Povestea ruinei CasaRom, spoită după decenii: casa dărăpănată care trebuia să fie mostra unui cartier e în vid juridic de peste 10 ani
ActualitateTop News by Mihai Prodan - iun. 27, 2026 0 864
Pe Calea Turzii, la stradă, o clădire de dimensiuni modeste stă ca un martor incomod al unuia dintre cele mai spectaculoase eșecuri imobiliare ale Clujului post-comunist. După decenii de degradare fațada a fost proaspăt spoită de proprietari, amenințați cu supraimpozitarea.
Clădirea de pe Calea Turzii era menită să fie o mostră – un model în miniatură al viitorului cartier de 1.000 de locuințe unifamiliale pe care CasaRom SA urma să-l ridice în zona Borhanci. În 1999, compania a elaborat un Plan Urbanistic Zonal ambiționând construirea unui cartier rezidențial complet, cu centru comercial, grădiniță și toate utilitățile necesare. Casele, cu suprafețe între 95 și 140 de metri pătrați, ar fi trebuit să fie finisate, cu garaje și grădini private.
Realitatea a fost foarte diferită. Primele semne de prăbușire ale proiectului au apărut devreme: firma a fost acționată în judecată de o companie olandeză care-și reclama înapoi un împrumut de peste 1,5 milioane de dolari acordat pentru un proiect similar de la Arad. La Cluj, lucrările au rămas pe o linie moartă. Contractul de concesionare a terenului din Borhanci, semnat cu primăria condusă de Gheorghe Funar, a generat ani de dispute juridice, procese și renegocieri. CasaRom a câștigat în instanță despăgubiri de aproape un milion de euro, iar primarul Emil Boc a fost nevoit să propună renegocierea contractului.
Între timp, mostra de pe Calea Turzii – singura clădire efectiv ridicată din întregul proiect – a rămas în picioare, dar goală, neterminată și degradată progresiv, an după an – de ploaie, îngheț și indiferență. A intrat în patrimoniul colectiv al Clujului ca un simbol nefericit al promisiunilor neîmplinite.
Am întrebat Primăria care e situația acestei clădiri acum. Răspunsul oficial al Primăriei, comunicat pe 12 iunie 2026, reconstituie pe scurt întreaga istorie juridică a terenului de pe Calea Turzii 87. Contractul de concesiune – nr. 50449 din 23 septembrie 1999, distinct de cel pentru celelalte amplasamente CasaRom – a fost semnat pentru 570 mp, cu obligația ca societatea să ridice două case-model în șase luni. Firma a obținut trei autorizații de construire succesive (2000, 2002 și 2005), toate prelungite, toate expirate fără ca lucrările să fie finalizate.
În 2009, Consiliul Local a reziliat contractul de concesiune prin HCL nr. 332, invocând tocmai clauza care permitea rezilierea de plin drept în cazul neexecutării construcției.
Între timp, Casarom intrase în insolvență, iar construcția nefinalizată a fost scoasă la licitație publică și adjudecată de cumpărători privați.
Noii proprietari ai clădirii au cerut în 2014 să preia și dreptul de concesiune asupra terenului. Primăria a refuzat, motivând că la data cumpărării (ianuarie 2014) contractul de concesiune era deja reziliat din 2009, deci nu mai era nimic de transferat. Proprietarii au contestat în instanță. Tribunalul Cluj și ulterior Curtea de Apel Cluj au respins toate capetele de cerere, cu o singură excepție notabilă: instanța a recunoscut proprietarilor construcției un drept de superficie asupra terenului de 570 mp – adică dreptul de a avea o construcție pe un teren care aparține altcuiva, în acest caz municipiului.
Concluzia în 2026: clădirea are proprietari privați, terenul sub ea aparține Municipiului Cluj-Napoca, iar relația juridică dintre cele două este un drept de superficie stabilit prin hotărâre judecătorească – nu un contract de concesiune.
