Codul urbanismului, explicat/Un arhitect clujean și un avocat, investitor imobiliar din Cluj, reclamă blocajul POT, care va bloca construcțiile dacă se aplică ca în lege
ActualitateUrbanism by Simona Mureșean - oct. 05, 2026 0 3
Noul Cod al urbanismului vine cu reguli noi pentru construcțiile fără autorizație, proceduri pentru intrarea în legalitate, un sistem de avizare integrată și digitalizată, dar și cu probleme care au început deja să creeze blocaje în proiectele aflate în lucru. Arhitectul Victor Mihăilescu și avocatul Ciprian Păun au discutat despre noile prevederi și au explicat ce se întâmplă cu proiectele începute sub vechea legislație și care sunt cele mai importante probleme apărute odată cu intrarea în vigoare a noului cod.
Una dintre întrebările ridicate a fost cea legată de construcțiile realizate fără autorizație. Concluzia celor doi invitați este că noua legislație nu reprezintă o soluție generală pentru toate construcțiile ridicate fără acte.
Arhitectul Victor Mihăilescu a explicat că noua lege permite, în anumite condiții, intrarea în legalitate pentru construcții cu maximum parter sau parter și un etaj și o suprafață desfășurată de cel mult 150 de metri pătrați. Aceleași limite se aplică și anumitor anexe gospodărești. Problema este însă mai complicată în cazul zonelor periferice ale orașelor, unde există numeroase construcții ridicate fără autorizație, iar terenurile sunt încadrate în zone de urbanizare care necesită Planuri Urbanistice Zonale.„Noua lege spune foarte specific că nu se pot elabora PUZ-uri pentru intrare în legalitate”, a explicat Mihăilescu. În aceste condiții, spune arhitectul, apare un cerc vicios: pentru a obține autorizarea ar fi nevoie de un PUZ, dar legislația nu permite elaborarea unui PUZ pentru intrarea în legalitate.
Avocatul Ciprian Păun a explicat că există o perioadă de un an, începută la 25 august, pentru anumite construcții care îndeplineau condițiile de autorizare, dar au fost edificate fără autorizație. Există și mecanismul regularizării, însă acesta se aplică doar construcțiilor care se încadrează în condițiile prevăzute de noua legislație. Păun a atras atenția că există și o procedură judiciară nouă: în cazul în care o autorizație de construire este anulată în instanță, judecătorul poate decide, în anumite condiții și pe baza unor expertize tehnice și urbanistice, continuarea sau menținerea construcției.
Intrarea în legalitate nu este însă o procedură simplă, iar cei doi specialiști au transmis că cea mai sigură variantă rămâne obținerea autorizațiilor înainte de începerea lucrărilor. „Primul și cel mai important lucru este să nu ajungi în situația aceasta”, a spus Ciprian Păun. Acesta a afirmat că a primit deja numeroase solicitări de la clujeni care și-au pus speranțele în noile prevederi, însă consideră că, în multe cazuri, șansele de intrare în legalitate sunt reduse, iar costurile cu consultanța și documentațiile pot fi mari. O altă problemă discutată este cea a taxelor. Potrivit lui Victor Mihăilescu, în cazul unei construcții ilegale pentru care se dorește obținerea unei autorizații de regularizare, taxele aferente sunt de zece ori mai mari decât cele normale.
O problemă importantă pentru proiectele aflate deja în lucru este și trecerea de la vechea legislație la noul Cod al urbanismului.
Victor Mihăilescu a explicat că majoritatea documentațiilor de urbanism, în special PUZ-urile, au fost începute sub vechea Lege 350/2001. În condițiile în care noua legislație a intrat în vigoare recent, nu există încă foarte multe proiecte începute direct sub noul cadru legislativ. Pentru documentațiile aflate în procedură există posibilitatea ca anumite avize să fie obținute prin noua formulă a acordului unic, însă numai în situația în care autoritățile locale sau județene au instituit comisia de acord unic și mecanismele necesare.
În ceea ce privește momentul de la care o documentație intră sub incidența noii legi, Ciprian Păun consideră că trebuie analizat momentul în care a fost depusă cererea pentru certificatul de urbanism. În opinia sa, dacă certificatul pentru construire sau demolare a fost solicitat înainte de 25 august, există argumentul că procedura ar trebui să continue sub vechea legislație. El a precizat însă că aceasta este interpretarea sa și că autoritățile publice ar putea avea o altă abordare.
Una dintre cele mai mari probleme semnalate de arhitectul Victor Mihăilescu este, însă, modul în care noua lege definește calculul POT, procentul de ocupare a terenului. În forma actuală a legii, susține arhitectul, în calculul suprafeței ocupate ar intra inclusiv alei, terase, anumite amenajări exterioare, piscine și alte elemente. În cazul unui teren pe care un PUZ prevede un POT de 30 sau 35%, acest lucru poate însemna că în procentul respectiv trebuie incluse nu doar construcția propriu-zisă, ci și o serie de amenajări exterioare. „În acei 30% eu trebuie să mă încadrez cu casa, cu aleile, cu piscina, cu cotețul de găini, cu rastelul de biciclete, gunoiul și tot, gardul”, a explicat Mihăilescu în emisiune.
Potrivit arhitectului, situația poate duce la proiecte în care suprafața efectivă ocupată de clădire să devină foarte mică. În cazul unor PUZ-uri aflate în pregătire, această problemă ar putea determina proiectanții să propună valori mult mai mari ale POT, ceea ce ar schimba semnificativ modul în care sunt gândite viitoarele dezvoltări.
Ciprian Păun consideră că problema ar putea fi corectată de autorități prin interpretarea situației ca eroare materială, însă o astfel de soluție poate crea, la rândul ei, riscuri juridice pentru beneficiari. Avocatul estimează că, după formarea unui guvern funcțional, ar putea fi adoptată o modificare legislativă pentru corectarea acestei și a altor probleme din noul Cod al urbanismului. Victor Mihăilescu a spus că problema a fost semnalată și înainte de adoptarea legii de mai multe organizații profesionale. Potrivit acestuia, Ordinul Arhitecților și alte foruri au transmis observații și amendamente, inclusiv cu privire la modul de calcul al POT.
Ciprin Păun și Victor Mihailescu au făcut declarații în emisiunea Legal 100% de la TVR 1.
Arhitectul Victor Mihăilescu, proprietar și director general al biroului Archdesign, are o experiență de peste două decenii în proiectare. Printre proiectele din Cluj la care a lucrat se numără proiecte de restructurare urbană și dezvoltări mixte între care Liberty Residential și alte componente ale proiectului Liberty Technology Park, proiecte de pe fosta platformă industrială Tehnofrig, precum Citius și Hexagon – ERA, dar și proiecte de birouri și servicii precum CBC 2.
Ciprian Păun este avocat partener și co-head al biroului NNDKP din Cluj-Napoca și conferențiar universitar doctor la Facultatea de Științe Economice a Universității Babeș-Bolyai, unde predă drept fiscal și dreptul afacerilor. Are însă și o activitate antreprenorială în domeniul imobiliar. Potrivit CV-ului publicat de UBB, este asociat în mai multe societăți din domeniul dezvoltării imobiliare, construcțiilor și consultanței și este membru în Consiliul de Administrație al REIT Capital SA, companie care administrează Star Residence SA. Într-un interviu acordat Clujust, Păun declara că a fost implicat în societăți care au dezvoltat peste 20 de proiecte imobiliare în România și București și se descria drept investitor, nu constructor.
