe, Președinte ANEVAR în perioada 2016-2017, cererea de locuințe este definită de caracteristicile demografice. România are, astfel, niște poli regionali de dezvoltare care acționează ca niște magneți, atrăgând tot mai mulți locuitori. Aici, cererea de locuințe este cea mai ridicată (în vreme ce alte localități se confruntă dimpotrivă, cu fenomenul scăderii demografice). În acest context, Mihai Pătrulescu, Senior Associate în cadrul companiei de consultanță Colliers International, recunoaște că centrele regionale devin din ce în ce mai importante pe piața rezidențială. „Dacă până acum creșterea a venit în principal din București, în viitor celelalte mari orașe vor avea un rol tot mai important”, punctează acesta.

”Există studii care arată că la nivel global calitatea locuințelor este percepută ca fiind una de valoare dacă există aceste caracteristici ale proprietăților rezidențiale : calitatea aerului, apropierea de școli și grădinițe și apropierea de aeroport. În România, 96% dintre cei care locuiesc în case sunt și proprietarii acestora”, a menţionat Ion Anghel, profesor la ASE București și Președinte ANEVAR în perioada 2006-2007.

Nici un comentariu

Actual de Cluj