Ansamblu imobiliar pentru terenul fostei fabrici Argos. Proiectul, „desenat” de arhitecții noului PUG, a fost criticat în Comisia de Urbanism fiindcă nu respectă… PUG-ul

Fostul teren industrial al fabricii Argos, vecin cu imobilul de birouri care a luat locul fostei fabrici Tricotaje Someşul pe B-dul 21 Decembrie, se pregăteşte să urmeze traseul, clasic de acum, al fostelor fabrici bine poziţionate în oraş: de la industrie la Imobiliare. După ce Jolidon (care a preluat Argos cu ani în urmă) a mutat producţia, proprietatea a rămas disponibilă. Noul proiect a fost prezentat în ședința Comisiei de Urbanism din această săptămână: un ansamblu cu funcțiuni mixte, dar și cu spații pentru artiști, cu funcțiuni de sport și cu zone publice, cu scuar și promenadă pe Canalul Morii, conform expunerii proiectantului. După prezentarea cu randări colorate, mai mulți arhitecți din Comisia de Urbanism au atras însă atenția că proiectul e departe de a fi ideal. Mai mult, ar încălca o serie din regulile aduse de noul Plan Urbanistic General al orașului, la care Planwerk a și lucrat de altfel. Printre problemele marcate în ședința de Urbanism: dimensiunea ansamblului e prea mare, lipsesc spațiile verzi în forma cerută de regulamentul de urbanism și nu se respectă retragerea necesară față de Canalul Morii.

Investitorii străini au venit la primărie. Ce proiect au adus

Prezent la şedinţa Comisiei Tehnice de Amenajare a Teritoriului și Urbanism (CTATU) a primăriei din această săptămână, dezvoltatorul belgian, Didier Balcaen, CEO al companiei Speedwell, a precizat că pe terenul Argos se doreşte un ansamblu cu funcţiuni mixte, fiind o investiţie de tip brownfield (care valorifică un teren anterior utilizat). „Vrem funcţiuni mixte, un loc unde să se poată face de toate: e şi spaţiu de locuinţe şi de birou, va exista şi grădiniţă, vrem un loc unde să se poată ajunge pe jos şi cu bicicleta. Suntem atenţi la trecutul parcelei (fostul ştrand Record era în zonă) şi vom avea şi facilităţi de relaxare”, a spus Balcaen. După o scurtă introducere făcută de reprezentantul dezvoltatorilor, salutată, în engleză, de primarul Emil Boc, prezentarea proiectului a fost preluată de arhitectul Eugen Pănescu, de la Planwerk, care a expus intenţiile de restructurare a parcelei vizate. „Proiectul rezolvă o situaţie urbană într-o zonă centrală prin restructurarea unei zone industriale. Am cercetat în arhive, e parcela unei unităţi industriale şi de depozitare. Una dintre clădirile pe care le mai avem a putut fi identificată în planuri de arhivă. Această clădire e o clădire de patrimoniu industrial neclasată, în situaţie fragilă, care a fost conservată în forma ei de azi; prin funcţiunea pe care o prevede proiectul, acest spațiu se conectează direct la proiectele strategice din dezvoltarea oraşului: vor fi acolo spaţii pentru industrii creative, ateliere pentru cercetare, spaţii care fac legătura între Tehnologie, artă şi cultură. Acest proiect sprijină din zona privată proiectele publice”, a susţinut Pănescu. Arhitectul a făcut referire şi la partea de circulaţii şi accese. „Acest proiect deschide legătura către Mărăşti, există posibilitatea legăturii cu transport în comun și se conectează cu un proiect mare în curs de finalizare, The Office. Prin reîntregirea parcelei iniţiale acest proiect devine transparent şi zona devine accesibilă 24 de ore din 24”, a subliniat Pănescu. S-a făcut referire şi la spaţiile comune şi zonele verzi, ar exista acces pentru pietoni şi biciclişti. De-a lungul Canalului Morii se păstrează profilul unei promenade, cu vegetaţie. Vor mai fi amenajate două poduri, conform proiectului. De asemenea, a fost elaborat şi un studiu de trafic, a mai precizat Pănescu. Fosta bază Record, împărţită între doi proprietari, e un alt subiect de menţionat. „Acest proiect a putut să cumpere jumătate din terenul bazei sportive şi să îl amenajeze ca parc, cu acces public”, a mai spus Pănescu, completând că noul proiect îmbină funcţiuni de locuire, muncă, agrement şi cultură. Conform prezentării, proiectul prevede şi un scuar public, are aviz de la Mediu, iar construcţia clădirilor va urma procedura de certificare pentru clădiri „verzi”, conform standardelor BREEAM. Noul ansamblu va avea şi apartamente. 250, mai precis.

După derularea imaginilor cu spaţii verzi şi prezentarea în care s-a vorbit de spaţii pentru artă, accese publice şi promenadă pe Canalul Morii, a urmat însă reacţia CTATU. Unul dintre membrii Comisiei, arhitectul Vlad Negru, a „desfiinţat”, rând pe rând, o serie de aspecte ale proiectului, arătând că acesta nu respectă norme din Planul Urbanistic General, la care biroul Planwerk chiar a lucrat.

