Raport Colliers: piața rezidențială națională scade la minimul ultimilor 8 ani. Cluj-Napoca, singura creștere din România. ”Deși tranzacțiile au scăzut ușor, nivelul general nu indică un an slab pentru piața rezidențială, având în vedere că volumele rămân semnificativ peste media istorică recentă”
Economie by Actual de Cluj - mart. 03, 2026 0 183
Numărul de locuințe noi finalizate și numărul de tranzacții au scăzut cu aproximativ 5% în 2025 față de anul precedent. Cu toate acestea, în timp ce livrările au scăzut la cel mai scăzut nivel din 2017, volumele vânzărilor au rămas cu aproximativ 20% peste media pre-pandemie, conform raportului anual publicat azi de Colliers. În București, scăderea cererii a fost mai pronunțată decât media națională, însă capitala continuă să atragă cel mai mare număr de dezvoltări noi și cea mai mare parte a interesului pieței. În ciuda ratelor dobânzilor ridicate, a inflației persistente și a creșterii TVA-ului pentru tranzacțiile rezidențiale, ponderea achizițiilor finanțate prin credite ipotecare a crescut la aproximativ 58% din total, semn că mulți cumpărători s-au adaptat noilor condiții. Cu o ofertă limitată și puține autorizații de construire emise pentru proiecte noi, decalajul dintre cerere și ofertă continuă să susțină o creștere moderată a prețurilor pe o piață din ce în ce mai selectivă, unde locația, calitatea proiectului și accesibilitatea financiară sunt factorii cheie.
La nivel național, livrările totale sunt estimate la sub 58.000 de unități în 2025, cel mai mic volum din ultimii opt ani. Dinamica, însă, a diferit față de anii precedenți: în timp ce majoritatea regiunilor au înregistrat scăderi, Bucureștiul și Ilfovul au înregistrat o ușoară creștere a livrărilor finalizate. În prezent, oferta în București – Ilfov este de peste două ori mai mare decât media înregistrată în deceniul anterior pandemiei, în timp ce în restul țării livrările sunt puțin sub media istorică. Datele privind autorizațiile de construire indică un flux limitat de proiecte pentru perioada următoare, ceea ce sugerează că este puțin probabil ca oferta să crească semnificativ pe termen scurt.
În ceea ce privește cererea, performanța a fost inegală pe tot parcursul anului. Bucureștiul a înregistrat o scădere de aproape 10% a tranzacțiilor, mai accentuată decât media națională, însă rămâne cu aproximativ 28% peste nivelul mediu de dinainte de pandemie. Cluj-Napoca a fost singurul oraș important care a înregistrat o ușoară creștere a tranzacțiilor. Per total, deși contextul economic a fost dificil, piața a demonstrat rezistență, susținută de o cerere încă solidă în marile centre urbane. Consultanții Collier’s explică faptul că această capacitate de adaptare este legată și de evoluția veniturilor din ultimii ani: chiar dacă salariile reale au revenit temporar în teritoriul negativ, acest lucru vine după un deceniu în care puterea de cumpărare a salariului mediu aproape s-a dublat, continuând să susțină apetitul pentru achiziții rezidențiale.
“Deși tranzacțiile au scăzut ușor, nivelul general nu indică un an slab pentru piața rezidențială, având în vedere că volumele rămân semnificativ peste media istorică recentă. De fapt, 2025 a fost un an cu avânt variabil: a început mai lent, a accelerat în timpul verii – inclusiv pe fondul creșterii TVA – și s-a stabilizat spre final. Pe fondul unor rate ridicate ale dobânzilor, inflației și presiunilor asupra veniturilor reale, cumpărătorii au început să se adapteze la noile condiții, achizițiile finanțate prin credite ipotecare ajungând la aproximativ 58% din total. Mai mult, indicele Eurostat privind intențiile de cumpărare a locuințelor rămâne peste nivelurile de dinainte de pandemie, indicând o cerere încă solidă ”, explică Gabriel Blăniță, director la serviciile de evaluare și consultanță de la Colliers România.
În orașele mari, prețurile au crescut în medie cu aproximativ 5% în 2025, deși diferențele dintre segmente au devenit mai vizibile. Locuințele noi, bine amplasate, cu infrastructură bună, acces facil și standarde ridicate de eficiență energetică, au înregistrat o creștere mai puternică, notează consultanții Collier’s, susținute de o bază stabilă de cumpărători solizi din punct de vedere financiar.
Diferența dintre locuințele noi și cele vechi nu mai este doar una de preț de achiziție, ci și de costuri ulterioare, în special în contextul creșterii prețurilor la energie. În același timp, fondul locativ îmbătrânit – în special clădirile fără renovări termice – este analizat mai atent de către cumpărători, care iau în considerare impactul bugetar pe termen lung al facturilor la utilități și al eficienței energetice în comparație cu dezvoltările noi.
În zonele cu concurență intensă sau în cazul proiectelor lansate într-o perioadă în care puterea de cumpărare era sub presiune, au apărut ajustări izolate: reduceri negociate individual, pachete comerciale mai flexibile, locuri de parcare incluse sau termene de plată personalizate. Aceste ajustări sunt negociate în mare măsură de la caz la caz și nu semnalează o corecție generalizată a pieței, ci mai degrabă o piață în curs de maturizare în care prețul final depinde din ce în ce mai mult de calitatea proiectului, locație și momentul lansării.
„Pe termen lung, piața rezidențială are fundații solide, având în vedere că România se confruntă cu una dintre cele mai mari rate de supraaglomerare din Uniunea Europeană. Pentru ca prețurile să scadă semnificativ, ar fi necesară o deteriorare clară a condițiilor de pe piața muncii, cu pierderi substanțiale de locuri de muncă și o perioadă prelungită de scădere a veniturilor reale – scenariu pentru care în prezent nu există semnale puternice. În 2026, o evoluție echilibrată este mai probabilă, cu potențial de redresare în a doua jumătate a anului, dacă economia se stabilizează și costurile de îndatorare încep să scadă” , conchide Gabriel Blăniță .