Cronologia unui eșec anunțat
Bătălia în instanță
Procesul s-a desfășurat în trei cicluri procesuale, între 2015 și 2018.
Argumentul central al reclamanților era că HCL nr. 332/2009 – prin care s-a reziliat concesiunea CasaRom – nu le fusese comunicată niciodată, deci nu le era opozabilă. Mai invocau că în cartea funciară figura în continuare CasaRom ca și concesionar la data cumpărării, că Municipiul, în calitate de creditor în insolvență, își dăduse acordul la înstrăinarea construcției, și că ei achitaseră inclusiv redevența restantă, acceptată de Primărie. Prin contractul de vânzare-cumpărare din 21 ianuarie 2014, lichidatorul judiciar le cedase și „beneficiul contractului de concesiune”.
Primăria a respins toate aceste argumente: HCL 332/2009 fusese comunicată reprezentantului CasaRom în septembrie 2009, lichidatorul judiciar cunoștea rezilierea (o menționase explicit în adresele din 2013), iar aprobarea vânzării construcției nu echivala cu acordul pentru transferul concesiunii. Mai mult, procesul-verbal de licitație preciza clar că adjudecatarii urmau să facă demersuri proprii pentru obținerea unui nou contract de concesiune — „fără teren”.
Tribunalul Cluj, în prima judecată (2016) și în rejudecare (2017), a respins toate capetele principale: excepția de nelegalitate a HCL 332/2009, cererea de recunoaștere ca beneficiari ai concesiunii, cererea de constatare a caducității hotărârii de reziliere. Instanța a reținut că lichidatorul transmisese un drept inexistent în patrimoniul CasaRom, că art. 41 din Legea 50/1991 privind transferul automat al concesiunii nu era aplicabil întrucât dreptul nu mai era în ființă la data vânzării, și că neinscrierea rezilierii în cartea funciară nu afecta valabilitatea acesteia.
Singura victorie a reclamanților a venit pe calea unui petit subsidiar: instanța a constatat existența unui drept de superficie în favoarea lor asupra terenului de 570 mp, reținând că Municipiul își dăduse acordul implicit la înstrăinarea construcției în calitate de creditor al CasaRom, cu menținerea proprietății asupra terenului — situație care atrage, potrivit art. 693 alin. 3 din Codul civil, nașterea dreptului de superficie. Municipiul a fost obligat și la plata cheltuielilor de judecată de 6.144 lei.
Curtea de Apel Cluj prin decizia din 15 februarie 2018, definitivă a respins recursul Primăriei, menținând integral sentința. A reținut că transmiterea proprietății asupra construcției, cu menținerea de către Municipiu a dreptului de proprietate asupra terenului, conduce de drept la nașterea superficiei, chiar fără stipulație expresă.
2026 – mostra de pe Calea Turzii apare proaspăt spoită. Clădirea rămâne abandonată funcțional. Din stradă putem observa lemne stivuite la intrare și o baterie de mașină pentru curent electric: fără acte nu pot fi încheiate contracte de furnizare a utilităților.
Începând cu 2016, Primăria Cluj-Napoca – prin Direcția Generală Poliția Locală – desfășoară un program amplu de inspecție și control al clădirilor cu fațade degradate. Imobilele identificate ca „neîngrijite” – în stare avansată de degradare, cu fațada nereparată, netencuită sau nezugrăvită – sunt propuse pentru supraimpozitare cu până la 500% începând cu anul următor.
A fost cazul și aici: prin HCL nr. 839 din 22 decembrie 2021, Consiliul Local Cluj-Napoca a aprobat majorarea cu 500% a impozitului pe clădiri începând cu anul 2022, pentru construcția de la Calea Turzii nr. 87-89, înscrisă în cartea funciară nr. 333226 cu mențiunea „fără acte”, proprietatea soților Iepan Horea-Adrian și Iepan Camelia-Dana. Temeiul: fișa de evaluare întocmită de Direcția Inspecție și Control, care acordase imobilului un punctaj procentual de 60% – pragul maxim de degradare, cel care atrage cea mai aspră sancțiune fiscală, categoria 4 de supraimpozitare.
