Casă fără autorizație în zona Valea Fânațelor, salvată de la demolare de instanță la Cluj. Primăria trebuie acum să analizeze dacă poate fi autorizată

Actualitate by Dan Andrei - sept. 29, 2026 0 25

O casă construită fără autorizație pe strada Piotr Ilici Ceaikovski 24 din Cluj-Napoca, pentru care Primăria a dispus inițial desființarea, a ajuns într-o nouă etapă a procedurii de intrare în legalitate după două procese câștigate de proprietar împotriva Primăriei Cluj-Napoca. Administrația locală a emis în această săptămână un certificat de urbanism pentru elaborarea documentației necesare autorizării. Certificatul nu legalizează însă construcția și nu obligă Primăria să emită autorizația de construire.

Litigiul a pornit de la o construcție ridicată fără autorizație pe un teren de 550 de metri pătrați de pe Ceaikovski 24. Situația a fost constatată de autorități la 7 decembrie 2022, când proprietarul a fost sancționat contravențional. Ca sancțiune complementară fusese stabilită desființarea lucrărilor executate fără autorizație. Proprietarul a contestat măsura în instanță, iar în dosarul 1590/211/2023 Tribunalul Cluj a pronunțat în 2024 Decizia civilă nr. 462/2024. Instanța a înlocuit sancțiunea demolării cu obligația de a intra în legalitate prin obținerea unei autorizații de construire într-un termen de 365 de zile. În cazul în care autorizația nu era obținută, era prevăzută desființarea construcției.

Pentru a pune în aplicare hotărârea, proprietarul a cerut Primăriei un certificat de urbanism pentru intrarea în legalitate. Primăria a emis însă, în 16 octombrie 2024, certificatul de urbanism nr. 2292, cu caracter informativ, nu pentru scopul solicitat.

Disputa a fost una urbanistică și a avut în centru PUZ-ul Valea Fânațelor – Dealul Morii – Dealul Sfântul Gheorghe, aprobat prin HCL 519 din 15 decembrie 2009. Primăria a susținut că acest PUZ nu mai era valabil și că pentru teren trebuiau aplicate reglementările noului Plan Urbanistic General. Proprietarul a contestat în instanță certificatul emis de Primărie și a cerut obligarea administrației locale să emită unul pentru intrarea în legalitate. În noiembrie 2025, Tribunalul Cluj i-a dat dreptate. Instanța a constatat că, pentru această zonă, PUZ-ul din 2009 continua să producă efecte, deoarece investițiile pentru viabilizarea zonei fuseseră începute în perioada de valabilitate a documentației urbanistice.

Instanța nu a considerat că „investiția începută” înseamnă neapărat casa ridicată fără autorizație, ci lucrările de urbanizare și viabilizare prevăzute de PUZ pentru întreaga zonă. Au fost avute în vedere lucrările la infrastructură, drumuri și rețele de utilități. În dosarul analizat de Tribunal apar documente privind extinderea rețelei electrice, lucrări de apă și canalizare, drumuri și alte operațiuni necesare dezvoltării zonei. O parte dintre aceste lucrări erau începute înainte de adoptarea noului PUG în 2014, iar Tribunalul a considerat că acestea sunt suficiente pentru menținerea regimului stabilit prin PUZ-ul din 2009. Instanța a mai reținut că prevederea din HCL 493/2014 prin care fusese limitată în timp valabilitatea unor PUZ-uri mai vechi fusese anulată definitiv de instanțe. În aceste condiții, Primăria nu putea refuza certificatul solicitat pornind de la expirarea PUZ-ului.

Tribunalul a anulat certificatul de urbanism nr. 2292/2024 și a obligat Primarul municipiului Cluj-Napoca să emită un nou certificat pentru intrarea în legalitate potrivit Deciziei civile nr. 462/2024. Primăria a atacat hotărârea, dar Curtea de Apel Cluj a respins recursul. Prin Decizia civilă nr. 596/2026, pronunțată la 14 mai 2026, hotărârea Tribunalului a rămas definitivă.

Hotărârile instanțelor nu stabilesc că locuința construită fără autorizație respectă efectiv PUZ-ul și nici că administrația locală este obligată să emită autorizația de construire. Tribunalul a respins chiar cererea proprietarului prin care acesta solicitase instanței să constate că imobilul se încadrează în prevederile PUZ-ului, deoarece Primăria nu analizase încă această chestiune.

Cu alte cuvinte, proprietarul a câștigat dreptul de a continua procedura administrativă.

Noua etapă a început în septembrie 2026. Primăria Cluj-Napoca a emis în 17 septembrie Certificatul de urbanism nr. 1710/2026 pentru „elaborare documentație tehnică pentru intrare în legalitate construire locuință unifamilială conform P.U.Z. Valea Fânațelor – Dealul Morii – Dealul Sf. Gheorghe”, documentul menționând expres Decizia civilă nr. 462/2024, Sentința civilă nr. 2113/2025 a Tribunalului Cluj și Decizia civilă nr. 596/2026 a Curții de Apel Cluj.

În certificatul de urbanism, terenul este identificat la adresa Ceaikovski 24, are 550 de metri pătrați, iar folosința actuală este trecută ca „teren (livadă), casa de locuit fara acte S+P+M”. Pentru amplasament este indicat UTR L3c*, zonă rezidențială pentru locuințe unifamiliale pe loturi de minimum 500 de metri pătrați, cu un regim de înălțime de cel mult trei niveluri. POT-ul maxim este de 35%, iar CUT-ul maxim de 0,9.

