Consiliul Județean Cluj cere Guvernului să modifice noul Cod al Urbanismului: „În loc să simplifice, restrânge drepturi și lasă autoritățile fără instrumente”. Ce probleme reclamă administrația județeană

AdministrațieTop NewsUrbanism by Laura Dobre - nov. 02, 2026 0 43

Consiliul Județean Cluj cere Guvernului și Ministerului Dezvoltării să modifice și să completeze noul Cod al amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor, după ce a identificat mai multe probleme în aplicarea Legii nr. 169/2026. Administrația județeană susține că actul normativ, care ar fi trebuit să simplifice procedurile de urbanism și autorizare a construcțiilor, introduce restricții, elimină soluții legislative care funcționau și creează dificultăți atât pentru cetățeni, cât și pentru autoritățile locale.

Consiliul Județean Cluj a transmis Guvernului României și Ministerului Dezvoltării un set de propuneri de modificare și completare a legii, fundamentate pe problemele identificate în activitatea curentă.

Potrivit administrației județene, sunt opt domenii în care noul Cod produce efecte contrare scopului declarat. Printre probleme se numără modul de calcul al suprafeței construite, limitarea categoriilor de persoane care pot solicita autorizații de construire, lipsa unor termene clare de prescripție pentru contravenții, dispariția proiectelor-tip pentru casele din mediul rural, transferul unor competențe de urbanism către municipii și lipsa infrastructurii digitale promise.

Aleea, parcarea și gardul intră în calculul suprafeței construite

Una dintre problemele semnalate privește modul în care noul Cod definește suprafața construită, indicator care influențează procentul de ocupare a terenului (POT).

Dacă vechea legislație excludea din calcul anumite elemente, precum terasele descoperite, platformele și scările de acces, noua lege include o listă mult mai largă de amenajări: alei pietonale sau carosabile, parcări neacoperite, trotuare de protecție, curți interioare, piscine, terenuri de sport, locuri de joacă, pergole, împrejmuiri și chiar stații de încărcare sau panouri fotovoltaice.

Consiliul Județean Cluj atrage atenția că această definiție poate bloca autorizarea unor construcții. În exemplul oferit de administrația județeană, pe un teren de 500 de metri pătrați, cu un POT de 35%, o casă de 120 de metri pătrați, împreună cu aleea, două locuri de parcare și terasa, ar ajunge la o suprafață ocupată de 189 de metri pătrați, peste limita permisă.

Potrivit CJ Cluj, Ministerul Dezvoltării a invocat o „eroare materială”, însă prevederea din Monitorul Oficial nu a fost corectată.

Construirea între două case existente ar putea necesita documentații suplimentare

O altă modificare criticată vizează construirea pe o parcelă situată între două clădiri existente, cu același regim de înălțime.

Vechea legislație permitea, în anumite condiții, emiterea autorizației de construire fără elaborarea unei noi documentații de urbanism, dacă imobilul urma să completeze un front construit deja existent.

Această posibilitate nu se mai regăsește în noul Cod. Pentru astfel de intervenții, administrația județeană arată că este necesară acum elaborarea unui Plan Urbanistic de Detaliu (PUD), ceea ce înseamnă costuri și timp suplimentar pentru proprietari.

Cine mai poate solicita autorizația de construire

CJ Cluj semnalează și modificarea categoriilor de persoane care pot solicita autorizații de construire.

În vechea legislație erau recunoscute mai multe drepturi asupra imobilelor, inclusiv uzufructul și superficia. Noul Cod restrânge categoriile prevăzute expres, iar administrația județeană avertizează că titularii unor astfel de drepturi riscă să nu mai poată obține autorizații pentru lucrări.

Un exemplu este cel al persoanelor care au donat nuda proprietate asupra unui imobil, dar și-au păstrat dreptul de uzufruct. Potrivit CJ Cluj, acestea nu ar mai putea solicita autorizații pentru extinderea locuinței în baza noilor prevederi.

Administrația județeană mai arată că Ministerul Dezvoltării a transmis clarificări potrivit cărora și superficiarul poate solicita autorizația, însă această interpretare nu este susținută explicit de prevederile legale invocate.

