Colliers: 2019, an de reechilibrare pe piața imobiliară. Care sunt estimările pentru Cluj, cea mai scumpă piață din țară?

Accesarea de credite va deveni mai dificilă, iar anul 2019 ar putea fi „un an de reechilibrare” a așteptărilor dezvoltatorilor, a băncilor și a potențialilor cumpărători, anticipează specialștii companiei de consultanță imobiliară Colliers International România. Care sunt estimările pentru atipica piață de la Cluj, care conduce în topul prețurilor imobiliare, deși nu e lider în clasamentul salariilor?

BNR reintroduce limitele pentru nivelurile maxime de îndatorare pentru persoane sau familii care caută credite de consum sau ipotecare. Aceste rate ale serviciului datoriei vor deveni cel mult 40% pentru împrumuturile în lei și 20% pentru valuta străină începând din 2019. Potrivit estimărilor Colliers, impactul în ceea ce privește prețurile din piața rezidențială va fi orientat în cea mai mare parte către locuințele cu prețuri scăzute și medii.

Pe fondul noilor limitări care vor avea impact asupra cererii, vânzările de locuințe au început deja să scadă în ultimele luni, remarcă analiștii. De asemenea, finalul anului 2017 și prima parte a anului 2018 au părut destul de puternice pe zona de vânzări, ca urmare a temerii de a rata o oportunitate: ratele dobânzilor au crescut mult în ultimul an, astfel că multe persoane poate au dorit să cumpere un apartament cât mai repede, ceea ce ar fi condus la o scădere semnificativă după mijlocul anului 2018. Pe de altă parte, în primele 9 luni ale anului, vânzările apartamentelor au scăzut cu 13%, în timp ce numărul de case vândute a fost aproape neschimbat (-5% față de anul trecut).

„În condițiile unei piețe constrânse, această reglementare va fi relevantă pentru piață, dar mai puțin decât pare la prima vedere. Potrivit băncii centrale, media actuală a serviciului datoriei unui debitor individual este de aproximativ 47%, în timp ce pentru o familie cu doi copii, nivelul este apropiat de noua limită. Totuși, impactul general va fi parțial compensat de reclasificarea definiției venitului disponibil”, a declarat Mihai Pătrulescu, Senior Associate Investment Services în cadrul Colliers International Romania.

La rândul lor, băncile au devenit mult mai indulgente în acordarea de împrumuturi noi decât în trecut, remarcă analiza Colliers: serviciul datoriei pentru noile credite acordate persoanelor cu venituri mici a crescut cu peste 10 puncte procentuale în perioada martie 2017 și martie 2018, până spre 57% față de media pieței de 43%. Acesta este motivul pentru care locuințele cu prețuri scăzute și medii ar putea să sufere cel mai mult, deoarece persoanele cu venituri mici sau medii au sărit cu mult pragul de îndatorare de 40% pentru credite în lei.

„Este puțin probabil ca o scădere generalizată și semnificativă a prețurilor să aibă loc strict din cauza regulamentului nou al BNR și a contextului actual al pieței. Cu toate acestea, anul 2019 are șanse să devină un an de reechilibrare a așteptărilor dezvoltatorilor, a băncilor și a potențialilor cumpărători. Precizăm că nu luăm în calcul revenirea unor tensiuni economice majore în economia globală sau europeană, care ar risca să înrăutățească impactul noilor reglementări”, a explicat Silviu Pop, Head of Research în cadrul Colliers International Romania.

Așteptările Colliers pe termen scurt indică o revitalizare a trendului de cumpărare în ultima parte a anului, mai ales din partea oamenilor care ar risca să nu își mai permită un credit, dar fără ca această tendință să alimenteze prețurile. Dezvoltatorii vor fi mai degrabă bucuroși să mai reducă din stocurile lor actuale, având în vedere perspectiva cererii reduse începând cu anul 2019. Mai mult decât atât, proiectele rezidențiale care nu au fost începute ar putea aștepta o clarificare a situației, cel puțin până la mijlocul anului 2019, mai ales că un stoc impresionant este deja în plin proces de livrare; în plus, dezvoltatorii care nu au reușit să vândă un număr important de apartamente în faza de dezvoltare ar putea amâna data livrării.

