Locul unde milionarii și politicienii își ridică turnurile laolaltă

Între planul de viitor “centru financiar-bancar”, sprijinit pe calcule de profit/mp, amintirea de fost cartier evreiesc și zonă protejată, investitori care pledează pentru dreptul de a construi și specialiști care vorbesc de abuzuri urbanistice, zona Flacăra-Abator a devenit noul centru de efervescență imobiliară a orașului. Asta într-o zonă în care au fost permiși indici foarte favorabili construirii în ultimii ani și la doar câteva luni distanță de intrarea în vigoare a noului Plan Urbanistic General, care schimbă regulile jocului.

Oameni de afaceri extrem de activi pe piața imobiliară sau cu afaceri în alte domenii, milionari de Top 300 și familii de politicieni au terenuri și proiecte în zona din spatele Pieței Mihai Viteazul. În aria cu străduțe înguste și mașini parcate pe trotuare se înșiră, cu macarale în teren sau cu multe etaje în machete, imobile de 6-7 etaje în construcție sau în pregătire, un turn de 12 etaje cu șantier abia demarat, un altul recent propus și, virtual, în planuri, câteva proiecte care treceau de 20 de etaje. Alături de case.

Noul turnuleț

Cea mai recentă propunere de proiect vine din partea familiei senatorului PDL Alin Tișe, prin societatea Central Business Plaza (care îi are ca asociați pe soția și fratele senatorului), în asociere cu Ioan Chiș. Proiectul, prezentat în ședința de săptămâna trecută a Comisiei Tehnice de Amenajare a Teritoriului și Urbanism (CTATU) vizează un imobil cu funcțiuni mixte de nu mai puțin de 12 etaje, pentru un teren situat pe str Ploiești 9-11, de aproximativ 1.600 mp. Imobilul de pe str. Ploieşti nr. 9 este deținut de Tișe, fiind sediu pentru biroul notarial al Cameliei Tișe și pentru cabinetul de avocatură al senatorului. Construcţia este acum formată din parter și mansardă, dar planurile familiei Tișe sunt de a ridica un „turnuleț” de 12 etaje. Conform propunerii susținute de proiectantul desemnat să se ocupe de avizare, noua clădire ar avea funcțiuni mixte (spații comerciale, birouri și 38 de apartamente), 92 de locuri de parcare (la sol și subsol) și un regim de înălțime ce ajunge la 12 etaje. Imobilul s-ar învecina cu o clădire similară, aflată acum în construcție, mai precis cu imobilul Europa Business Center, a mai precizat proiectantul, care a invocat și un Plan Urbanistic Zonal realizat în urmă cu câțiva ani și care ar propune o “restructurare urbană” pentru această zonă, unde acum sunt imobile cu un regim de înălțime mult sub propunerile noilor dezvoltatori. Una dintre parcele este situată în zonă protejată, dar documentația nu a fost încă depusă la Comisia Zonală a Monumentelor Istorice, instituție care trebuie să își exprime punctul de vedere în astfel de situații, după cum au atras atenția specialiștii. “Aceasta este o discuție preliminară, care are valoare de recomandare”, a încercat primarul Emil Boc să explice situația.

Părerea arhitecților și PUZ-ul “abuzurilor urbanistice”

Arhitecții care fac parte din comisia de urbanism a orașului au avut o serie de observații de făcut la prezentarea proiectului imobilului de 12 etaje propus în centru, cel mai vehement fiind Eugen Pănescu. Potrivit arhitectului, proiectul propus nu se încadrează în zonă, având un regim de înălțime propus foarte ridicat, indici excesivi de construire și potențial de a genera problemele de trafic, iar PUZ-ul invocat pentru susținerea proiectului (aprobat în urmă cu mai mulți ani) a fost catalogat ca fiind “o rușine”. Acesta a fost de altfel un critic constant al PUZ-ului care a reglementat un Coeficient de Utilizare a Terenului (CUT) de 9 în zona Flacăra-Abator, exprimându-se contra proiectului și în cadrul ședințelor de urbanism în care acesta a fost discutat în mai multe rânduri. După câțiva ani de la promovarea proiectului, beneficiarii de la EBC au reușit însă să obțină și autorizație de construire.

“Acel PUZ e o rușine și reglementează un CUT de 9, nu de 0,9 cum ați menționat dvs (proiectantul familiei Tișe, n.red.) în prezentare. Este o zonă care e cu siguranță în schimbare, care se poate moderniza, dar nu în felul acesta. Acea clădire de la Ploiești-Constanța (EBC) este un abuz urbanistic care va produce multe mirări când va ajunge la etajele aprobate”, a atras atenția Pănescu.

O suprafață ca cea a clădirii propuse la 12 etaje (cu funcțiuni mixte, locuire, birouri, comerț) și un CUT care se apropie de 8 ar aduce un imobil cu indici mult peste ceea ce poarte suporta zona și departe de ideile noului Plan Urbanistic General care ar trebui să intre în vigoare în acest an, au mai precizat arhitecții. Menționăm că, potrivit legislației, 2014 este ultimul an în care Clujul poate funcționa după PUG aflat acum în vigoare, deja expirat și aflat în al cincilea an de prelungire.

