Foto-reportaj. Cartierul care ar putea deveni exemplu de „Aşa da” în dezvoltarea urbană sau un nou eşec în haosul imobiliar al Clujului

„Acolo se cultivau castraveţi şi fasole”, zice taximetristul, nedumerit de destinaţia pe care i-o indic (şi nu prea). „Nu prea” în sensul că nu am cum să îi dau o adresă exactă, ci îi zic vag: strada Soporului, dincolo de ansamblul mari de blocuri. Aici e locul de întâlnire pentru vizita de sit pregătită pentru cei interesaţi de un concurs recent lansat în oraş: cel care va desena un posibil viitor cartier. Primăria Cluj și-a asumat alături de Ordinul Arhitecților să facă cel mai ambițios proces de planificare urbană din țară – un Plan Urbanistic Zonal pentru un cartier nou, pe 237, inițial, apoi 250 de hectare, teren privat situat în intravilan în zona Sopor din sud-estul Clujului. Marea provocare: aici sunt peste 1000 de proprietari de terenuri. Cum se va pune în aplicare un astfel de proiect, cum se va implementa procedura de urbanizare? Care va fi procedura de urbanizare? Dacă vă aşteptaţi la răspunsuri la aceste întrebări… nu vă aşteptaţi, deocamdată! Deocamdată facem vizita la locul faptei, dar cum se va realiza „fapta” nu poate să spună încă nici măcar organizatorul de concurs.

Am în minte aşa: 1. dealurile înverzite şi cu panoramă ale Lombului, pe care se desenau în proiecte (de sertar) turnuri rotitoare şi canale pe care se plimbau gondole; 2. dealul „Cartierului Tineretului”, cu tot cu ceremonie de punere a pietrei de temelie. Temelie pentru ce? Două proiecte gigant, cu asociaţi privaţi care au rămas pe lista de eşecuri ale administraţiei şi ale partenerilor privaţi. 3. Bună Ziua, Borhanci, Câmpului, zone cu potenţial mare de terenuri neconstruibile, dezvoltate haotic, fără infrastructură adecvată, fără spaţii publice şi servicii planificate. Oraşul are acum şansa să primească până la urmă un cartier nou, dar de data asta planificat de la început. Premisele de la care se porneşte sunt, din nou, complicate, iar administraţia locală nu prea a demonstrat până acum că ar putea gestiona un proiect de asemenea anvergură; dar primul pas e încurajator: se face proiect pentru masterplan. Vorbă tradiţională: „never say never”…

Înainte de a pornit la „drum”, să spunem că viitorul masterplan Sopor urmează să rezulte în urma unui concurs de soluții lansat de municipalitate alături Ordinul Arhitecților, iar data limită pentru depunerea ofertelor este 2 octombrie. Un juriu va alege o viziune câștigătoare, iar primăria va contracta serviciile de proiectare aferente în limita a 2,8 milioane lei, sumă ce reprezintă valoarea premiului I. Cîștigătorii vor fi anunțați în 23 septembrie. Celelalte premii sunt de 120.000 lei și 70.000 lei fără TVA, premiul II, respectiv premiul III. Puteţi găsi AICI informaţii despre procedura de concurs pentru Planul Urbanistic Zonal Sopor – masterplan.

Fostul arhitect-şef al Reghinului, Klaus Birthler, e responsabil pentru elaborarea temei de concurs şi „şef de tur” în dimineaţa de sâmbătă pe viitoarele câmpuri imobiliare, împânzite deja cu anunţuri. E plin de terenuri cu semne „De vânzare”.

Aşa că, deocamdată, vă invităm la vizita de sit.

La marginile Clujului

Dacă treci de noua bază sportivă din Gheorgheni ajungi destul de repede la o zonă nouă de blocuri mari.

În şantier, 2017. Sursa foto: Grand Park Residence

Foto: Grand Park Residence, ianuarie

Trecem de blocurile aşezate ca pe o tavă goală şi ajungem în câmp. Iar în mijlocul câmpului, dăm rapid de un decor de Cluj imobiliar: un bloc conectat la… nimic. E punct de plecare pentru turul de viitor cartier şi au început să se adune arhitecţii. Prima nedumerire: respectă blocul distanţa necesară faţă de stâlpii de înaltă tensiune?

Aici e o zonă de întâlnire a două categorii geotehnice, e nod de reţele edilitare, menţionează Klaus Birthler, şi ne-am afla şi în preajma traseului unei viitoare centuri ocolitoare.

Avem şi o stradă aici sau un fel de stradă, fiindcă în Clujul imobiliar definiţiile de manual sunt greu de tradus în realitate. O „enclavă” de case, cu privelişte sălbatică de jur împrejur; locatarilor le-a rămas să îşi pună în curţi elementele de civilizaţie urbană. Sau de statut. Zăreşti dincolo de garduri biciclete mici pentru juniori, jucării, căţei (mici), maşini (mari) şi motociclete Suzuki. Cum îi stă bine oricărei străzi din câmp, nici aceasta nu e străină de detalii cu statut: o barcă cu motor aşteaptă ieşiri în larg.

Prieteni de cartier

În zona cu vegetaţie sălbatică au apărut şi case ridicate… pur şi simplu. Adică fără autorizaţii de construire, fără documentaţii de urbanism. Conform specialiştilor care au pregătit tema de proiect, există prin Sopor şi imobile care nici nu vor putea intra în legalitate (unele fiind în zona de protecţie din preajma proprietăţilor Armatei). „Mă mir că a rămas atâta teren neconstruit”, e reacţia unui viitor participant la concurs. În Clujul de mare succes pe harta imobiliară e, într-adevăr, greu de crezut că suprafeţe mari de teren sunt încă disponibile.