Contravenții fără termene clare de prescripție și fără procedură

O altă problemă identificată privește sancționarea contravențiilor în domeniul construcțiilor.

Potrivit CJ Cluj, vechea legislație stabilea un termen de prescripție de trei ani pentru constatarea contravențiilor și aplicarea amenzilor, iar procedura era reglementată prin OG nr. 2/2001.

Noul Cod nu mai stabilește un termen clar de prescripție, iar legea exclude aplicarea OG nr. 2/2001 fără să introducă o procedură completă care să o înlocuiască.

În aceste condiții, susține administrația județeană, rămân neclare termenele în care pot fi sancționate anumite fapte, modul de întocmire și comunicare a proceselor-verbale, precum și procedura de contestare a amenzilor.

Ministerul transmite clarificări, dar autoritățile locale răspund în instanță

Consiliul Județean Cluj reclamă și faptul că Ministerul Dezvoltării interpretează prevederile noului Cod prin documente de clarificări, fără ca acestea să aibă statutul unor acte normative publicate în Monitorul Oficial.

Un astfel de document, cu întrebări și răspunsuri privind aplicarea legii, a fost publicat de minister în 22 septembrie 2026.

CJ Cluj susține că unele dintre aceste interpretări intră în contradicție cu textul legii, inclusiv în privința dreptului superficiarului de a solicita autorizația, a termenelor de formare profesională pentru arhitecții-șefi și a prelungirii autorizațiilor de construire.

Problema este că, în cazul în care o autoritate locală emite un act administrativ în baza unei asemenea clarificări, iar acesta este contestat în instanță, răspunderea revine autorității și funcționarilor care au aplicat prevederea, nu ministerului care a transmis interpretarea.

Casele de până la 150 de metri pătrați din mediul rural, fără autorizație, doar pe hârtie?

Noul Cod a introdus posibilitatea construirii, pe bază de notificare, a unei singure locuințe unifamiliale de maximum 150 de metri pătrați în mediul rural, fără autorizație de construire, dar numai în baza unor proiecte-tip puse la dispoziție de autorități sau a unor proiecte individuale avizate de arhitectul-șef al județului.

Consiliul Județean Cluj atrage atenția că metodologia necesară organizării concursurilor pentru proiectele-tip nu există, iar legea nu stabilește niciun termen pentru elaborarea acesteia.

În lipsa metodologiei nu pot fi organizate concursurile, iar fără proiecte-tip primăriile nu au ce pune la dispoziția cetățenilor.

Astfel, potrivit administrației județene, singura variantă care poate fi folosită în prezent presupune realizarea unui proiect individual, cu arhitecți și ingineri, urmat de avizarea acestuia de către arhitectul-șef al județului. Costurile de proiectare rămân, așadar, iar procedura presupune și un aviz suplimentar.

Urbanismul celor 18 comune din zona metropolitană Cluj-Napoca trece la municipiu

Una dintre cele mai importante modificări semnalate de Consiliul Județean Cluj privește transferul unor atribuții de urbanism de la nivel județean către municipiile care polarizează zone metropolitane.

Potrivit noilor prevederi, documentațiile de urbanism pentru comunele dintr-o zonă metropolitană vor fi elaborate, avizate și supuse aprobării prin structurile municipiului polarizator.

În cazul Zonei Metropolitane Cluj, aceasta înseamnă că urbanismul celor 18 comune membre, respectiv Aiton, Apahida, Baciu, Bonțida, Borșa, Căianu, Chinteni, Ciurila, Feleacu, Florești, Gilău, Gârbău, Jucu, Petreștii de Jos, Săvădisla, Sânpaul, Tureni și Vultureni, trece în competența structurilor municipiului Cluj-Napoca.

Zona Metropolitană Cluj cuprinde 19 unități administrativ-teritoriale, ocupă aproximativ 24% din suprafața județului și concentrează 62% din populația acestuia.

Consiliul Județean Cluj susține că Primăria Cluj-Napoca nu a solicitat această competență și că legea nu prevede alocarea personalului sau a bugetului necesar pentru preluarea noilor responsabilități. În plus, administrația județeană atrage atenția că cele 18 comune ajung să depindă de un aparat administrativ care gestionează deja urbanismul municipiului.

