De ce avem prețuri exorbitante la apartamente și chirii. Cine e “vinovat” și ce soluții văd specialiști din Cluj
ActualitateAdministrațieTop News by Luminiţa Silea - dec. 16, 2018 2 1295
Responsabilă pentru problemele de locuire din oraș este în primul rând administrația locală a Clujului care a făcut multe mutări greșite în trecut și continuă să se le repete neadaptându-se la situația reală a orașului. Chirii și tranzacții imobiliare reglementate, crearea de politici publice locale care să faciliteze accesul la locuinţă, crearea și menținerea unui stoc mai mare de locuințe publice sunt câteva dintre măsurile pe care specialiști clujeni le văd pentru o locuire mai accesibilă în Cluj.
Orașul deja este cunoscut pentru prețurile umflate la chirii sau cele de vânzare ale locuințelor. O dezbatere privind criza locuirii din Cluj a avut loc la finalul săptămânii, când mai mulți specialiști au explicat că o bună parte din cerere vine fix ca cerere de investiție, nu ca cerere de locuire, de aici și prețurile exorbitante la tranzacții imobiliare. Prețurile la apartamente au ajuns să fie cu 20% mai mari ca în 2008, an după care a venit criza și în care s-au înregistrat tarife exorbitante în Cluj-Napoca. Chiar cu 30% mai mari ca în 2017, în cazul chiriilor. Alte explicații pentru tarifele practicate vin după o polemică din mediul virtual prilejuită de un fost consilier local după această dezbatere. Arhitectul-șef al Județului, Claudiu Salanță, crede chiar că termenul de eliberare a autorizațiilor de construire influențează prețul și piața imobiliară.
Participanții la dezbaterea privind criza locuirii din Cluj organizată în 13 decembrie au arătat că s-a renunțat iresponsabil la stocul de locuințe publice în anii 1990 și că nu doar România, ci și UE trebuie să dezvolte o agendă unitară în ceea ce privește locuirea accesibilă. Ca alternativă la locuirea gândită din perspectiva investitorilor imobiliari și a profiturilor realizate mult peste media UE la noi, politicile publice naționale și locale trebuie să pună accentul pe dreptul nostru la o locuire de calitate, cu servicii și spații publice.
”Renunțarea la stocul de locuințe, lipsa unor măsuri legislative la nivel național, renunțarea la terenurile aflate în proprietatea statului dar și faptul că până acum Uniunea Europeană a lăsat capitolul de locuire la nivelul fiecărui stat au consecințe asupra Clujului. Pe lângă acestea, avem în Cluj o zonă de efervescență. Ajunge să fie un oraș interesant pentru depunerile de bani. Este mai atractiv ca băncile, vin bani din străinătate dar și mici investitori de la nivel regional care cumpără orice pentru că rata de creștere este mai bună decât orice. Dacă ne uităm la niște indicatori ca prețul de vânzare pe metru pătrat față de un salariu mediu care în cazul unor tări este de 1,5 iar la noi este la ori cinci sau la prețul de închiriere față de salariul mediu care e 80%, atunci avem alte probleme. Prețuri umflate, dar și salarii foarte mici, de aici și accesul la locuire este dificil financiar. Cred că lipsa legislației naționale, a unei politici locale adaptată nevoilor sociale reale și nu a celei glam pe care ne-o dorim duce la o criză. O soluție ar fi suplimentarea stocului de locuințe. Chiar dacă este privat. La standard de calitate mai bun care ne-a lipsit foarte mult timp. Anul 2000 catastrofal. Cele mai bune zone s-au compromis prin neatenția administrativă și calitatea proastă a proiectelor. De la cei care oferă până la cei care semnează, toți poartă vina. Cealaltă soluție este echilibrarea politicilor sociale prin care să se încurajeze accesul la locuințele private, cu subvenții sau cu alte mijloace care țin de o politică locală. De asemenea, ar fi nevoie de așteptări mai mici de la arhitecți când de fapt noi avem cel mai mic număr de arhitecți pe cap de locuitor de la nivel european, iar această zonă profesională este în precaritate”, a subliniat arhitectul Eugen Pănescu.
Alex Boguș, președintele Asociației Chiriașilor Cluj, consideră că cererea și oferta din Cluj nu sunt date doar de nevoia de locuire ci este și o oportunitate foarte bună de investiție pentru foarte mulți oameni. ”O bună parte din cerere vine fix ca cerere de investiție, nu ca cerere de locuire”, spune Boguș, explicând că așa se justifică și prețurile foarte mari la tranzacții imobiliare sau cele de închiriere. Prețurile la apartamente au ajuns să fie cu 20% mai mari ca în 2008, an după care a venit criza și în care s-au înregistrat tarife exorbitante în Cluj-Napoca. Chiar cu 30% mai mari ca în 2017 în cazul chiriilor. „Pe termen scurt, ar fi două soluții: o cotă pe noile construcții, adică Primăria să încerce să impună în licitații ca cineva să-și asume ca o parte din imobile să treacă la stat, în schimbul unor subvenții sau facilități pe care le poate oferi administraţia locală dezvoltatorului imobiliar. Pe de altă parte, e nevoie de o încercare de a plafona creșterea chiriilor, ori de un program de subvenționare a chiriilor”, a mai spus Boguș.
