Proprietarii de pe Dealul Sfântului Gheorghe, înfrânți la Tribunal după trei ani: 100 de terenuri agricole rămân în extravilan
ActualitateAdministrație by Mihai Prodan - mai 26, 2026 0 1
Proprietarii a o sută de parcele agricole situate la limita intravilanului din Cluj-Napoca au pierdut în urmă cu câteva zile, pe 22 mai, un proces de aproape trei ani împotriva Primăriei și Consiliului Local. Tribunalul Cluj a respins ca neîntemeiată cererea Asociației „Dealul Sfântul Gheorghe” de a obliga autoritățile să schimbe regimul urbanistic al terenurilor din zona străzii Oleandrului și să le introducă în intravilan.
Asociația a fost înființată de un număr de 53 de proprietari care dețin, în total, exact o sută de parcele în zona extravilană, în imediata vecinătate a zonei rezidențiale din Cluj-Napoca. Terenurile, foste livezi defrișate în 2021 și reînregistrate ca teren arabil, sunt încadrate în UTR-TDA_L — unitate teritorială destinată terenurilor agricole din extravilan — potrivit Planului Urbanistic General aprobat prin Hotărârea Consiliului Local nr. 493/2014 și modificat ulterior prin HCL nr. 579/2018. Proprietarii au susținut că această clasificare le blochează în mod nejustificat dreptul de proprietate și împiedică „dezvoltarea armonioasă” a unei zone deja înconjurate de cartiere rezidențiale funcționale.
Tentativele de a schimba soarta acestor terenuri nu sunt noi. Încă din 2011, Comisia de Urbanism a respins un proiect de introducere în intravilan a Dealului Sfântului Gheorghe, invocând atunci, printre altele, necesitatea protejării livezilor din zonă. Tocmai defrișarea acestor livezi a stat la baza solicitării actuale: proprietarii au argumentat că, odată dispărută funcțiunea agricolă originară, nu mai există rațiune pentru menținerea interdicției de construire. Tribunalul a respins aceste argumente.
Procesul a pornit în aprilie 2023, după ce Primăria a emis un certificat de urbanism de informare prin care a refuzat cererea asociației, invocând principiile dezvoltării durabile, existența unei rezerve substanțiale de teren intravilan la nivelul municipiului și caracterul definitiv al interdicției de urbanizare pentru UTR-TDA_L, care „nu poate fi schimbată prin PUZ”. Nemulțumiți, membrii asociației au chemat în judecată atât Consiliul Local, cât și Primarul Municipiului Cluj-Napoca, cerând anularea actului de refuz, anularea parțială a celor două hotărâri de consiliu și obligarea autorităților să emită certificatul de urbanism dorit.
Judecata s-a întins pe aproape trei ani, cu multiple amânări ale pronunțării după închiderea dezbaterilor în ianuarie 2026. Instanța a administrat probe cu înscrisuri și o expertiză tehnică de urbanism, al cărei raport a lămurit că parcelele în litigiu se învecinează cu intravilanul municipiului doar pe două din cele patru laturi, la nord și la vest limitându-se cu teritorii extravilane. Expertul a mai constatat că ambele zone rezidențiale învecinate sunt accesibile din intravilan fără ca traversarea terenurilor asociației să fie necesară – un argument-cheie care a subminat teza reclamanților că funcțiunea agricolă ar bloca dezvoltarea zonei.
Tribunalul a stabilit că autoritățile locale nu și-au exercitat dreptul de apreciere în materie de urbanism cu exces de putere. Instanța a reținut că dreptul de proprietate „nu are caracter absolut” și că reglementarea folosinței terenurilor în interes general este permisă atât de Convenția Europeană a Drepturilor Omului, cât și de Codul civil, cu condiția respectării unui test de proporționalitate. Comparând obiectivul public — conservarea terenurilor agricole din apropierea orașului – cu dreptul de proprietate al reclamantei, care „se exercită în aceleași limite în care se exercita și în trecut”, judecătorul a concluzionat că măsura trece testul. „Simpla situare a unui teren la limita intravilanului nu este suficientă pentru a se justifica obligația autorităților locale de a introduce respectivul teren în intravilan”, se arată în hotărâre.
Un alt argument al asociației – că zona are toate utilitățile, există un aviz de oportunitate din 2020 pentru o legătură între strada Valea Fânațelor și strada Oleandrului, iar potențialul rezidențial este ridicat – a fost de asemenea respins. Tribunalul a reținut că existența caracteristicilor tehnice necesare urbanizării nu este suficientă pentru a obliga autoritatea să acționeze: „alegerea în acest sens aparține autorității”, care ”dispune de o largă marjă de apreciere” în stabilirea ritmului și direcției de extindere a intravilanului.
Să adăugăm că Primăria a arătat în instanță că parcelele nu au front la stradă, nu sunt viabilizate și nu sunt incluse în zonă constituită a orașului, ci reprezintă un teren agricol neurbanizat, iar schimbarea încadrării ar fi ”nelegală și netemeinică”. Aceștia au menționat că există construcții edificate ilegal pe terenuri învecinate, pentru care au fost întocmite procese-verbale de contravenție și acțiuni civile, ceea ce demonstrează că zona nu îndeplinește condițiile de zonă constituită a orașului. Totodată Primăria a arătat că proprietarii au achiziționat terenurile în extravilan, fiind conștienți de interdicția construirii de locuințe, iar încadrarea urbanistică nu le-a cauzat niciun prejudiciu.
Hotărârea poate fi atacată cu recurs în termen de 15 zile de la comunicare, eventualul recurs urmând să fie depus la Tribunalul Cluj și judecat de Curtea de Apel Cluj.
Aici datele procesului; în cei trei ani a avut 21 de termene.