Ghișeul unic digital, promis peste cinci ani

Ultima problemă majoră semnalată de administrația județeană privește digitalizarea procedurilor de urbanism și autorizare.

Noul Cod prevede înființarea unui Ghișeu Unic Național, prin care să fie depuse cererile și emise certificatele și autorizațiile. Operaționalizarea platformei este însă prevăzută etapizat, pe o perioadă de cinci ani de la publicarea legii.

Potrivit CJ Cluj, platforma nu are în prezent un calendar concret de implementare, buget sau etape intermediare, iar procedurile continuă să se desfășoare prin modalitățile existente. Inclusiv documentațiile pentru comisiile de avizare pot fi transmise prin e-mail.

Administrația județeană susține că noul Cod ar fi putut valorifica platformele digitale deja funcționale la nivel local, inclusiv ghișeul unic digital al Consiliului Județean Cluj, în loc să prevadă construirea de la zero a unei platforme naționale.

„Sunt probleme de text și se corectează prin lege, nu prin clarificări. Ce lipsește este un act normativ care să le repare”, este concluzia transmisă de administrația județeană.

Probleme care trebuie corectate:

1. POT: aleea, parcarea și gardul devin „suprafață construită”

Legea nr. 350/2001, Anexa nr. 2

Legea nr. 169/2026, Anexa nr. 1

„Suprafața construită este suprafața construită la nivelul solului, cu excepția teraselor descoperite ale parterului care depășesc planul fațadei, a platformelor, scărilor de acces.”

„…amprenta edificată la nivelul solului (…) inclusiv etajele în consolă, balcoanele și alte elemente constructive permanente:” urmat de: 1. terase descoperite, platforme, scări exterioare; 2. „alei de acces pietonal sau carosabil, trotuare de protecție, parcaje amenajate la nivelul solului, neacoperite, curți interioare”; 3. piscine și terenuri de sport; 4. locuri de joacă; 5. mobilier urban, pergole, rasteluri de biciclete, împrejmuiri; 6. platforme de deșeuri; 7. stații de încărcare, panouri fotovoltaice; 8. construcții temporare.

Ce înseamnă. Legea veche excludea expres terasele, platformele și scările. Codul le include și adaugă aleea, parcarea, gardul și locul de joacă, adică exact elementele pe care același Cod le scade din CUT. Pe o parcelă de 500 m² cu POT 35%, o casă de 120 m² cu alee, două locuri de parcare și terasă ajunge la 189 m² ocupați: autorizația nu mai poate fi emisă. Ministerul vorbește de „eroare materială”, dar textul din Monitorul Oficial este în vigoare și nu a fost corectat.

2. Construirea în front preexistent: soluția simplă a dispărut

Legea nr. 350/2001, art. 32 alin. (1) lit. e)	Legea nr. 169/2026
Autoritatea poate „să permită întocmirea documentației tehnice pentru autorizația de construire, fără elaborarea unei documentații de urbanism, în situația construirii pe o parcelă în cadrul unui front preexistent, în care clădirile de pe parcelele adiacente au același regim de înălțime cu cel solicitat.”	Prevederea nu mai există. Acoperirea calcanelor și alinierea la cornișele vecine se pot face doar prin PUD (art. 82 alin. (1) lit. c) și alin. (2) lit. b)), analizat în CTATU, avizat de arhitectul-șef și aprobat prin dispoziția primarului.

Ce înseamnă. Cine voia să umple un gol între două case existente, la aceeași înălțime, mergea direct la autorizație. Acum plătește și așteaptă un PUD. Codul adaugă o etapă exact în țesutul consolidat al localităților, acolo unde completarea fronturilor ar trebui încurajată.

3. Cine poate cere autorizația: superficiarul și uzufructuarul au ieșit din lege

Legea nr. 50/1991	Legea nr. 169/2026
Art. 1 alin. (1): autorizația se emite „la solicitarea titularului unui drept real asupra unui imobil”. Anexa nr. 2: „dreptul real principal: drept de proprietate, uz, uzufruct, superficie, servitute”; „drept de creanță dobândit prin: contract de cesiune, concesiune, comodat, locațiune” (comodat și locațiune doar pentru construcții provizorii, cu acordul proprietarului).	Art. 245 alin. (3): execuția este permisă „titularilor dreptului de proprietate și titularilor de alte drepturi reale corespunzătoare proprietății publice”. Art. 248 alin. (1): autorizația se emite „la solicitarea titularilor drepturilor prevăzute la art. 245”. Pe creanță (art. 245 alin. (4)): doar construcții temporare, reparații și compartimentări nestructurale.

