Cât poţi să negociezi la cumpărarea unei locuințe în Cluj, cea mai scumpă piață din țară?

Pe o piață în care cererea e încă la nivel ridicat, vânzătorii de apartamente nu prea sunt dispuși să reducă din prețurile afișate pentru locuințele scoase la vânzare. Cumpărătorii din cel mai scump oraș imobiliar din țară pot întâlni dezvoltatori care nu negociază nici măcar 1000 de euro și proprietari care preferă să aștepte până apare clientul dispus să dea suma cerută; timp în care apartamentul e scos la închiriere, fiindcă și din chirii vin în Cluj fonduri considerabile. Conform celui mai recent raport Imobiliare.ro, la negocieri, vânzătorii din Cluj-Napoca sunt dispuși să își reducă pretențiile, în medie, cu numai 3,3%. Asta în condițiile în care orașul înregistrează cele mai ridicate prețuri din țară.

Diferența între ultimul preț solicitat de către proprietari și cel final, de vânzare, se menține sub pragul de 4% în marile centre regionale ale țării, arată cel mai recent raport de piață realizat de Analize Imobiliare. Asta în ciuda unor fluctuații firești de la un trimestru la altul. Autorii analizei consideră că relativa stabilitate a indicatorului menționat relevă menținerea unui echilibru în raporturile dintre vânzători și cumpărători, în contextul unei cereri puternice pe acest segment de piață.

Comparativ cu trimestrul întâi din 2017, în primele trei luni din 2018 marja medie de negociere practicată pe segmentul apartamentelor s-a diminuat în trei dintre cele șase mari orașe analizate, dar a crescut în alte două și a rămas constantă într-un singur caz. Pentru apartamentele din București, indicatorul menționat se situează la același nivel din urmă cu un an (la 3,5%), dar a cunoscut majorări în Constanța (de la 2,9% la 3,4%) și, respectiv, în Timișoara (de la 1,9% la 2,6%). Pe de altă parte, vânzătorii din Brașov sunt dispuși să lase acum la preț 2,7% (față de 3,6% în urmă cu 12 luni), în vreme ce aceia din Cluj-Napoca își reduc pretențiile cu 3,3% (față de 3,7% în urmă cu 12 luni). O situație interesantă este cea din Iași, unde întâlnim în prezent cea mai scăzută marjă medie de negociere, respectiv 1,5% (în scădere de la 2,1%). Situația capitalei Moldovei poate fi explicată, cel puțin în parte, prin faptul că aici găsim și cel mai scăzut nivel al prețurilor dintre marile centre regionale.

Marja de negociere poate fi analizată în legătură cu alți doi indicatori importanți pentru evoluția pieței, anume perioada de vânzare și volumul de tranzacții – elemente între care există o aparentă „tensiune”, mai arată autorii analizei. „Astfel, dacă cel din urmă arată majorarea cererii pentru locuințe, cel de-al doilea sugerează o tendință a cumpărătorilor individuali de a fi mai „relaxați” când vine vorba de o astfel de achiziție, aceștia acordându-și mai mult timp pentru luarea unei decizii. Se explică, așadar, de ce, sub influența ambilor factori (în corelație, desigur, cu oferta), marjele de negociere se mențin la un nivel relativ constant”, se menționează în raport.

Se vinde mai încet

În intervalul ianuarie-martie 2018, timpul necesar pentru vânzarea unui apartament a consemnat o majorare ușoară față de cele trei luni anterioare, de la 81 la 87 de zile. Această tendință este explicabilă prin ciclicitatea pieței rezidențiale, dat fiind faptul că, așa cum o arată datele din ultimii trei ani, în primul trimestru proprietățile petrec cel mai mult timp în piață. Față de T1 2017, când tranzacționarea unui apartament dura, în medie, 105 zile, acest tip de locuințe au o durată de vânzare mai mică la început de 2018. Spre comparație, pe segmentul caselor și vilelor, perioada medie de vânzare a crescut semnificativ, de la 198 de zile în ultimul trimestru din 2017, până la 229 de zile în primele trei luni din 2018. De menționat că acesta ar fi, potrivit raportului Analize Imobiliare, cel mai înalt nivel atins în ultimii patru ani – în T1 2014, spre exemplu, o unitate locativă individuală se vindea în 105 zile. Tendința de creștere a duratei de tranzacționare a unei case poate fi explicată prin concentrarea unei bune părți din cerere pe segmentul apartamentelor, dar și prin tendința cumpărătorilor de case de a-și aloca mai mult timp în luarea unei decizii de achiziție – date fiind prețurile mai mari și cererea în general mai scăzută specifice acestui segment de piață.

Cererea influențează marja de negociere la apartamente. Potrivit datelor publicate de Agenția Națională de Cadastru și Publicitate Imobiliară (ANCPI), în T1 2018 au fost tranzacționate, la nivel național, 148.951 de imobile, ceea ce echivalează cu o creștere de 13% față de perioada similară a anului trecut (în T1 2017 au fost înregistrate 129.357 de tranzacții imobiliare). În toate cele șase județe aferente celor mai mari orașe ale țării, tendința a fost una de creștere raportat la începutul anului trecut. În primele trei luni ale anului au fost vândute, în București, 19.333 de proprietăți, în creștere cu 30% față de perioada similară a anului anterior (când au fost tranzacționate 14.896 de imobile). Creșteri importante au avut loc și în Ilfov (+69%, de la 5.814 la 9.829 de tranzacții), Brașov (+36%, de la 4.977 la 6.750 de imobile), dar și în Timiș (+29%, de la 6.758 la 8.685 de achiziții). În Cluj, pe de altă parte, creșterea la 12 luni a fost semificativ mai temperată, respectiv 9% (de la 8.763 la 9.543 de tranzacții).

Să amintim și că cererea pentru proprietăți rezidențiale s-a majorat într-un an cu 17% în marile centre regionale, iar în fruntea clasamentului se află Iașiul și Cluj-Napoca. Apetitul pentru achizițiile de locuințe este cu 49% și, respectiv, cu 41% mai ridicat decât în perioada similară a anului trecut, arată datele Imobiliare.ro. În Cluj-Napoca a crescut şi umărul ofertelor de locuințe disponibile spre vânzare, dar într-un ritm mai temperat.

Vezi și:

„Foame” de locuințe la Cluj: cererea a crescut cu 41% în 12 luni

Nici un comentariu

Kristina Reştea

Kristina Restea este reporter in echipa publicației online Actualdecluj.ro și are o experiență de 12 ani în presă. E absolventă a Facultății de Științe Politice, Administrative și ale Comunicării, din cadrul Universității „Babeș-Bolyai”, secția Jurnalism. Anterior lansării proiectului actualdecluj.ro a scris pentru cotidianul local Ziua de Cluj, ca reporter în departamentul Economic.