“Zona aceasta nu este propice pentru o locuire atât de intensivă. La locuire discutăm de CUT de 2 și uneori și asta e mult. Noul PUG propune CUT de de 2,4 și regim de înălțime de 3-4 etaje, cu posibile accente înalte. Chiar dacă există acel PUZ cu un CUT de 9, în vigoare, la fel de adevărat este că în vigoare sunt și alte reglementări și norme privind construirea pe care trebuie să le respectați”, a menționat și arhitectul Adrian Iancu.

Diminuarea numărului de locuințe a fost și una dintre propunerile arhitectului Șerban Țigănaș, care a mai menționat că soarta proiectului depinde de calitatea rezolvării unei astfel de propuneri. La ședința CTATU au ajuns și vecini care locuiesc pe străzile din zona preconizatului bloc-turn și care au arătat că o astfel de construcție va crea probleme grave de trafic și îi va lipsi de lumină naturală pe vecini. Proiectul va fi rediscutat într-o ședință viitoare a comisiei de urbanism.

Supărarea senatorului

După ședința de prezentare, senatorul Alin Tișe a transmis, printr-un comunicat de presă, o serie de precizări refertoare la noua afacere imobiliară și la analiza ei în CTATU. Senatorul a invocat pentru justificarea propriului proiect PUZ-ul aprobat în 2008 (regim de înălţime de P+20E, POT 80% şi CUT 9), care cuprindea şi imobilele existente pe str. Ploieşti nr. 9, respectiv nr. 11. Acesta a ținut să menționeze și o listă cu proiectele vecinilor de zonă:  Parking Leul, Europa Business Center – Imoinvest (tot 12 etaje) sau Platinia Elite Residence (Drusal). „PUD-ul depus respectă în totalitate PUZ-ul având un regim de înălţime similar sau mai mic decât blocurile din jur, nu solicită nici o derogare de la PUZ şi nu solicită nici un favor din partea Comisiei de Urbanism sau a primarului Emil Boc (care este și nașul senatorului Tișe, n.red.). PUD-ul este în conformitate cu legea şi cu reglementările în vigoare”, a susținut Tișe. “Consider că asemeni dezvoltatorilor imobiliari din vecinătatea terenului în discuţie, orice cetăţean, inclusiv subsemnatul şi familia, avem aceleaşi drepturi. În cazul în care se consideră că aceste proiecte imobiliare învecinate au fost aprobate prin „abuz urbanistic” cum în mod eronat s-a exprimat un membru al Comisiei de Urbanism, consider că aceste construcţii ar trebui demolate în regim de urgenţă”, a mai precizat senatorul în apărarea propriului proiect imobiliar.

Turnul milionarilor a intrat în șantier

Turnul de birouri de 12 etaje Europa Business Center, dezvoltat de asociații ImoFinance și “generator” al PUZ-ului cu CUT de 9, se află în construcție la intersecția str. Ploiești-Constanța. Președintele companiei, Iosif Pop (membru în Consiliul Civic Local) nu a dorit să comenteze afirmațiile și “viziunile” membrilor CTATU, dar a precizat că proiectul a urmat toate etapele de avizare impuse de legislație. Omul de afaceri susține în continuare și ideea promovată în urmă cu câțiva ani și anume cea a conturării unei zone cu specific financiar, populată de clădiri înalte. “Un oraș cum e Clujul are nevoie de o zonă cu specific financiar-bancar, indiferent unde se așează ea”, a menționat Pop. Zona centrală ar fi chiar “predestinată” unor clădiri cu regim mare de înălțime, având în vedere și costurile ridicate ale terenurilor și calculele dezvoltatorilor. În ceea ce privește proiectul asociaților ImoFinance, după un lung traseu de avizare, dar și de așteptare a unui context de piață mai favorabil, turnul EBC a intrat în șantier în februarie. Acesta va avea preponderant birouri (suprafață închiriabilă de 9.600 mp), dar și spații comerciale și va fi livrat după primul semestru al anului viitor. “Cererea pentru birouri este realmente mare în piață. Cei care au construit deja închiriază. Și noi vom închiria”, a menționat Pop. Terenul pentru clădirea de 12 etaje are o suprafaţă de doar 1.050 mp. EBC îi are ca asociaţi pe Matei, Monica şi Antonia Miko, societăţile ImoInvest şi ImoFinance. Ultima reprezintă o asociere de zeci de investitori, printre care Mircea Ilea, Radu Şter, Sorin Ghiţe, Valentin Nicola, Vasile Sabău.