Ce înseamnă. Pe teren privat, superficiarul, uzufructuarul și titularul unei servituți nu mai apar în lege. Părinții care au donat nuda proprietate și și-au păstrat uzufructul nu își mai pot autoriza o extindere. La fel dezvoltatorul cu drept de superficie și parcul fotovoltaic construit pe superficie. Ministerul spune, prin „clarificări”, că superficiarul poate cere autorizația; legea spune altceva. Chiar și în Cod, art. 248 alin. (2) vorbește de „titularii de drepturi reale principale”, categorie pe care art. 245 nu o mai cuprinde.

4. Contravenții fără termen de prescripție și fără procedură

Legea nr. 50/1991	Legea nr. 169/2026
Dreptul de a constata contravenția și de a aplica amenda se prescria în 3 ani. Procesul-verbal, comunicarea și plângerea urmau O.G. nr. 2/2001.	Art. 357 nu are niciun termen de prescripție. Alin. (7) trimite la „termenul prevăzut la alin. (5)”, dar alin. (5) reglementează amenda pentru niveluri neautorizate și nu conține niciun termen. Art. 581 alin. (3): „În aplicarea prevederilor prezentului cod nu sunt incidente dispoziţiile Ordonanţei Guvernului nr. 2/2001”. Codul nu are procedură proprie.

Ce înseamnă. Disciplina în construcții funcționează fără reguli: nu se știe până când se poate sancționa, cum se întocmește procesul-verbal și cum se contestă. În plus, regularizarea (art. 301 alin. (7)) cere „aplicarea măsurilor contravenţionale” pentru fapte despre care nu se știe dacă mai pot fi sancționate.

5. Ministerul interpretează legea prin „clarificări”, iar în instanță răspund autoritățile locale

Legea nr. 50/1991 și Legea nr. 350/2001	Legea nr. 169/2026
Aplicarea se făcea prin norme metodologice aprobate prin ordin al ministrului și publicate în Monitorul Oficial (Ordinul nr. 839/2009, Ordinul nr. 233/2016): acte normative, opozabile tuturor.	Normele de aplicare lipsesc. Ministerul a publicat la 22.09.2026 „clarificări”: un document de întrebări și răspunsuri, nepublicat în Monitorul Oficial, fără nicio formă juridică.

Ce înseamnă. Ministerul interpretează legea fără să-și asume interpretarea. Unele clarificări contrazic textul: superficiarul poate cere autorizația (art. 245 spune altceva); arhitecții-șefi au 36 de luni pentru formare (art. 126 alin. (3) dă un an); prelungirea autorizațiilor (art. 310). Primăria sau consiliul județean care aplică o clarificare emite un act pe care instanța îl judecă după lege, nu după clarificare. În proces stau autoritatea locală și funcționarul, amendat personal (art. 144) și chemat în regres (art. 147). Ministerul nu este parte și nu răspunde.

6. Casa la țară „fără autorizație”: proiectele-tip promise nu există

Legea nr. 169/2026, art. 294 alin. (2) lit. a) pct. (ii)

Situația la 16 octombrie 2026

Pe notificare se poate construi „o singură locuinţă unifamilială (…) parter sau demisol şi parter, fără subsol, cu o suprafaţă desfăşurată maximă de 150 mp, în intravilanul din mediul rural (…), exclusiv pentru locuinţele realizate în baza unor proiecte-tip puse la dispoziţie de autorităţile publice centrale sau locale, rezultate în urma unor concursuri de soluţii organizate conform metodologiei elaborate de Ministerul Dezvoltării (…) în parteneriat cu Ordinul Arhitecţilor din România” sau pe baza unor proiecte individuale „avizate de arhitectul-şef de judeţ”.

Metodologia concursurilor nu există, iar Codul nu îi stabilește niciun termen. Fără metodologie nu se pot organiza concursurile. Fără concursuri nu există proiecte-tip, iar fără proiecte-tip nicio primărie nu are ce pune la dispoziția cetățenilor.