”E nevoie de o reglementare mai bună a domeniului locuirii în România prin intervenția statului. O nouă legislație a locuirii ar trebui să pună accentul pe crearea unui stoc de locuințe care se acordă sub prețul pieței din orice construiesc dezvoltatorii imobiliari privați, așa cum se întâmplă în alte state vestice. O altă propunere este de a taxa suplimentar proprietarii care au mai multe locuințe, impozitul pe proprietate fiind dintre cele mai scăzute din UE, dar și a oferi facilități fiscale proprietarilor care închiriază pentru a formaliza sectorul chiriilor și a aduce la suprafață contractele. Pentru ca evacuații să nu rămână în stradă, trebuie creat atât un stoc de locuințe publice, dar e necesară și schimbarea criteriilor pentru a a avea acces categoriile defavorizate”, au fost alte observații formulate în cadrul dezbaterii organizate de cei de la Demos.
Enico Vincze, profesoară în cadrul Univesitpții Babeș-Bolya, consideră că problemele locuirii se vor soluționa prin crearea și menținerea unui fond tot mai mare de locuințe publice, adică locuințe la care oamenii au acces în afara pieței de locuințe, deci care nu sunt create ca locuințe pentru profit. ”Locuințele publice sunt garanția accesului în fapt a tuturor la locuințe, ele pot contracara tendințele care predomină azi, și anume comodificarea totală a locuirii și financializarea acesteia”, spune Vincze.
Cu aceste concluzii ajunse în spațiul public, un fost consilier local a provocat o dezbatere în mediul virtual după ce a opinat că, de fapt, avem nevoie de mai multe locuințe pentru a satisface cererea foarte mare și că doar atunci vom avea prețuri pentru toate buzunarele. Arhitectul județului a arătat că termenul de obținere a autorizațiilor de construire influențează prețurile la tranzacțiile imobiliare dar și faptul că nu există definită o strategie de locuire, o politică de locuire, nu s-a definit un necesar de locuințe, nici nu s-a stabilit cât este prea mult sau prea puțin.
”Necesarul îl dicteaza piața. Să se respecte regulile de urbanism și trafic, în rest până sus la nori. Rar locuințele sunt achiziționate pentru investiții. Dacă vor fi mai multe, oferta se va diversifica și prețurile vor fi mai accesibile. Birocrația frânează oferta. Locuinte sociale? În Turda prețul unui apartament este jumătate față de Cluj. De ce ar trebui atrași oamenii din orasele mici, fără posibilități financiare în locuințele sociale din Cluj? În schimb, ar fi utile încă 10 cămine studentești. Baciu, Florești au crescut deoarece orașul nu a crescut pe verticală suficient de rapid. Peste 10 ani, vom vedea toată zona Iris, Bulgaria, gară, cu blocuri înalte. Singura problemă rămâne cea a traficului. Dar vom avea metrou, tren metropolitan, mai multe autobuze, car sharing, trotinete și biciclete electrice. ”, consideră Ioan Bîldea, fost consilier local.
”Care piața? Cea a investitorilor în imobiliare? Cea a celor care cumpără (în scopul locuirii sau în scopul închirierii și eventual vânzării la un preț mai mare)?… Cum rămâne cu planificarea? Cum rămâne cu stocul de locuințe sociale? Cum rămâne cu politica de locuire? Este buna gândirea unei locuiri în limitele administrative? Putem să afirmăm ca Baciu, Apahida, Florești au luat ființă singure și nu au fost un efect al Clujului? Oare chiar lipsa creșterii pe verticală a fost problema Clujului sau perioada fifty-fifty? Borhanciul era liber și nu numai… Oare comunele nu au crescut doar pentru că au reprezentat alternativa la fifty-fifty? Politica de locuințe sociale este o obligație a autorității și nu se referă la a atrage persoane din alte localități, ci la a asigura locuințe accesibile pentru cei născuți/stabiliți în localitate (de ex. copiii din centre ce fac când împlinesc 18 ani? ca să nu întreb de populația din zona de est… se închide rampa și ce fac/facem?) – tot locuire e nevoie și acolo.
„de ce ar trebui atrași oamenii…” – nu cred că problema segregării sociale vă e străină și nu cred că vă ganditi la un oraș exclusivist. Nu de alta dar o asemenea gândire o sa ne lase fără studenți, chiar dacă facem cămine, traiul o sa fie prea scump și sunt alternative. În plus, orice oraș are nevoie de serviciile de bază (și cei bogați produc gunoi, de exemplu, sau au nevoie de o stradă măturată, nu?). O să vedem persoane la costum măturând? Sau le fac cei cu posibilități financiare mari, pe care spuneți că dorim să îi atragem? Traficul e cu totul altă discuție. În acest an se împlinesc 50 de ani de când a fost propusă prima dată centura ocolitoare. Să povestesc și de propunerile de prelungire a tramvaiului?! Ideea colegilor de a oferi o alternativă presiunii de a merge pe verticală într-o zona bine definită este benefică, însă nu cred că acolo o să regăsim locuințe la prețuri accesibile. Nu de alta, dar creșterea în înălțime înseamnă automat o creștere a prețului de realizare (instalații, structură, lifturi și altele), tocmai de accea au fost gândite ca imobile mixte.”, a mai argumentat Salanță.
„Dacă ne uităm la niște indicatori ca prețul de vânzare pe metru pătrat față de un salariu mediu care în cazul unor tări este de 1,5 iar la noi este la ori cinci” … pai sa vedem, salariul mediu in Cluj e in jur de 750 de euro (in oras, nu in judet, pe judet e 670 de euro), iar metrul patrat e in medie 1.500 de euro, deci indicatorul e 2, nicidecum 5. Sigur, daca unii cred ca salariul mediu in Cluj e de 300 de euro, ajungem si la afirmatii traznite ca si cea de mai sus. Preturile din Cluj sunt normale raportat la puterea medie de cumparare si cerere.
Salariu mediu?!? Oare media reprezinta bine orasul clujn?