Primarul Emil Boc îi alungă pe investitorii de la Prime Kapital, reproșându-le că „vor să facă legea în Cluj” / Principala problemă, neînțelegeri în privința suprafeței de teren pe care investitorii trebuie să o cedeze Primăriei

AdministrațieTop NewsUrbanism by Luminiţa Silea - sept. 18, 2025 1 16438

Investitorii de la Prime Kapital – care plănuiesc să dezvolte un centru comercial și ansambluri de locuințe pe terenul fabricii SANEX din Cluj Napoca – au revenit în Comisia de Urbanism a Primăriei cu o serie de completări în proiectul urbanistic, conform recomandărilor primite la o ședință anterioară (de la finalul anului 2024).

Oficialii Primăriei și cei de la Urbanism s-au arătat nemulțumiți de felul în care dezvoltatorii au înțeles cerințele formulate la ultima ședință, dar și de noua ofertă a Prime Kapital privind dotările publice pentru oraș. Mai mult, primarul Emil Boc a transmis un mesaj agresiv companiei bucureștene Prime Kapital avertizând că „dacă nu înțelege, nu are ce căuta în Cluj”.

Arhitectul Tiberiu Ciolacu de la Planwerk, cei care s-au ocupat de proiectul Prime Kapital, au specificat la ședința online a Comisiei de Urbanism din 17 septembrie, că au revenit cu o variantă a proiectului de la Sanex mult mai clară. Potrivit Planului Urbanistic Zonal, după cum a arătat proiectantul, centrul comercial a primit un UTR (unitate teritorială de referință) dedicat, locuințele au fost separate într-un alt UTR dedicat iar gradul de ocupare al terenului și densitatea admisă au fost reduse la jumătate tocmai pentru ca dezvoltarea să beneficieze de 30% spații verzi pe sol natural.

„Tot matematic, rezultatul separării și clarificării între funcțiuni prin UTR-uri distincte vine cu scăderea numărului de metri pătrați ai proiectului cu 50.000. S-a clarificat și dotarea educațională în urma cerințelor comisiei din luna decembrie și am inserat în plan o creșă cu 40 de locuri cu UTR dedicat, la dimensiunile din proiectele tip ale Companiei Naționale de Investiții. S-au mai făcut și alte mici modificări pentru corelarea proiectului cu trenul metropolitan și coridorul de mobilitate nord, toate fiind integrate. S-a actualizat și lista obiectivelor pentru contribuția investițională de utilitate publică care a crescut de la 27 de milioane de euro la 34,5 milioane de euro”, a sintetizat arhitectul Tiberiu Ciolacu.

Modul nou de reorganizare a proiectului imobiliar este făcut în detrimentul orașului, a contracarat șefa Serviciului de Strategii Urbane, Andreea Murșan, care a spus în cadrul ședinței că terenul pe care ar trebui să îl primească Primăriei la pachet cu creșa nu va putea fi utilizat și pentru construcția unei școli. De altfel, investitorul a recunoscut că instituția va fi nevoită să ceară derogări prin altă documentație de urbanism ca să poată construi. Arhitecta Andreea Mureșan a mai spus, pe parcursul discuțiilor, că în luna decembrie, investitorii au prezentat un concept urbanistic structurat echilibrat, cu o zonă dedicată funcțiunilor de învățământ de peste 6700 de metri pătrați. În soluția modificată, s-a redus suprafața pentru funcțiunile de învățământ la circa 3000 de metri pătrați și s-a propus să se mai cedere Primăriei, o altă suprafață de teren, neconstruibilă (prevăzută ca zonă verde), poziționată lângă suprafața pentru creșă. În plus, proiectanții au propus indicatori urbanistici mai mici decât cei aprobați prin avizul de oportunitate pentru respectiva zonă (Coeficientul de Utilizare al Terenului a fost redus la la 2,8 la 1,44).

În cadrul dezbaterilor din comisie, primarul Emil Boc s-a poziționat destul de agresiv la adresa investitorilor bucureșteni, lăudând prestația omului de afaceri Chimu Căpușan, care a cooperat cu Primăria pentru o nouă școală construită de la zero pe strada Cărămidarilor în cadrul ansamblului imobiliar ”Elite City ”. „Regulile sunt valabile pentru toată lumea. Tocmai am preluat o școală de la un investitor privat. Asta este nevoie și aici, nu ca să mă rog eu la Sf. Petru ca să putem construi o școală. Cine nu înțelege aceste lucruri, nu are ce căuta în Cluj. Ceea ce cerem oricărui alt investitor, asta v-am cerut și dumneavoastră, să ne respectați, nu să modificați CUT-ul maxim admis ca noi să fie nevoie să facem alte PUZ-uri. Dacă nu doriți, așteptați până la calendele grecești! Discuția merge în această direcției, nu v-am cerut să inventați apa caldă ci să oferiți terenul pentru școală”, a spus Emil Boc.

Arhitecții din Comisia de urbanism au susținut exigențele formulate de primarul Emil Boc dar și de șefa Serviciului de Strategii Urbane, Andreea Mureșan.

Arhitectul Vlad Negru a afirmat că vechea propunere din decembrie era „win-win” și că varianta nouă este „lose-lose”. „Nu văd care e interesul proiectului să setezi un CUT mai mic la rezidențial și să îl separi în condițiile în care zona este clar una mixtă. În varianta din decembrie deja avizată toată lumea era mulțumită, nu văd de ce v-ați complicat inutil. Acum și pentru creșă, ați propus un POT mai mare decât cel admis prin lege, nu există terenul pentru școală ci l-ați făcut zonă verde și nu ați reușit să bifați nimic”, a adăugat Vlad Negru.

Chiar dacă se rezolvă problema legată de terenul pentru școală, parcela propusă are o cale de acces mult prea îngustă și este grevată de interdicțiile de la metrou, a arătat și arhitectul Voicu Bozac. El a mai precizat că desenele prezentate ridică semnele de întrebare serioase asupra realizării efective a grădinii suspendate din zona comercială dar și a pasarelei de la turnul de apă, acestea nefiind realizabile.

„Dacă ați primit așa de mult, ideea este să dați orașului ceva la schimb. E revoltător cum ați configurat proiectul și la nivelul indicatorilor urbanistici. Restul de teren în prelungirea celui pentru creșă este zonă de protecție pentru metrou iar dumneavoastră vă încăpățânați să spuneți că nu puteți face altfel. Sunt revoltat de cee ce ziceți, mai ales că în cazul tuturor platformelor industriale noi am aprobat CUT maxim de 2,8 și POT de 60% „, a spus și arhitectul Adrian Iancu.

Atât proiectanții cât și reprezentanții Prime Kapital au ținut să contrazică argumentele primarului și ale membrilor Comisiei, arătând că, în decembrie, când s-a acordat avizul de principiu, Primăriei Cluj Napoca i s-a oferit un teren pentru școală de 6700 de metri pătrați, însă instituția a cerut investitorilor să construiască o creșă și să asigure o rezervă de CUT în așa fel încât, pe viitor, creșa să poată fi mansardată și extinsă și să mai înglobeze și o funcțiune de grădiniță. Investitorii au invocat, astfel, o eroare de comunicare.

Florin Badea de la Prime Kapital a explicat că după reproșurile inițiale aduse proiectului nu a fost ușor pentru investitori să reducă aproape 60.000 de metri pătrați din proiect, în urma clarificării UTR-urilor – dar și că în forma prezentată a proiectului s-a ținut cont de exigențele formulate în luna decembrie 2024 când proiectul a fost discutat la urbanism. El a a mai arătat că departamentul juridic al companiei a fost cel care a cerut CUT-ul de 1,4 pentru proiect, ca acesta să „nu fie atacabil”. De asemenea, Valentin Mirică, tot de la Prime Kapital a precizat că discuțiile au fost clare și că și-au exprimat exact poziția, respectiv: „Noi am spus că oferim un teren pentru o școală și l-am am propus după care ne-ați cerut să construim pe el o creșă. Nu am vrut să dăm și teren și să construim și creșa. Doar să asigurăm o rezervă în așa fel încât, ulterior, Primăria să poată extinde creșa și să amenajeze și o grădiniță. Așa este avizul și de la trafic”.

În privința „erorii de comunicare” clamate, primarul Emil Boc a arătat că orașul este cel care pune condiții, nu investitorii. „Nu privații stabilesc regula jocului, cel puțin nu la Cluj”, a mai adăugat primarul. În plus, viceprimarul Dan Tarcea a adăugat că investitorul a fost cel care a propus donarea către Primărie a unui teren de 6700 de metri pătrați pentru construirea unei școli și că, separat, a mai arătat că va mai face și un parc. „Din cei 6700 de metri pătrați noi am cerut 2500 de metri pătrați pentru o creșă iar restul să fie rezervat pentru o școală. În proiect, apare doar terenul pentru creșă iar restul până la 6700 este zonă verde și parc”, a comentat Tarcea.