„Pe termen mediu și lung, impactul în ceea ce privește prețurile va fi inegal, orientat mai mult către cele sub media pieței rezidențiale; urcând către valorile superioare, impactul va fi mai diminuat. În același timp, vom vedea și o creștere a pieței de închirieri”, a încheiat Mihai Pătrulescu.

Dezvoltatorii de proiecte de calitate și bine poziționate vor avea de câștigat. În opinia Colliers, se va observa un efect mai redus și asupra valorii apartamentelor din zonele centrale sau cu o conectivitate foarte bună la hub-uri de afaceri, prin comparație cu apartamentele sau casele de la periferia orașelor. Totodată, diferența de preț dintre apartamentele noi și cele vechi (nu în zonele centrale) va deveni mult mai mare decât în prezent.

O altă estimare este că pe termen lung chiriile vor crește, cu efect simțitor și în următorii doi-trei ani, în condițiile în care să deții o locuință a deveni mai dificil. În prezent, România are cel mai ridicat grad de deținere a locuinței proprii din UE, cu mult peste 90%, dar acest lucru va scădea treptat în timp. Un efect indirect al reducerii acestui nivel ar putea fi îmbunătățirea mobilității interne a forței de muncă a României, ceea ce poate duce la creșterea PIB-ului pe termen lung. În ceea ce privește efectul pentru educația consumatorilor, regulamentul ar trebui să se dovedească pozitiv, deși va avea un impact negativ asupra pieței pentru câțiva ani.

Specialiștii Colliers au transmis pentru Actualdecluj.ro estimările și pentru piața de la Cluj, una atipică, având în vedere că, deși nu e oraș-capitală, municipiul Cluj-Napoca are cele mai scumpe apartamente din țară.

Clujul, caz aparte. Venitul mediu, insuficient pentru apartamente de 3 camere

„Cifrele privind serviciul datoriei la care ne-am referit sunt singurele pe care le avem și reprezintă media la nivel național. Astfel, Cluj-Napoca este un caz aparte dacă ne gândim la faptul că are un salariu mediu probabil ceva mai mic decât Bucureștiul, dar prețuri rezidențiale, în medie, cu 16% mai mari decât în Capitală. Aceste diferențe ale raportului prețuri-salarii (și nu doar în comparație cu Bucureștiul) ar sugera un dezechilibru care ar duce o corecție mai mare decât am vedea în alte părți ale țării. Dar nu cunoaștem un aspect important: structura câștigurilor salariale și a cererii potențiale. Din acest motiv, este dificil de spus exact dacă o corecție a prețurilor va veni acum sau mai târziu la Cluj, însă, dacă ar veni, scăderea ar fi cu siguranță mai mare decât în alte părți ale țării”, spune Silviu Pop.

„Cluj-Napoca este un caz aparte și fiindcă o mare parte din această cerere se datorează, foarte probabil, unei cereri reale care nu a putut fi acoperită de ofertă, deci nu neapărat din cauze speculative. Ne gândim aici la faptul că, într-un sondaj privind intențiile de migrație internă, publicat anul trecut de Banca Mondială, Cluj-Napoca a fost ales drept destinația numărul 1 de către românii care ar vrea să-și schimbe reședința, depășind chiar Bucureștiul”, amintește Pop.

Pe o piață tot mai scumpă, clujenii au acces tot mai dificil la credite și la achiziționarea de locuințe. „Există calcule ale băncii centrale de acum ceva timp pentru un indice privind accesul la finanțare (“affordability index”), calculat ca raport dintre venitul disponibil și cel optim necesar pentru a contracta un credit imobiliar în condiții de siguranță (loan-to-value de 75% și cu un serviciu al datoriei de 45%). Pe prețurile folosite acum mai bine de un an, venitul mediu de atunci era văzut, în general, ca suficient pentru a acoperi un credit pentru un apartament de 2 camere în Cluj, dar nu și pentru 3 camere. În baza acestui indice, Clujul se află chiar sub București sau Timișoara și sub media națională”, menționează Pop.

Nici un comentariu

Kristina Reştea

Kristina Restea este reporter in echipa publicației online Actualdecluj.ro și are o experiență de 12 ani în presă. E absolventă a Facultății de Științe Politice, Administrative și ale Comunicării, din cadrul Universității „Babeș-Bolyai”, secția Jurnalism. Anterior lansării proiectului actualdecluj.ro a scris pentru cotidianul local Ziua de Cluj, ca reporter în departamentul Economic.