„Sunt lucruri de principiu, care, venind de la proiectantul PUG, mi se par periculoase”.

„Tata locuieşte pe strada Onisifor Ghibu. Suntem în total accord cu propunerile dvs, dar ar fi nişte probleme. Între ce vedem în planşe şi regulamentul de urbanism aferent PUG există mari discrepanţe”, a început Negru. „Regimul maxim de înălţime e de 9. Nu P+5. Accesul la spaţii verzi trebuia să fie public şi nelimitat. La UTR (Unitate Teritorială de Referinţă) Argos, vedem 0 procent de spaţii verzi, necum 30%. 0 mi se pare foarte puţin. Sunt lucruri de principiu, care, venind de la proiectantul PUG, mi se par periculoase. Un principiu ce se regăseşte în toate UTR-urile din PUG e retragerea garajelor de la frontul străzii. În proiectul dvs, la strada Onisifor Ghibu se prevede un front perfect opac. Aici ar putea fi locul ideal pentru desenatorii de grafitti. Vizavi de un liceu, acest front opac e o vecinătate neprimitoare şi unde controlul social devine redus”, a menționat arhitectul din Comisie. Proiectul redefineşte principiile a ceea ce înseamnă un etaj retras, creându-se premisa ca acestea să devină etaje, a mai remarcat Vlad Negru, adăugând că distanţa dintre clădiri impusă în regulament nu va putea fi respectată de acest proiect. „Distanţa între clădiri nu poate fi asigurată, nu văd de ce am deroga de la principiul PUG. Se redefineşte „aliniamentul”. Venind de la proiectantul PUG, asta mi se pare grav”, a spus arhitectul din CTATU. Un alt aspectat punctat de acesta: valorificarea spaţiului dinspre Canalul Morii. Asta în contextul în care Eugen Pănescu e unul dintre arhitecţii care se implică în activităţi ce promovează deschiderea oraşului spre apă (Someş Delivery, de ex.). „Se defineşte acest spaţiu ca aliniament, nu ca limită posterioară de proprietate. Clădirea The Office are 12 metri retragere, acest proiect are mult mai puţin. Pe 5 metri nu se pot asigura promenade, spaţii verzi. Dacă merge această reglementare aşa, toţi posesorii de parcele lângă Nadăş, Canalul Morii vor veni să construiască pe partea din spate. Mai există și problema de reconfigurare a terenului Argos”, a mai spus Negru. „Ca această parcelă să fie construibilă, trebuie să îşi asigure acces auto. Asta înseamnă un fir de intrare, două de ieşire. Al doilea se rezolvă prin UTR de spaţiu verde (V). Alei carosabile se pot face doar pentru a deservi funcţiuni de V. O altă problemă e regimul de înălţime excesiv. Pentru această clădire e nevoie de un adăpost de protecţie civilă de mari dimensiuni, care se amplasează la distanţă de h/3 de clădiri. Nu poate fi realizat. E vorba şi de nerespectarea avizului de oportunitate unde se prevăd spaţii publice cu acces nelimitat.  În „UTR Argos”, spaţiul verde nu există”, a constatat Negru. Şi problemele nu se opresc aici, potrivit acestuia. „Profilele stradale nu sunt respectate, conform PUG, nici nu e necesar, fiind un număr mare de parcări. Dar se ratează oportunitatea de piste de biciclete, care ar putea lega inclusiv liceele din zonă. Grav mi se pare că am cerut la alte proiecte ca restructurea să se refacă conform procedurii din PUG – conform unui contract de restructurare.  Să nu facem excepţii! Documentaţia în forma asta nici nu ar fi trebuit să ajungă aici”, a conchis Vlad Negru.

După prezentarea extinsă, primarul Emil Boc a intervenit, cu un comentariu care a părut să atenueze gravitatea situaţiei: o parte din aspectele prezentate de arhitectul Vlad Negru ar fi fost „exagerate”. „Consider că o parte din lucruri trebuie verificate, o parte le consider exagerate şi nu cred că pot pune piedici proiectului, dacă se respectă legalitatea. Zidul de grafitti mi se pare o chestiune neimportantă vorbind de regenerarea unei zone mari. Aţi amestecat lucrurile serioase cu cele mai puţin serioase. Aţi alunecat pe o pantă a can-can-ului”, a susţinut primarul care conduce şedinţele de Urbanism. „Distanţele de la Canalul Morii sunt importante”, a admis totuşi Boc.

Negru nu a fost însă singurul membru CTATU care a avut de semnalat probleme în documentație. Nicolae Burnete, profesor la Universitatea Tehnică în cadrul departamentului de autovehicule rutiere și transporturi și membru CTATU, a atras atenţia că sunt probleme şi la studiul de trafic: acesta e nesemnat şi nu are precizată perioada în care a făcut, potrivit lui Burnete. Voicu Bozac a intervenit şi el cu mici observaţii. „Apare o legătură carosabilă pe sub Canalul Morii între parking-ul The Office şi acest ansamblu. E necesară? Mie personal mi se pare un lucru bun că se deschide o zonă”, a intervenit Bozac.