„Transhumanţă urbană”:

Punctul 2 de pe traseul vizitei de sit e un fel de loc de „belvedere”. De aici poţi admira sălbăticia zonei ori grădina vreunui clujean bronzat care îşi îngrijeşte legumele din ceea ce devine deja „punct fierbinte” pe piaţa imobiliară. Lucrurile au început să se mişte, spun cei din piaţă – se fac deja tranzacţii cu terenuri şi unele se învârt la 40 de euro/mp.

După câteva minute de „off-road” prin praf de vară, mai facem un stop pentru  punctul 3 din traseul pregătit – vedere de ansamblu asupra sitului şi zonă de siguranţă militară. Printre sălcii, salutăm căţei şi admirăm căpiţe de fân. Desigur, nici de aici nu lipsesc vilele din câmp, ridicate „la roşu”.

În punctul 4 al traseului e pârâul Becaş, sălbatic şi înverzit.

„Tema face referire la valorificarea potenţialului râului şi la spaţii pietonale”, menţionează Birthler, în timp ce ne uităm la apa care abia se zăreşte în vegetaţia sălbatică din jur. De pe traseu zărim Selgros-ul (da, am ajuns deja la alt capăt de oraş) şi, ceva mai încolo, dăm de un peisaj improbabil în discuţiile despre devoltare urbană ori piaţa imobiliară: un ochi de apă cu tot cu fauna aferentă.

Între un plescăit de săritură de broscuţă şi cules de corcoduşe verzi, arhitecţii punctează tema care, de fapt, rămâne marea necunoscută în tot acest proces. Cum se va implementa acest proiect dorit, o dată câştigat concursul? Până la urmă, vorbim de o suprafaţă de zeci de hectare, cu sute de proprietari implicaţi şi pentru ca un masterplan să treacă de pe hârtie în teren va fi nevoie de nişte proceduri de urbanizare. „Există o frică că s-ar putea rata o astfel de ocazie extraordinară. Lucrurile trebuie să fie foarte clare încă de acum. Altfel se va crea un sentiment de neîncredere generală, va zice lumea: aa, vă ştim noi, sunteţi ăia care faceţi proiecte şi nu se văd niciodată”, e de părere arhitectul Horaţiu Răcăşan. Nu e foarte clar deocamdată cine şi în ce moment al procedurii de concurs va desena modul de implementare al proiectului, dar ceva măsuri de precauţie sunt trasate. „Se va cere o etapizare a proiectului, ca să nu fie blocat tot PUZ-ul, în caz că vor fi procese”, precizează organizatorii de concurs.

„Scopul este să facem o zonă cu adrese bune în Cluj”, e target-ul anunţat de Birthler, care e doar pe jumătate optimist. Şansele ca un astfel de proiect să fie implementat? „50-50”.

Citeşte şi:

INTERVIU Klaus Birthler, arhitectul care a pus umărul la primul cartier coerent din România, dorit la Cluj: „Până când ne vom putea plimba în acest cartier de la cap la coadă vor trece probabil 15, 30 de ani sau mai mult”

Strada de zeci de milioane de euro

În 2018, pe primul loc într-un top al străzilor cu cele mai multe tranzacții imobiliare se afla tocmai  strada Soporului. Primăria a anunțat încă de acum câțiva ani că are în plan asfaltarea arterei și lărgirea la patru benzi. Potrivit Ghidului tranzacțiilor imobiliare pe 2018 realizat de Primărie și firma Veridio pe baza datelor declarate de Direcția de Taxe și Impozite Locale, pe strada Soporului s-au făcut anul trecut 672 de tranzacții de peste 45,7 milioane de euro. De altfel, este și strada unde s-au făcut cele mai valoroase tranzacții din Cluj-Napoca în 2018. Pe locul doi la cele mai multe vanzări operate în 2018 este strada Oașului și apoi strada Bună Ziua. „Cam aceasta a fost dinamica tranzacţiilor în Sopor: ianuarie – 44 tranzactii; februarie – 5; martie – 72; aprilie – 45; mai – 40; iunie – 40; iulie – 29; august – 64; septembrie – 103; octombrie – 68; noiembrie – 78; decembrie – 84. Se vede că în ultima parte, crescând oferta, au fost mai multe tranzacţii”, ne detaliază Adrian Vascu de la Veridio.

Cum e descris cartierul în acest ghid imobiliar: „Colonia Sopor este localizată în partea de sud-est a municipiului în apropierea livezii Palocsay și a Cartierului Gheorgheni și Între Lacuri. În general, imobilele din acest cartier au destinație rezidențială, fiind o puternică zona de interes pentru dezvoltările rezidențiale de tipul blocurilor de apartamente cu 8-10 etaje. În decursul ultimilor ani zona Sopor a fost zona cea mai intens dezvoltată a municipiului. Fiind un cartier nou-dezvoltat lipsesc elementele urbane de integrare (infrastructură, spații publice amenajate, piațete). În imediata vecinătate a cartierului este situată Baza Sportivă Gheorgheni, un complex sportiv și de agrement inaugurat în 2017″.

Citeşte şi:

Cum văd viitorul cartier propus de Primărie prin concurs de soluții actualii proprietarii de terenuri din Sopor

Kristina Reştea

Kristina Restea este reporter in echipa publicației online Actualdecluj.ro și are o experiență de 12 ani în presă. E absolventă a Facultății de Științe Politice, Administrative și ale Comunicării, din cadrul Universității „Babeș-Bolyai”, secția Jurnalism. Anterior lansării proiectului actualdecluj.ro a scris pentru cotidianul local Ziua de Cluj, ca reporter în departamentul Economic.