Planificarea primului cartier de 250 de hectare pe terenuri private. Ce au propus arhitecții noului Cluj și ce recomandă Primăriei sau proprietarilor privați ca viitorul cartier Sopor să devină realitate

Arhitecții de la Asiza (care au câștigat un concurs de soluții) au prezentat public Masterplanul preliminar pentru cartirul Sopor, primul demers de planificare de la zero din România asumat de o Primărie pentru a genera un cartier nou într-un oraș.

La Cluj-Napoca este propus un  cartier pe 250 de hectare în care deplasările pietonale sunt pe primul loc, unde toate serviciile și dotările vor fi la 400 de metri de mers pe jos, un cartier în care trebuie să apără 6 unități de învățământ și 2 zone cu dotări sportive. Un cartier unde există o gară pentru trenul metropolitan, cartier racordat la Centură Metropolitană care, de asemenea, s-a așezat pe teritoriul viitoarei dezvoltări printr-un bulevardul central de 33 de metri și 4 benzi în care trebuie transformat drumul Soporului. Un cartier unde toate spațiile verzi publice propuse sunt concepute sub forma unui sistem verde conectat, unde se pot construi case dar și blocuri cu cel mult 6 etaje. Planificarea și dezvoltarea cartierului de maniera propusă va genera triplarea prețurilor terenurilor, acum agricole, spune arhitectul Vlad Rusu de la Asiza. El le-a prezentat oamenilor un grafic de consultare și realizarea a PUZ-ului cartierului, pornind de la Masterplanul preliminar deja elaborat. Potrivit lui, PUZ-ul ar putea fi gata în octombrie 2021. Ca să devină funcțional, oamenii vor pune totul la comun, vor contribui  cu 30% din terenuri pentru crearea spațiilor publice din acest viitor cartier, iar restul teritoriului se va reparcela și va fi disponibil pentru construire, fiiecare primind cota sa parte în funcție de terenul cu care va intra în viitoare asocieri.

Maniera de dezvoltare propusă pentru Sopor, pe baza unităților de vecinătate nu e inventată la Cluj. Arhitecții au dat un exmeplu din Utrecht (Olanda), unde s-a dezvoltat un cartier similar configurat în 2005, care în decurs de doi ani a avut construcții.

Pe suprafața reglementată de 250 de hectare din Sopor există deja cadastrate 24 de locuințe individuale, un depozit al Inspectoratului pentru Situații de Urgență, 7 clădiri de locuințe colective, clădirea centrului comercial Selgros și câteva construcții agro-tehnice.

Înainte de a prezenta public Masterplanul pentru cartierul Sopor – strategiile, prioritățile, etapele de dezvoltare și reglementările referitoare la utilizarea teritoriului și a modului de construire – arhitectul Vlad Rusu de la biroul Asiza și-a exprimat convingerea că, pe măsură ce va avea loc informarea corectă a tuturor actorilor implicați se vor elimina controversele iar planificarea va aduce rezultate realiste pentru viitorul cartier planificat în Cluj-Napoca.

„Cu siguranță dezvoltarea viitorului cartier Sopor va deveni mai puțin controversată pe măsură ce va avea loc informarea corectă a tuturor actorilor implicați. Un lucru este cert: nu mai putem acționa în paradigma planificării urbane a ultimilor decenii, generată doar la presiunea și inițiativa comenzii private. Rezultatul îl vedem în gradul ridicat al disfuncționalităților noilor dezvoltări imobiliare de la periferiile orașelor și localităților rurale. Este nevoie de implicarea administrațiilor publice în coordonarea urbanizării teritoriilor agricole din intravilanul localităților, de participarea activă a proprietarilor de terenuri și de modificări legislative urgente. Informarea, dialogul, negocierea, reglementarea precisă și controlul în teren trebuie să devină instrumente curente ale planificării urbane viabile. Un prim pas îl facem mâine (în 15 octombrie) cu ocazia primei dezbateri publice a planificării viitorului cartier Sopor, la care vă invit să participați. Va fi prima întâlnire dintr-un lanț mai lung de consultări publice care să conducă la un rezultat realist și să elimine vulnerabilitățile ce au determinat eșecurile anterioare”, a scris Rusu.

La dezbaterea organizată de Primărie în 15 octombrie, Vlad Rusu a prezentat pe larg conceptele care au stat la baza realizării acestuia, precum și calendarul proiectului, mizele și oportunitățile lui, posibilitățile de implementare dar și stategia de mediere.

Potrivit lui Rusu vor exista adaptări și creșteri ale soluției urbanistice până în etapa III., prin consultările cu proprietarii. În etapa IV se va elabora PUZ-ul și va mai avea loc o etapă de consultare publică. Iar la final se va elabora un ghid de aplicare.

Un termen optimist pentru forma finală a PUZ-ului a fost estimat de Rusu ca fiind luna octombrie 2021. Pentru consultare, a recomandat ca aceasta să se realizeze printr-un circuit în care toate solicitările să se transmită Primăriei care va putea să le înainteze pe cele întemeiate chipei de proiectare, să răspundă celorlalte etc.

Rusu a mai ținut să îi asigure pe cei care au construit deja pe baza documentațiilor vechi de urbanism că vor fi incluși în proiect și că se va asigura ca aceste construcții să fie în bună vecinătate cu viitoarele construcții propuse.

Provocarea o reprezintă, după cum a explicat Rusu, transformarea zonei, acum agricole, într-una urbană. Și nu ca în cartierul Bună Ziua, unde s-a dezvoltat cartierul ținându-se cont de parcelarul agricol, cu indicatori maximali, cu străzi înguste fără trotuare, ci printr-o nouă parcelare a terenurilor pe principiile asigurării spațiilor publice pentru viitorul locuitori – zone verzi, centru de cartier, zone pentru diverse activități economice și social-culturale, străzi cu trotuare și vegetație, echipare edilitară, piste de biciclete, rețea de transport public. Pentru cartierul Sopor, ca acesta să devină un oraș în oraș, autonom, autosufieicient și atractiv, să nu pună presiune pe trafic și pe restul orașului, procentul de spațiu public merge undeva în jur 30%, după cum a arătat Rusu, contibuția fiecărui proprietar la viitoarea dezvoltare.

El a mai prezentat o schemă pe baza căreia proprietarii să înțeleagă că cedarea celor 30% pentru spațiile publice va aduce o creștere a prețurilor pentru terenuri odată planificat cartierul, mai ales că momentan proprietarii au parcele neurbanizate și neconstruibile cu preț de teren agricol (preț umflat în prezent pe piață).

Arhitectul a mai arătat că PUZ-ul va permite plănuirea celor mai mici detalii privind modul de construire în cartier, de la felul în care vor arăta clădirile la fațade, piesele de tâmplărie, la codurile de culoare, la învelitori, tipuri de finisaje pentru străzi, tipuri de arbori, tipuri de împrejmuiri, aspecte ce vor duce la o coerență arhitecturală și o idenditate urbană a cartierului. Arhitectul a mai arătat că se poate impune și ca blocurile care se vor edifica în cartier să aibă 4 apartamente la o scară, dar și locuințe accesibile printr-o negociere a privaților cu Primăria care poate să acorde un nivel în plus în anumite zone, dacă investitorii vor edifica locuințe accesibile sau sociale.

PUZ-ul se suprapune peste proiectul centurii metropolitane și a celor trei artere de legătură cu aceasta care fac parte din proiectul Companiei de Autostrăzi, trasee care au fost preluate în planul cartierului și pentru care oamenii vor fi expropriați.

Planul cartierului implică, pe lângă grevarea traseelor amintite și un grafic de grevare a arterelor principale de circulație propuse, a celor secundare, a spațiilor verzi și dotărilor publice de cartier.