Proiectul vizează parte din baza sportivă Record, au mai sesizat membrii CTATU, iar schimbarea destinaţiei sau desfiinţarea unor baze sportive se pot face doar cu hotărârea guvernului şi cu construirea în prealabil a unor baze sportive similare. Pănescu a intervenit însă cu o precizare. „Această funcţiune se păstrează – bazin, teren de sport. Dar bazinul de înot are o situaţie aparte, e tăiat în două, între doi proprietari”, a menţionat Pănescu.

Pe parcursul prezentării proiectului, primarul Boc a anunţat că se retrage pentru a ajunge la un alt eveniment, dar a precizat că la şedinţa următoare proiectul va fi rediscutat. Nu a uitat să mai facă o remarcă despre importanţa zonei şi a proiectului. „E un proiect important, e vorba de o zonă ce are nevoie de restructurare. Totul trebuie făcut cu respectarea tuturor elementelor legale şi a PUG-ului”.

Întrebare de la arhitectul șef al Județului: Ce câștigă comunitatea?

Arhitectul şef al Judeţului, Claudiu Salanţă, a avut şi el de făcut o serie de precizări. „Nu înţeleg. Sunt 86 de UTR-uri în PUG. De ce acesta trebuie să fie „UTR Argos”?”, s-a întrebat Salanţă. „Se propune şi se realizează Record-ul?”, a mai vrut să se lămurească arhitectul. Pănescu a menţionat că proiectul se va realiza doar pe terenul beneficiarului. Salanţă a adus şi el în discuţie lipsurile proiectului. „Practic, proiectul aduce trei construcţii mari, cu CUT de 3, peste cel din PUG de 2,8 (3 e CUT-ul din studiul de oportunitate, a precizat Pănescu, n.red.). Dacă îl dezbrăcăm de imaginile frumoase pe care le-am văzut şi lăsăm ce se va întâmpla prin proiect o să constatăm că avem 3 clădiri şi una reabilitată. Ţin minte tot discursul de la PUG, cu spaţii publice, cu ceea ce trebuie să se întâmple cu zona de râu şi un pic parcă e un moment pierdut. The Office dă o retragere, clădirea lungă din proiectul dvs nu se retrage nici măcar ca imobilele existente. Văd acelaşi lucru, aceeaşi atitudine: „de ce să nu?” Aş vedea această investiţie, dar trebuie să punem în balanţă ce pierde oraşul. De la Canalul Morii nu ne retragem 9 metri, ci 5 metri. Şi ce câştig? Un spaţiu de birouri P +6, o super parcare dedesubt şi încă două blocuri. Ce câştig, ca comunitate?”, a spus Salanţă. În replică, Pănescu a ţinut să precizeze că în şedinţă s-au făcut afirmaţii care nu sunt exacte.

După Negru şi Salanţă, şi fostul arhitect şef Adrian Iancu a avut de ridicat o serie de probleme. Menţionăm că Iancu a contestat aspecte ale PUG-ului încă din perioada elaborării acestuia şi după intrarea sa în vigoare, având divergenţe cu echipa de proiect. „Numai PUG-ul poate schimba UTR V. Spaţiile verzi trebuie să fie 30% pe UTR-ul respectiv, fără nimic dedesubt (de pildă parcări). Grădiniţa trebuie să asigure suficiente locuri raportat la numărul de locuitori pe care îi va aduce noul ansamblu și trebuie să aibă și spațiu verde. Ieşirea din parking nu e în regulă, unul face plajă în zona de relaxare – altul iese cu maşina”, a remarcat Iancu. Pănescu a precizat însă că cele două garaje sunt despărţite şi au acces propriu. „Regimul de înălţime poate fi schimbat prin PUZ. CUT-ul poate fi atins. Pentru respectarea normei de spaţiu verde şi a UTR-ului V insist. E foarte interesant cum se dă aviz de la Mediu pentru aşa ceva”, a mai observat Iancu. Acesta a ţinut să amintească şi de o recomandare pe care ar fi făcut-o elaboratorilor PUG, în contextul propunerii acelui nou mod de lucru: „contractul de restructurare”, pe care beneficiarii ar trebui să îl încheie cu municipalitatea. „Printre observaţiile mele apropo de PUG era şi cea în care spuneam să eliminaţi prevederi care nu sunt cuprinse în legi. Nu aţi făcut-o”, a amintit Iancu. „Acel contract de restructurare a fost discutat, e la dosar”, a răspuns Pănescu.

Discuţia pe acest subiect s-a încheiat fără ca proiectul să primească girul CTATU – urmează ca membrii Comisiei să îşi formuleze în scris întrebările şi observaţiile, iar proiectanţii Planwerk să vină cu răspunsuri.

Kristina Reştea

Kristina Restea este reporter in echipa publicației online Actualdecluj.ro și are o experiență de 12 ani în presă. E absolventă a Facultății de Științe Politice, Administrative și ale Comunicării, din cadrul Universității „Babeș-Bolyai”, secția Jurnalism. Anterior lansării proiectului actualdecluj.ro a scris pentru cotidianul local Ziua de Cluj, ca reporter în departamentul Economic.