Șapte etaje Platinia, de la ginerele lui Ioan Rus

La intersecția Ploiești-Constanța, compania Florisal, controlată de omul de afaceri Vasile Pușcaș (cu activități în domeniul salubrității, ginere al fostului ministru de Interne Ioan Rus) are în lucru de câteva luni un ansamblu de birouri și locuințe. Terenul este situat pe parcelă de colț și are o suprafață de 3.600 mp la dispoziție. La vremea promovării sale pe traseul de avizare, nici acesta nu a fost ferit de controverse. Nu doar vecinii nemulțumiți și-au exprimat dezacordul față de dimensiunea noului proiect, ci chiar și șeful echipei care elaborează noul Plan Urbanistic General al oraşului  a avut de făcut observații împotriva propunerii. După unele ajustări de proiect, Florisal a obţinut însă autorizaţia de construire şi a dat drumul lucrărilor la intersecţia str. Constanţa şi Ploieşti, ansamblul fiind acum în stadiu avansat de șantier. Potrivit proiectului, la intersecţie este amplasată clădirea de birouri, de şase etaje plus unul retras, încadrată de două corpuri rezidenţiale (86 de apartamente), cu patru etaje şi încă două retrase. Ansamblul se află încă în lucru, cu estimare de finalizare abia spre finalul anului, dar, potrivit reprezentanților dezvoltatorilor, mare parte din apartamente sunt deja contractate,  cu un peţul mediu de vânzare de 1.200 euro/mp (la stadiu semifinisat). Pe str. Croitorilor, din toamnă, dezvoltatorii Coratim au început lucrul la un imobil de locuinţe de mici dimensiuni, cu 15 apartamente, iar aici preţurile pentru apartamente au fost stabilite la 1.150-1.250 euro/mp.

Cine mai are terenuri în zonă

În zonă se mai află în pregătire un proiect imobiliar pe strada Someșului, pentru terenul de 7.000 mp al fabricii Napochim, controlată de societatea de servicii de investiţii financiare Broker şi de Andrei Cionca, unul dintre asociaţii Casei de Insolvenţă Transilvania. Conducerea Napochim anunţa intenţia de relocare a producţiei încă din 2012, când societatea a trecut printr-un proces de restructurare, iar anul trecut a avut loc şi o competiţie de proiecte pentru viitorul ansamblu. Proiectul desemnat câştigător, propus de biroul Arhimar, desenează un ansamblu de birouri şi locuinţe de 22.500 mp, cu un regim de înălţime care creşte în trepte până la şapte etaje. Deocamdată pentru acest proiect nu există un termen de șantier, potrivit reprezentanților companiei. De asemenea, dezvoltatorii de la Beyfin (proprietarii hotelului cu același nume din Piața A. Iancu) dețin un teren pe strada Someșului, pentru care se pregătește proiectul unui imobil de birouri și locuințe. Pe strada Anton Pann, în zona Pieţei Abator, Atrium Invest (societate controlată de oamenii de afaceri Mircea Ilea și Dan Dunca) şi Mezagro pregăteau un proiect încă din 2007, dar acesta a fost amânat.

Spectrul turnurilor de boom imobiliar

În 2007-2008 o serie de proiecte de turnuri se conturau în zona Flacăra-Abator. În locul fostei fabrici Flacăra, nemţii de la LBBW Immobilien, care au preluat platforma, aveau în plan cinci clădiri cu până la 22 de etaje, cu locuinţe, spaţii hoteliere, comerciale, birouri. În Piața Abator, proiectul Riverfront, realizat cu implicarea omului de afaceri Arpad Paszkany, includea în planşe un centru comercial, birouri şi locuinţe, cu maximum 20 de etaje. Terenurile erau însă de dimensiuni mari. Izbucnirea crizei imobiliare a frânat planurile dezvoltatorilor de turnuri, care nu au mai ajuns în șantier.

Invazia turnurilor din vechiul cartier evreiesc

 “În noul PUG, strada Constanța era prevăzută la patru benzi. E de văzut în ce măsură o astfel de idee mai poate fi acum pusă în practică. O problemă majoră o reprezintă traficul: clădirile înalte aduc circulație auto intensă și trafic major. Apoi, având în vedere că vorbim de o zonă protejată a centrului, vechiul cartier evreiesc, noile construcții ar trebui realizate cu condiționări, privind densitatea și regimul de înălțime”, a sintetizat arhitectul Vasile Mitrea, unul dintre cei mai respectați arhitecți ai orașului, co-autor al volumului de retrospectivă a dezvoltării urbanistice a orașului, “Cluj Napoca în proiecte, 50 de ani. 1960-2010”.

Kristina Reştea

Kristina Restea este reporter in echipa publicației online Actualdecluj.ro și are o experiență de 12 ani în presă. E absolventă a Facultății de Științe Politice, Administrative și ale Comunicării, din cadrul Universității „Babeș-Bolyai”, secția Jurnalism. Anterior lansării proiectului actualdecluj.ro a scris pentru cotidianul local Ziua de Cluj, ca reporter în departamentul Economic.