Ce înseamnă. În august, titlurile au anunțat: „Noul Cod al Urbanismului dă liber la construit în mediul rural”; „Casele de până la 150 mp la țară se pot construi fără autorizație de construire din 25 august”. Oamenii au înțeles că își pot face casa la sat cu o simplă notificare la primărie. În realitate, singura cale care funcționează este proiectul individual, întocmit de arhitect și ingineri și avizat de arhitectul-șef de județ: aceleași costuri de proiectare ca la autorizație, plus un aviz în plus. Simplificarea promisă cetățeanului din mediul rural există doar pe hârtie.

7. Urbanismul comunelor mutat de la județ la municipiu, fără ca municipiile să o ceară

Legea nr. 350/2001

Legea nr. 169/2026

Arhitectul-șef al județului aviza documentațiile de urbanism ale unităților administrativ-teritoriale din județ (art. 22 alin. (2) lit. c)), pe baza analizei comisiei tehnice de amenajare a teritoriului și urbanism (CTATU) a consiliului județean (art. 37). Municipiul își aviza propriul teritoriu.

Art. 124 alin. (9): pentru UAT membre ale unei zone metropolitane, elaborarea, avizarea și supunerea spre aprobare a documentațiilor „vor fi îndeplinite de către arhitectul-şef al oraşului polarizator”. Art. 128 alin. (5): „Pentru zonele metropolitane (…) activează comisiile tehnice constituite la nivelul municipiului polarizator”. Art. 128 alin. (6): CTATU județean nu mai analizează zonele metropolitane și municipiile reședință de județ. Art. 91 alin. (5): și comisia de avizare integrată trece la municipiu.

Ce înseamnă. Zona Metropolitană Cluj are 19 unități administrativ-teritoriale: municipiul Cluj-Napoca și 18 comune (Aiton, Apahida, Baciu, Bonțida, Borșa, Căianu, Chinteni, Ciurila, Feleacu, Florești, Gilău, Gârbău, Jucu, Petreștii de Jos, Săvădisla, Sânpaul, Tureni, Vultureni). Ocupă circa 24% din suprafața județului și concentrează 62% din populația lui. Urbanismul celor 18 comune, în care locuiește circa 20% din populația județului (numai Floreștiul, aproape 8%), trece de la consiliul județean, care avea structura, comisia și experiența pentru ele, la primăria municipiului. Primăria nu a cerut această competență, iar legea nu îi dă pentru ea nici personal, nici buget. Comunele în care se construiește cel mai mult din județ ajung la un aparat deja ocupat cu orașul propriu.

8. Digitalizarea există doar pe hârtie și în viitor

Legea nr. 169/2026, art. 139

Situația reală

Alin. (1): „Ghişeul unic naţional este platforma digitală de interes public naţional” prin care se depun cererile și se emit certificatele și autorizațiile. Alin. (8): operaționalizarea „se realizează etapizat, pe o perioadă de 5 ani de la data publicării”. Alin. (10): până atunci, procedurile „pot fi desfăşurate şi potrivit modalităţilor prevăzute de legislaţia în vigoare”. Art. 92 alin. (5): până la operaționalizarea platformei, documentația pentru comisia de avizare integrată „se transmite prin poşta electronică”.

Ghișeul unic național nu există și nici nu este în plan: nu are calendar de implementare, buget sau etape intermediare. Codul nu prevede preluarea platformelor locale care funcționează deja.

Ce înseamnă. Până în 2031, „ghișeul unic” din Cod este un articol de lege, iar comisia de avizare „integrată” lucrează pe e-mail. Codul ar fi putut porni de la ce funcționează deja: Consiliul Județean Cluj are un ghișeu unic digital funcțional, care putea fi preluat ca model sau extins la nivel național. În loc de asta, legea promite o platformă de la zero, peste cinci ani, fără nicio etapă până atunci. Concluzia administrației județene clujene este că  niciuna dintre problemele semnalate nu ține de interpretare: „Sunt probleme de text și se corectează prin lege, nu prin clarificări. Ce lipsește este un act normativ care să le repare”.

Nici un comentariu