În absența arhitectului-șef al municipiului, Daniel Pop, de la dezbateri, arhitectul Adrian Iancu a fost cel care a sintetizat ceea ce investitorii trebuie să facă în termenul maxim de 60 de zile (așa cum prevede legea) pentru a completa PUZ-ul și a primi avizul scris- să prezinte alt mod de parcelare a terenului în așa fel încât Primăria să obțină o parcelă de teren pentru creșă și pentru școală, una accesibilă public (fără servituți de trecere) și una care să fie construibilă. Adică, proiectul s-a avizat condiționat: suprafața pentru zona destinată dotărilor educaționale ( UTR Sanex 3) trebuie să rămână de 6730mp, atât cât s-a prevazut în conceptul urbanistic avizat încă din decembrie 2024, mai ales că acestea vor deservi atât ansamblul rezidențial din PUZ-ul Sannex cât și zonele învecinate de locuințe.

Detalii despre discuțiile din luna decembrie – Noul centru de cartier cu mall și birouri pregătit în Cluj pe platforma industrială Sanex, un prim aviz favorabil în cadrul Comisiei de Urbanism a Primăriei Cluj

Proiect cu mall și blocuri de locuințe

Proiectul de restructurare a platforme industriale Sanex din Cluj-Napoca vizează o suprafață de aproximativ 18 hectare (din care o părticică aparține și Solaris Grup) pe care se propune un ansamblu cu funcțiuni mixte cu un centru comercial de 130.000 mp dar și cu zece blocuri de locuințe cu 12 nivele. Investiția este dezvoltată de Prime Kapital, companie activă pe piața locală prin mai multe proiecte similare în România și Solaris Real Estate, firmă cu proiecte imobiliare în Cluj deținută de antreprenorii Călin Vișan și Florin Adrian Mercean (Axial Construct Invest – firmă care are contracte importante cu Primăria Cluj pentru construirea infrastructurii educaționale din Borhanci).

Potrivit documentației, terenul a fost împărțit în cinci unități teritoriale de referință (UTR), fiecare cu funcțiuni bine definite.

• – UTR Sanex 1: zonă de interes economic, unde este prevăzut „un centru comercial (mall), birouri, servicii și spații publice”.
• – UTR Sanex 2: zonă mixtă, cu „locuințe colective și spații comerciale la parterul clădirilor rezidențiale, spații publice și verzi, căi de comunicație”.
• – UTR Sanex 3: zonă destinată dotărilor educaționale – „creșă și grădiniță”.
• – UTR Solaris 1: funcțiuni economice, comerț, birouri, servicii și unități de cazare.
• – UTR Solaris 2: zonă mixtă, cu locuințe colective și spații comerciale la parter.

Clădirile prevăzute în cadrul ansamblului vor avea regimuri de înălțime diferite, în funcție de funcțiuni:

• – până la 36 m pentru clădirile de birouri din UTR Sanex 1;
• – între 36 și 45 m pentru zona rezidențială din UTR Sanex 2 și UTR Solaris 2 (cele mai înalte blorcu sunt propuse cu 12 etaje plus un etaj tehnc)
• – maximum 8 m pentru dotările educaționale din UTR Sanex 3.Proiectul păstrează și integrează două elemente industriale ca repere urbane: turnul de apă (39 m) care urmează să devină restaurant/belvedere și fostul furnal industrial (39,3 m), care va fi inclus în amenajarea spațiului public.

 

Contribuții publice anunțate inițial:

• – terenuri de 21.700 mp transferate municipalității, evaluate la 44 milioane lei – inclusiv pentru parc public (5.583 mp), dotări educaționale (6.730 mp) și lucrări de infrastructură (8.719 mp pentru Culoarul de Mobilitate Nord);
• – realizarea tronsonului Culoarului de Mobilitate Nord între strada Fabrica de Zahăr și podul IRA, cu bretele de acces, sensuri giratorii și stații de autobuz;
• – pasaj pietonal între viitoarea stație de metrou Viitorului și proiect, plus modernizarea pasajului existent pe sub calea ferată;
• – 62.000 mp de spații verzi și zone cu acces public, dintre care 23.000 mp pe terasa mall-ului, amenajată ca spațiu de agrement.