Documentul introduce însă și o problemă importantă pentru construcție. Amplasamentul este într-o zonă cu risc mediu sau mare de alunecări de teren, iar pentru terenurile cu pante de peste 5% sunt solicitate studii geotehnice pentru stabilirea riscurilor, a măsurilor de stabilizare și a condițiilor de construire. Pentru documentația de autorizare sunt cerute, între altele, expertiză geotehnică, studiu geotehnic verificat, plan topografic, documentație tehnică și avize pentru utilități. Regulamentul urbanistic mai prevede că parcela trebuie să aibă acces carosabil de minimum 4 metri, clădirea trebuie retrasă față de stradă cu cel puțin 5 metri, iar față de limitele laterale și posterioare trebuie respectate retragerile prevăzute de regulament. Pentru zonă este prevăzută și racordarea construcțiilor la rețelele publice de utilități.

Certificatul de urbanism valabil 12 luni, până la 17 septembrie 2027, deschide astfel calea pentru întocmirea documentației necesare încercării de autorizare a casei. Nu conferă însă dreptul de a executa lucrări și nu ține loc de autorizație de construire.

Cazul Ceaikovski 24 ajunge, astfel, după aproape patru ani de la sancțiunea din decembrie 2022, într-un punct în care proprietarul poate continua procedura de intrare în legalitate. Eventuala autorizație va depinde însă de rezultatul verificărilor urbanistice, tehnice și geotehnice. Abia emiterea autorizației ar reprezenta pasul care ar înlătura situația de construcție fără acte menționată în prezent chiar în certificatul de urbanism.

Pe strada Piotr Ilici Ceaikovski nr. 13, Primăria a ajuns în cele din urmă să emită Autorizația de construire nr. 164 din 25 februarie 2025 pentru o locuință unifamilială cu regim S+P+E și împrejmuire. Actul este emis explicit „conform P.U.Z. Valea Fânațelor – Dealul Morii – Dealul Sf. Gheorghe” și în baza Deciziei civile nr. 1400/2023 a Curții de Apel Cluj, pronunțată în dosarul nr. 1213/117/2023. Valoarea investiției înscrisă în autorizație este de 851.000 de lei. La Ceaikovski nr. 4, un alt proprietar a obținut în instanță obligarea Primăriei să emită actele necesare construirii. Sentința civilă nr. 1413/2025 a Tribunalului Cluj, rămasă definitivă prin Decizia civilă nr. 266/2026 a Curții de Apel Cluj, este menționată expres de Primărie în Certificatul de urbanism nr. 325/17 martie 2026. Documentul permite pregătirea autorizației pentru o locuință unifamilială, împrejmuire și racorduri și branșamente la utilități. La câteva săptămâni distanță, Primăria a emis și Certificatul de urbanism nr. 781/8 mai 2026 pentru o parcelă de pe strada Frederic Chopin nr. 27, tot pentru construire de locuință unifamilială, împrejmuire și branșamente, în baza aceluiași PUZ și în urma unui litigiu câștigat de proprietari. Certificatul citează Sentința civilă nr. 5749/117/2024 și Decizia civilă nr. 285/2026 a Curții de Apel Cluj.

Un alt caz a trecut deja de etapa certificatului de urbanism. Pe strada Charles Gounod 6, Primăria a emis Autorizația de construire nr. 795/2025 pentru o locuință unifamilială S+P+E și împrejmuire, tot conform PUZ-ului din 2009 și în baza unei hotărâri definitive pronunțate în dosarul nr. 1506/107/2023. În iunie 2026, Primăria a emis chiar o nouă autorizație, nr. 363/2026, pentru modificarea soluției constructive la această casă. Iar lista nu pare închisă. Pentru proprietarii Ilie și Eniko Moldovan, Tribunalul Cluj a anulat în martie 2026 un certificat de urbanism emis doar pentru informare și a obligat Primăria să emită un certificat pentru construire de locuință unifamilială, împrejmuire, racorduri și branșamente conform aceluiași PUZ. Dosarul este însă încă în recurs la Curtea de Apel Cluj, cu termen la 9 octombrie.

Din documentele Primăriei se vede și că problema construcțiilor și a autorizării este mai largă decât litigiile privind valabilitatea PUZ-ului. Pe Valea Fânațelor există și cazuri de construcții fără autorizație care au ajuns în instanță pentru desființare. Unul dintre ele a privit o casă mobilă amplasată fără autorizație în 2020, pentru care Primăria a obținut în 2024 o hotărâre de desființare. Maijos detalii:

Clujean obligat de instanță să desființeze o … casă mobilă, ar fi fost ”edificată” ilegal pe Valea Fânațelor, e obligat să plătească Primăriei taxe judiciare de 20 de lei

În alt caz, Primăria a emis în 2023 un certificat de urbanism pentru intrarea în legalitate a unei anexe agricole din Colonia Valea Fânațelor, în baza unei hotărâri definitive a Judecătoriei Cluj-Napoca. Ulterior, în 2024, a fost emisă și autorizația pentru intrarea în legalitate a anexei.

Citește și:

Sentință de demolare pe Valea Fânațelor: o casă construită fără autorizație în 2020 trebuie dărâmată în 30 de zile

Proprietarii de pe Dealul Sfântului Gheorghe, înfrânți la Tribunal după trei ani: 100 de terenuri agricole rămân în extravilan

Nici un comentariu