Toate parcelele vor fi puse la comun, se vor greva zonele de utilitate publică, iar restul teritoriului se va reparcela cu parcele urbane și va rămâne pentru construire. Fiecare proprietar va primi o cotă parte în asociere în funcție de terenul cu care au participat și având în vedere cei 30% necesari pentru dotările publice.

(traseul centurii metropolitane și a celor trei artere de legătură, printre care și Drumul Soporului, peste 20 de hectare de teren pentru care proprietarii vor fi expropriați în cadrul proiectului derulat de Compania Națională de Autostrăzi)

(aproape 60 de hectare din cele 250 vor deveni spații publice în Sopor, străzi și dotări de cartier)

Pentru implemenarea proiectului s-au indicat trei trei scenarii de implementare din care primul, cel cu exemple din lume prin care administrațiile locale cumpără terenuri, nu la suprafețe ca cele din acest PUZ, le urbanizează și apoi le vând pentru construire are șanse mici de reușită. Rusu a spus că e nedrept față de proprietari dar și că nu există un buget la Primărie pentru acest lucru.

Scenariul doi presupune negociere cu proprietarii și Primăria care să își asume realizarea unei părți din trama stradală majoră iar propritarii să își asume la rândul lor să cedeze teren.

Al treilea scenariu implică exproprierea teritoriului cu dotări publice și instituirea unei taxe de urbanizare (echivalentă cu CUT-ul maxima la care se poate construi), taxă pe care să o plătească proprietarii. Scenariul al treilea are, potrivit lui Rus, vulnerabilități legislative.

În ceea ce privește strategiile de mediere, Rusu a spus că mai întâi se ia de bun traseul centurii și al arterelor de legătură, apoi se pot opera parcelări care să aducă negocieri și asocieri între proprietari sau chiar între vecini.

Arhitectul Octav Olănescu din echipa de proiectare a prezentat conceptul urban al proiectului arătând că miza lui este de oferi un cadru urban, un loc undeva acasă pe termen mediu și lung pentru nepoți și copii.

Cartierul e organizat pe 6/7 zone care au în centru pietonul, pe principiul unităților de vecinătate, ca el să aibă toate serviciile și dotările  la 400 de metri de mers pe jos. În plus, dotările publice au în centru asigurarea unui coridor verde ecologic în interiorul cartierului dar și legat de zonele verzi din vecinătate, viitorul parc est, Băile Someșeni. Fiecare unitate de vecinătate urmează să aibă obligatoriu o zonă pentru o unitate de învățământ la capitolul dotări publice.

Olănescu a mai arătat imagini cu străzi și spații publice de calitate similare cu cele propuse în cartier, dar a oferit și un exemplu pentru sceptici cu privire la un cartier dezvoltat la Utrecht pe principiul unității de vecinătate. În 2005 s-a configurat iar în în 2007 a urmat construirea primelor imobile. În 2011 deja s-a avansat, a arătat Olănescu.

Contractul de 2,8 milioane de lei pus la bătaie de Primăria Cluj pentru proiectarea de la zero a unui cartier pe terenuri private din Sopor însumând 250 de hectare a fost câștigat prin concurs de soluții Biroul Asiza, respectiv echipa arhitectul Vlad Sebastian Rusu. Termenul este de 18 luni și curge din toamna lui 2019.

Dezbaterea este parte a proiectului ,,Creșterea transparenței decizionale și simplificarea procedurilor administrative pentru cetățeni – ANTO – CIIC’’, finanțat prin Programul Operaţional Capacitate Administrativă 2014 -2020 (POCA).

Proiectul are două componente:
– design-ul, dezvoltarea si implementarea unui sistem electronic de digitalizare și simplificare a serviciilor publice oferite cetățenilor Municipiului Cluj-Napoca prin implementarea funcționarului public electronic si virtual – ANTONIA.
și
– utilizarea Centrului de Inovare și Imaginație Civică în planificarea strategică a proceselor de inovare socială, pentru creșterea transparenței decizionale și simplificarea procedurilor oferite cetățenilor municipiului Cluj-Napoca.

Actual de Cluj