Proprietarii au reacționat iar pe 26 decembrie 2022 au transmis Primăriei o notificare prin care arătau că au executat lucrările de remediere impuse – învelitoare, cornișă, jgheaburi, burlane, tencuială, zugrăveală, tâmplărie – și solicitau anularea supraimpozitării. La 28 decembrie 2022, inspectorii Direcției Inspecție și Control s-au deplasat la fața locului și au întocmit procesul-verbal de conformitate nr. 147, constatând că proprietarii s-au conformat somației nr. 225050/2021. Punctajul procentual obținut după reevaluare a coborât de la 60% la 10,59% — clădirea trecând din categoria „neîngrijită” în categoria „îngrijită”.
Proprietarii, care timp de ani de zile lăsaseră clădirea în paragină, au intervenit în câteva luni și au obținut prin HCL nr. 36 din 18 ianuarie 2023 încetarea aplicării majorării, începând cu 1 ianuarie 2023. Clădirea a rămas, în rest, exact ce era: avariată, nefinalizată, fără recepție, fără perspectivă.
Începuturile
Baza legală a întregii afaceri CasaRom pe Calea Turzii se regăsește în Hotărârea Consiliului Local nr. 448 din 19 iulie 1999, adoptată cu 22 de voturi, prin care primarul Gheorghe Funar a aprobat concesionarea prin încredințare directă a două terenuri în favoarea SC „Casa Rom” SA: primul pe str. Primăverii (5.580 mp, pentru un bloc de locuințe), al doilea pe Calea Turzii nr. 87 (570 mp, nr. topo 2275/2) — pentru două case-model. Durata concesiunii: 49 de ani. Taxa: 600.000 lei vechi, adică 60 lei noi/mp, cu o reducere de 95%.
Contractul de concesiune nr. 100329 a fost semnat pe 16 noiembrie 1999, între Consiliul Local — reprezentat de Funar — și SC „Casa Rom” SRL, cu sediul pe str. Taberei nr. 4, reprezentată de directoarea generală Doina Voicu. Termenul de execuție a construcțiilor era de 6 luni de la preluarea terenului.
Contractul prevedea că la vânzarea apartamentelor, concesiunea se transferă automat noilor proprietari, care preiau și obligația de plată a taxei anuale, proporțional cu terenul aferent construcției deținute. Această clauză este confirmată și de documentele din 2017, când Primăria — prin primar Emil Boc — notifica un proprietar de apartament din blocul 1C (str. Bucegi nr. 1A) să procedeze la transcrierea dreptului de concesiune, în urma dobândirii proprietății de la CasaRom.
Concluzia în 2026:
Clădirea de pe Calea Turzii are proprietari și are acte – un contract de vânzare-cumpărare autentificat în ianuarie 2014, prin care cei doi adjudecatari ai licitației de insolvență CasaRom au dobândit dreptul de proprietate asupra construcției. Problema e terenul: contractul de concesiune a fost reziliat de Primărie în 2009, iar instanța a recunoscut proprietarilor, în locul lui, un drept de superficie – adică dreptul de a avea o construcție pe terenul altcuiva. Terenul aparține în continuare Municipiului Cluj-Napoca.
Numai că acest drept de superficie nu s-a născut dintr-un contract semnat cu Primăria, ci a fost constatat printr-o hotărâre judecătorească, după ani de litigii. În practică, aceasta înseamnă că proprietarii nu au un acord activ cu Municipiul care să stabilească durata dreptului, condițiile de folosință sau vreo redevență. Fără un astfel de cadru contractual clar, clădirea nu poate fi finalizată legal – o autorizație de construire necesită dovada unui drept cert asupra terenului – și nu poate fi vândută fără ca un potențial cumpărător să preia odată cu ea întreaga povară juridică.
2009:
2011:
2018:
2021:
2024:
